在塞浦路斯房地产市场，小型房屋、公寓是首选

人口和社会变化正在影响国际住房市场，当然还有塞浦路斯的住房市场。

在美国，购买房屋和公寓以转售或出租给第三方的大公司和高净值个人目前占所有购房者的20%。这一趋势在过去两年中一直朝着上升的方向发展，因为有必要的财政资源的人购买物业，打算将其租回给以前的业主，或将其放回市场寻找租客。

随着金融危机变得越来越频繁，越来越多的人认为出售房产是一个机会（用词不当），可以产生现金来偿还贷款。与此同时，Y一代（80年代和90年代出生的人）也表现出了对出租房产的偏好，而不是成为房主，以及对设施更为便利的城市中心的偏好。

在美国，约1.4亿套住房中，约有8000万套是家庭住房。此外，在这些家庭住房中，约1500万套正在出租，30万套住房掌握在机构投资者手中。其余的大部分由独立的专业人士拥有。虽然这是一个相对较低的数字，但足以确定风向。

在塞浦路斯，拥有房子的想法仍然引起许多人的共鸣。然而，我们相信，与大多数欧洲国家一样，本地市场将逐步遵循与美国相似的轨迹。

最近对过去18个月在尼科西亚发生的交易进行的分析表明，约40%的交易价值涉及公寓，而其中三分之二的交易发生在城市地区。这表明，主要是较年轻的塞浦路斯人越来越倾向于购买公寓而不是住房（更便宜、更小、更接近便利设施等），许多收购来自希望通过利用不断增长的租赁需求创造租金收入的投资者。

再进一步看看欧盟统计局公布的数据，就更容易看出拥有一处房产在某种程度上失去了吸引力。2009年，财产所有者占塞浦路斯市场的74.1%，2013年降至73%，2019年（最新数据）进一步降至67.9%。事实上，2019年是塞浦路斯房地产所有者比例首次低于欧盟27国平均水平（69.8%）。

随着该国人口结构的变化，出生人数减少，家庭规模缩小，社会规范也发生了变化（就业增加——更多的女性加入劳动力队伍，更多的人需要发泄/娱乐等），这不可避免地影响了人们的住房需求。

现在，大多数人都不想去前面有草坪和游泳池的大房子。他们想要一个更小的、功能齐全的单元，靠近便利设施，运行成本低，因为他们希望花大量时间出去喝咖啡/吃晚饭和旅行。

此外，与三十年前相比，能够负担得起这些房产的人数已经显著减少。我们在资产管理公司的网站上也观察到了这一点：大房子几年内都卖不出去，而公寓的流动性往往要高得多。

在塞浦路斯，人口和家庭在过去三十年中显著增加（从1992年的185459户增加到2011年的303242户），这给住宅物业的供应带来了很大变化。然而，供应的增加主要是为了迎合海外买家而不是本地人，因为在过去二十年中，本地人口逐渐老龄化，家庭规模缩小。

虽然我们正在等待2021年人口普查的结果，但1992年有一人和两人的家庭（即永久居民）数量分别为69418户和156679户，仅占所有家庭的37%。在2011年的人口普查中，这一数字跃升至52%。另一方面，4人或4人以上的家庭数量从1992年的45%下降到2011年的30%（1992年为83792户，2011年为91266户）。

正在开发的住房单元布局也发生了变化。在2001年的人口普查中，拥有最多5间客房（包括厨房和客厅）的房产占总房产的52%，而在2011年，这一数字上升到61%。在同一时期，有三个房间和四个房间的房屋所占百分比增长最大（分别为18%和23%）；这与随着时间的推移家庭的变化是一致的，家庭规模不断缩小，年轻的塞浦路斯人有1-2个孩子。

随着人口结构的加速变化，房地产市场的趋势将保持不变。国家以及私人部门，即开发商、银行、投资者等，需要采取必要的战略措施来考虑这些因素，这样他们就不会被迫在事后仓促做出决定。

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