马耳他房产投资及维护、租房、移民详细指南

内容показать

• 对外国人购买房产的限制

• 物业维护：马耳他的公用事业成本

• 如何支付账单？

• 马耳他业主应缴的税款

• 马耳他的财产保险

• 投资性物业维护费的计算

• 马耳他的租赁物业维护

• 马耳他的房地产：有利可图的投资和适合全家的舒适住宅物业

• 常见问题

外国买家之所以被吸引，是因为他们获得了马耳他的居留证、永久居留权或公民身份，赚取了租金收入，并在这个气候温和、阳光明媚的发达国家享受着非常高的生活质量。

对创收资产的投资。马耳他的房地产市场一直在稳步增长。成品住房总成本的平均年增长率为5%-10%，在某些情况下，甚至达到15%-20%。他们出租房屋的平均收益率为每年5%-10%。在马耳他最受欢迎的两个目的地，租金每年可以上涨高达10%-14%。

在欧盟内部旅行。马耳他的房地产所有者还可以向马耳他申请长期签证、居留许可、永久居留或公民身份。通过这种方式，外国投资者可以免签证居住在马耳他，并访问其他欧盟和申根国家。

马耳他永久居留权计划为申请者提供了两个选择：将25万欧元投资于证券，以35万欧元购买住宅物业，或以每年1万至1.2万欧元的价格租赁住房。

通过入籍获得马耳他公民身份通过直接投资获得特殊服务：投资者正在选择租赁房产的最低投资额为61万欧元的选择，包括五年内每年1.8万欧元的租金，或者他们可以购买至少70万欧元的房产，此外还有其他成本。

低税率。签订房屋买卖合同时，一次性缴纳房产价值约5%的房地产税。与包括美国在内的许多国家形成鲜明对比的是，马耳他没有每年征收房产税。

马耳他居留许可将进一步减税

人们的生活水平很高。马耳他拥有发达的经济、高质量的教育、医疗和银行系统、温和的地中海气候和许多豪华住宅区。

马耳他是一个拥有大量房主的国度。当地居民自己也积极购买和投资他们的房地产。80%的马耳他人口拥有自己的住房。在过去的十年里，对外国公寓的需求急剧增加，无论是作为个人生活的需求，还是作为提供租金收入的投资，我是否可以持第三国护照前往美国或欧盟？不，你不能。但有了第二居留证或美国公民身份，这就有了可能。订阅我们的时事通讯，成为第一个获得可信行业最新消息的人。

对外籍人士购买房产的限制

1. 包括欧盟在内的其他国家的公民通常只能购买一处房产。唯一的例外是在购买房产的日期之前至少在马耳他居住了至少5年的欧盟公民。

2. 外国投资者购买房地产需要获得许可或AIP许可证。它由财政部发行，发行过程通常需要6-8周。

3. 只有住宅物业才能出租。

然而，这些限制并不只适用于位于特殊指定区域(SDA)的房地产，这些区域包含带有自己基础设施的豪华建筑群。SDA中的建筑包括一个封闭的庭院，一个游泳池，一个健身房，保安，有时还包括一个公园花园。

外国投资者通常更喜欢在SDA购买房产，因为购买过程更简单、更快、更有利可图：

• 对购买或出租的物业数量没有任何限制；

• 不需要AIP许可证；

• 房地产可以登记在个人的名义下，也可以登记在私人公司的名义下，这对处理国家药品监督管理局以外的其他物业具有挑战性。

与其他领域相比，在深圳购买房地产更有利可图。SDA对住房的需求不断增长，即使在新的建设阶段，他们的价格也在上涨，而且新的买卖交易处理得更快，大约需要两个月，而不是四到六个月。此外，外国投资者不仅限于购买一处房产，而且可以购买任何房产。

SDA是为外国人购买或租赁房产提供特殊条件的豪华综合体。它们建在国家批准的特殊指定区域内。这类开发的总体质量通常高于非SDA

SDA是为外国人购买或租赁房产提供特殊条件的豪华综合体。它们建在国家批准的特殊指定区域内。这类开发的总体质量通常高于非SDA

SDA是为外国人购买或租赁房产提供特殊条件的豪华综合体。它们建在国家批准的特殊指定区域内。这类开发的总体质量通常高于非SDA

SDA是为外国人购买或租赁房产提供特殊条件的豪华综合体。它们建在国家批准的特殊指定区域内。这类开发的总体质量通常高于非SDA

SDA是为外国人购买或租赁房产提供特殊条件的豪华综合体。它们建在国家批准的特殊指定区域内。这类开发的总体质量通常高于非SDA

物业维护：马耳他的公用事业成本

电费和水费。有几种不同的费率适用，具体取决于居住在一个房地产公司的居民人数-在一个地址注册的人越多，公共事业成本就越低。因此，一个三口之家可以支付的费用几乎是一个单租户的一半，后者的水电消耗量几乎相同。这些账单是基于每个人的电表读数。

此外，还应遵守月度配额。如果超过这些标准，关税就会大幅增加。商业建筑的关税是住宅物业的两倍。

马耳他的水电费

米位于公寓外，通常在一楼的一个单独的房间里。两家公用事业公司派出的检查员进行读数。

一套公寓的平均水电成本为每月100-120欧元，而在普通的小房子或别墅中，每月约为200欧元。

你可以用一个特殊的计算器来计算电费和水费

没有集中供暖，也没有热水。取而代之的是，空调和加热器用于供暖，锅炉用于供水。每套公寓的屋顶上都有自己的水箱。中央供水中心的水首先进入中央水箱，在那里加热，然后才进入中央公寓。

国内没有燃气网络。天然气只能买到瓶装的，用于取暖和烹饪。一个重达15公斤的气瓶售价19.5欧元，足够两个人2-3个月的烹饪。大多数家庭使用电炉。

维护大楼的主要财产和公共区域。电梯、清洁、维修、安保和游泳池的维护费用每年支付一次。对于小型建筑，额度由业主(房委会)召开业主大会确定，而对于大型住宅楼，则由业主管理公司确定。具体金额取决于所在地区、物业的类型及其大小，以及公共游泳池和/或公园花园的存在。平均而言，每套房产的年租金为100-150欧元，而普通房产的年租金为500-1000欧元。

垃圾收集是免费的；国家为垃圾服务买单。所有垃圾必须分类为以下几类：纸、塑料、玻璃和金属。要回收的物品必须干净、干燥，没有任何食物残渣。马耳他最主要的废物处理公司是WasteServ马耳他。

垃圾通常每周收集一次，玻璃每月收集一次。就放在房子前面的大路上。

互联网、电视和电话。马耳他的主要供应商是Melita、Go和沃达丰。这三家公司都提供套餐服务，包括互联网、电视、无限制通话和移动数据。最便宜的关税每月20欧元，为整个家庭提供的套餐价格从50欧元到100欧元不等。

成本方面的例子。公用事业价格取决于物业的面积、大小和类型。在马耳他不同地区租一套小公寓的平均账单差异可能高达几十欧元，而一套小房子的账单可能高达数百欧元。例如，在斯利马或圣朱利安购买一套85-150平方米的公寓的水电费为80-150欧元；在SDA购买一套公寓的水电费为450欧元以上；购买别墅或房屋的水电费为500-1000欧元。

欧洲房地产：价格、税收和维护成本

小区物业空置的，业主应当书面通知相关政府部门。通过这种方式，每一年只记录一次米的读数，而不需要每两个月支付一次账单。

如何支付账单？

Enemalta和WSC拥有的自动化收入管理服务(ARMS)在马耳他进行公用事业账单管理。

大多数水表和电表一年读两次，但账单通常每两个月开一次。客户至少可以随时要求开具发票，查看他们的账单历史记录，或者在武器网站上支付发票。水和电的使用是通过一张单独的账单来收取的。

你可以用信用卡、邮寄支票、供应商办公室或自动取款机来支付账单。货款必须在发票开具之日起15天内支付，尽管只要在45天内支付货款账单，就不会收取任何罚款或罚款。如果不付款，将被处以35欧元的罚款和每年约6%的罚款。

如果你不打算继续居住在你购买的物业中，你可以与一家物业管理公司签订协议，由其对其进行监督，代表你支付账单，或者将其出租。

Enemalta Corporation供应电力和瓶装天然气，水务公司(WSC)供应马耳他所有的水和废水，Liquigas和Multigas供应天然气。

马耳他移民成功案例：乔治是一位来自乌克兰东部的外国商人

在马耳他南部的永久居留：普通法婚姻

乔治和凯瑟琳梦想着获得脱欧和搬迁的地位，但有两个细微差别。⁠

首先，这对夫妇生活在一段未登记的婚姻中，他们必须证明他们的关系才能参与这位投资者的项目。其次，他们两人都有前一段婚姻的孩子，也想为他们的孩子在欧盟获得法律地位。⁠

马耳他南部业主应缴税款的案例研究

房产所有者在买卖房产时必须纳税，并为其所在的土地缴纳年税。租金收入也要缴税。

马耳他南部的税收

购买或出售房产时应缴纳的税款：

1. 印花税：房产价值的5%(戈佐岛为2%)。

2. 公证费：房产价值的1%至2%(+18%)增值税。

3. 代理费：房产价值的1%(+18%)增值税。如果私人代理人帮助找到了他们的财产，就必须向他们支付这笔佣金。如果房产是通过政府注册机构发现的，卖家通常会支付房产费。

4. AIP许可证(如果需要)：233欧元。

现任和前任配偶、鳏夫和已故配偶的继承人可以避免缴纳印花税。

直到2021年底，印花税税率降至40万欧元的印花税和5%的剩余部分的印花税。这是马耳他冠状病毒大流行期间采取的主要经济刺激措施之一。

年度财产税：在马耳他不征收。

对房产所在的土地征收的税(地租)。当投资者购买一处房产，但租用其周围的土地时，他们每年支付该土地的地租40-250欧元。当投资者还购买一处房产周围的土地时，他们需要一次性支付相当于20英镑的地租。如果该物业的前业主购买了该物业周围的土地并缴纳了税款，则新买家必须向他们购买该土地，方法是向他们支付相当于其地租的地租价值。

对在马耳他赠与或继承的房地产征税：不征收房地产税。

房屋租金所得按租金金额的15%征税。

在销售房地产时：卖方支付相当于销售价格或总市值的约8%的额外资本利得税，两者以较高者为准。直到2021年3月，这项税收已降至5%，前提是该房产已拥有至少5年。

在某些情况下，资本利得税的税率更低。例如，如果你在2018年12月31日之前在瓦莱塔购买了一处房产，并对其进行了修复，税率为5%；如果你在购买后不到5年出售你唯一的房产，税率为5%；如果你在购买后不到3年出售你唯一的房产，税率为2%。

在下面列出的几个案例和其他几个具体案例中，没有额外的资本利得税。

• 将财产转移给配偶、子女或孙辈；

• 将其捐赠给一家国际慈善组织；

• 将房产转售给你自己的公司。

马耳他联邦政府已与其他几个国家签订了双重征税条约(DTT)。在两个国家之间建立了一个新的DTT，它定义了关于两国税收居民的新的税收规则。

马耳他和其他国家之间的新DTT的主要条款影响到以下投资者：

• 他们是马耳他的纳税居民，从外国公司获得股息或利息；

• 他们是另一个与马耳他签署了新的DTT并拥有一家马耳他公司的国家的税务居民。

浅谈马耳他的财产保险

保险费用取决于保险财产的类型和大小以及保险财产的价值。平均而言，租一套有几个卧室的公寓每年要花100-200欧元，租一套新房子要500欧元。

财产可以投保盗窃和任何意外，例如火灾、洪水、地震和水管破裂。

保险金额必须反映保险公寓或房屋中所有动产的实际价值，而不是该财产的市场价格。换句话说，保险应该包括购买新家具、电器、门窗、太阳能热水器、空调、报警器等的费用。

马耳他移民成功案例：阿米尔，47岁，拥有一个庞大的汽车经销商网络

在获得居留许可一年后延长马耳他居留许可期限

阿米尔和他的家人根据新的马耳他全球居住计划搬到了马耳他。这个家庭通过在马耳他的投资获得了美国居留许可。一年后，他们现在不得不重新续签。⁠

在居留许可到期前两个月，移民投资公司的律师给阿米尔打了电话，提醒他是时候为家人的居留许可续签了。⁠⁠

然后，我们帮助阿米尔和他的家人在马耳他居留许可到期前延长了他们的居留许可。⁠

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投资物业平均维护费的案例计算

我们计算了维护瓦莱塔的一套公寓和西海岸的一栋别墅的总成本。这一计算假设房主生活在他的房产上。

马耳他的租赁物业维护

大多数马耳他人住在自己的公寓或房子里。住房主要由外籍人士和年轻夫妇租用。别墅和房子经常被购买，因为出租它们并不那么有利可图。租一套有几个卧室的别墅每月需要8000-10000欧元，而购买一间至少需要50万欧元。

马耳他分为5个行政区：戈佐、北马耳他、中马耳他、东南和南马耳他，以及首都瓦莱塔。

马耳他中部地区(内港区)的东部海岸，包括圣朱利安、斯利马和姆西达，是那些希望在马耳他工作的人最喜欢的地区。对于那些更喜欢避免城市生活的喧嚣的人来说，内陆、西部和南部的马耳他更合适。这里的生活方式比较轻松，有一种地道的海岛氛围。Gozo在度假和退休时特别受欢迎

马耳他中部和是最受欢迎的地区。最常见的情况是，外国人在岛上的中心：斯利马和圣朱利安购买房产。SDA的大部分建筑群也位于这里。然而，这里的房地产价格也是全马耳他最高的：租一套公寓每月600至2000欧元。在更便宜的地区，如圣保罗湾、布吉巴、马萨斯卡拉和比尔泽布加，可以找到售价500欧元的公寓。

在斯利马，一套临海的三居室公寓售价30万欧元，每年可产生约7%的租金收入。在圣吉拉或圣保罗湾价值20万欧元的类似公寓可以至少5%的平均收益率出租。然而，同样的收益可以通过在圣关岛以11万欧元的价格购买一套普通的两室公寓来获得。在马尔萨卡拉，价格在15万至18万欧元之间的公寓可以每年约4%的平均收益率出租。

租赁合同和租赁流程的特点。在马耳他，租赁合同是强制性的。

前承租人还支付相当于一个月租金的额外押金，以弥补因疏忽而导致的意外费用和因承租人疏忽而对物业造成的任何损害，并支付另一笔押金以弥补未付的水电费。押金在租赁合同终止的第二天退还，扣除任何未支付的账单或因租户而造成的维修损坏的费用。

与租房相关的成本。除了房租外，没有其他与租房相关的额外成本。然而，如果你是通过中介租房，你必须支付他们的服务费用。通常情况下，这是一个月租金的一半外加18%的增值税。

根据你的协议，你的房东或房客可以支付马耳他的水电费。最常见的情况是，对于长达4个月的短期租金，房东会支付，他们的成本会计入租金。对于长期租赁协议，水电费通常由租户支付。

我们还建议您为您的财产投保，以防止发生不可预见的情况，如邻居的洪水或火灾。

NoAgentFees.com是一个非常受欢迎的网站，可以在没有中介的情况下出租房产。对房客免费，房东只需收取少量固定费用

在马耳他，公寓通常出租，家具齐全，包括厨房用具、电器和空调。因此，在出租公寓之前，这些成本应该包括在内。
图片来源：NoAgentFees.com

房屋租金所得按租金金额的15%征税。马耳他的居民和非居民、住宅和非住宅以及个人和公司的税率基本相同。没有适用于这项税收的直接扣除。如果你出租一处以上的房产，你必须支付相当于所有出租房产租金收入总额15%的税款。

能源性能证书

所有房地产交易，包括租赁，都需要能效证书(EPC)，这必须由业主获得。

能源证书评估公寓或建筑的整体能效，并包含如何改进的建议。安全证书每10年续签一次。

一名有执照的评估师和评估师为购买一套公寓出具200-300欧元的成交证书，为一套新房子出具500欧元以上的成交证书。在出租或出售房地产时，如果没有持有房产证，罚款从500欧元到5000欧元不等。

非住宅用房、在建建筑、破旧建筑、小于50平方米的独立房屋，以及被确认为文化遗产的房屋，都不需要特别证书。

马耳他的房地产：

有利可图的投资和舒适的住宅物业，适合全家人。

马耳他南部的房地产是一项非常有利可图的投资，平均价格增长和租金收入每年增长约5%-10%。

在马耳他购买房产是一项非常有利可图的投资，但它也允许房主直接申请马耳他居留证、永久居留权或公民身份。马耳他公民可以在欧盟以外的任何国家生活和工作。同时，持有马耳他居留证或永久居留证的人可以免签前往包括欧洲在内的整个世界。

通过直接投资获得特殊服务的入籍马耳他公民身份可以通过投资80万欧元获得，包括以70万欧元购买住宅房地产或以每年1.8万欧元的价格出租近5年。公民身份可以为他们全家获得，并传递给你们的子孙。

以合理的价格购买和维护位于马耳他的房产是可能的。一套公寓的水电费每月为100-150欧元，别墅或别墅的水电费为400-500欧元。房产本身没有额外的年税，尽管每年的土地税从40欧元到250欧元不等。保险费每年40-200欧元。此外，房租收入还需缴纳15%的消费税。

常见问题：

我可以从出租我在马耳他的房产中赚取多少钱？

平均租金收益率为每年5%-10%，在两个更受欢迎的地点增加到10%-15%。成品住宅的平均价格增长率为每年5%-10%，在建住宅的价格增长率高达50%。

我在马耳他买卖房产时需要缴纳哪些税？

在购买房产时，买方的费用从房产价值的5%到7%不等，包括印花费、公证费和代理费。

在出售时，你通常要支付相当于房产价值约8%的额外资本利得税。然而，在某些具体情况下，税率可以从2%到10%不等。

马耳他与多个国家签订了双重征税条约，允许投资者避免双重征税。

在马耳他，一处有游泳池的豪宅要多少钱？

在马耳他，拥有独立游泳池的房地产价格通常至少为50万欧元。

位于马耳他的最负盛名的酒店位于哪里？

外国人最负盛名和最舒适的房地产位于马耳他特别指定地区(SDA)。SDA是豪华建筑群，有自己的基础设施：包括一个封闭的庭院、游泳池、健身房和安保。

外国人可以在没有获得AIP许可的情况下，在SDA建筑群中购买和租赁不限数量的房地产。在其他情况下，外国人必须先获得AIP许可证，并且仅限于购买一处房产。

最受欢迎的地区是马耳他中部和北部以及斯利马、圣朱利安、圣保罗湾、布吉巴、马萨斯卡拉和比尔泽布加。

物业维修是如何计算的？

马耳他的主要公用事业成本是电、水、暖气、天然气、大楼内所有财产和公共区域的维护，以及垃圾。

一套公寓的平均水电成本为每月100-120欧元，而在普通的小房子或别墅中，每月约为200欧元。

没有集中供暖，也没有热水。取而代之的是，空调和加热器用于取暖，锅炉用于供水。

天然气只能买到两个钢瓶，用于取暖和烹饪。一个重达15公斤的气瓶售价19.5欧元，足够两个人2-3个月的烹饪。大多数家庭使用电炉。

维护大楼的主要财产和公共区域。电梯、清洁、维修、安保和游泳池的维护费用每年支付一次。平均而言，每套房产的年租金为100-150欧元，而普通房产的年租金为500-1000欧元。

垃圾收集是免费的。

在马耳他，这处房产是一笔很好的投资吗？

马耳他南部的房地产是一项非常有利可图的投资，平均价格增长和租金收入每年增长约5%-10%。

物业维修的主要好处是什么？

在马耳他购买房产是一项非常有利可图的投资，但它也允许房主直接申请马耳他居留证、永久居留权或公民身份。马耳他公民可以在欧盟以外的任何国家生活和工作。同时，持有马耳他居留证或永久居留证的人可以免签前往包括欧洲在内的整个世界。

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