躲避“塞浦路斯式” 购房移民陷阱 才能获得最佳投资机会

始于2008年美国的金融危机导致了全球大范围的经济危机，尤其对欧洲的大部分地区形成了严重地冲击，欧洲国家纷纷出台各种不同的投资移民政策，这对华人投资群体形成了极大的吸引力。相对2009年欧洲的大萧条，中国逆势增长。

       对中国富有阶层来说，海外资产配置、子女留学教育等海外投资移民需求强劲。胡润联合中国银行私人银行日前发布《2011中国私人财富管理白皮书》，白皮书显示，14%的千万富豪目前已移民或者在申请移民当中，还有近一半在考虑移民。

       2015年5月至9月，胡润研究院与中国银行私人银行面对面访问了全国18个重点城市的千万级别以上的高净值人群，调研共获得980份有效问卷，受访人群的平均财富达到6000万元以上，平均年龄42岁。白皮书显示，中国高净值人群（可投资资产超过1000万元)中拥有海外资产的已达1/3。海外资产在可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。在目前没有海外资产的高净值人群中，也有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。

       子女教育成为富豪海外投资的主因，这些受访富豪中，14%目前已移民或者在申请中，还有46%考虑移民。在投资理财方面，信托产品、股权投资和兴趣投资会成为未来三年吸引更多关注的投资项目。调查显示，超过40%的高净值人群愿投资信托产品。

        欧盟国家塞浦路斯自2009年对非欧盟地区的外国人推出特殊购房移民政策(实际在中国对该项目的推广始于2010年底），吹响了吸纳中国资本的号角，随后葡萄牙、西班牙、希腊、匈牙利、拉脱维亚、罗马尼亚、意大利等众多欧盟国家纷纷推出类似的投资移民政策。欧洲有着厚重的历史、文明和文化，更为重要的是欧洲是迄今为止对历史文明、文化保留和传承最好的地区（没有之一），全球好多文人学者的心中都有着一个美好的欧洲梦，这也同样为很多中国人所向往，迄今为止好多中国家庭亲历了这次已经持续超过6年的欧洲投资移民大潮，本文仅对塞浦路斯购房移民中的陷阱和机会加以解读，为更多中国投资者的海外投资提供可借鉴的经验。

       了解塞浦路斯的投资移民，我们先从其外事部的政府文件开始解读，清注意下图的第三条，很明确表露了塞浦路斯政府此项移民政策的动机：为应对经济危机，希望此移民政策能有效拉动房地产市场从而进一步带动整体经济回转。历经为时六年的有针对性的中国市场推广，已经超过5000个中国家庭已经通过房地产、政府债券等投资获取了塞浦路斯的永久居留身份或者公民身份。

       据统计，目前已经有超过1000个以上的中国家庭正式移居塞浦路斯并开始了他们的新移民生活，随着对塞浦路斯的深入了解，大多数投资者惊呼上当，发现自己所购房产的实际市场价值远远低于自己的购买价格，整体投资的市值缩水10-200%！仅从投资的角度来看，毫无疑问自己的投资是失败的。从下面的统计图表我们看一下近年来塞浦路斯房价的变化：

        请注意，自经济危机以来，塞浦路斯的本土房价一直处于稳中有降的趋势，可以说塞浦路斯不动产投资正当时！机会就在眼前！而为什么中国投资者的成交价格却越来越离谱？

       一方面多投资者纷纷把矛头指向开发商和移民中介，另一方面开发商和中介一起鸣冤叫屈，而究竟是是开发商太黑还是中介太狠？对此《塞浦路斯华人报》走访大量客户、开发商、移民中介并作出以下客观的调研报告。

        首先我们必须要搞清楚本土房价的真实成本主要有三大块来构成：土地成本、建筑成本、开发商合理的设计、管理、销售、毛利等。而针对于中国投资者的房价成本真实构成除了上述的三大块，增加了海外推广成本，恰恰是这个针对于中国市场的“昂贵的”海外推广成本，导致了中国投资者购买的房价严重偏离真实的市场价格。

       早在2011年，塞浦路斯对于中国人来说，十分陌生，很多国人不知道塞浦路斯是个国家，是个城市还是个地区的名称，而今市场普遍能够对塞浦路斯欧盟国家的身份、集美神、爱神于一体的维纳斯的诞生地，欧洲著名的旅游度假胜地等典型信息有着准确的认知。这不能不说塞浦路斯政府、开发商、移民中介功不可没。

https://www.ceicdata.com/zh-hans/indicator/cyprus/house-prices-growth

塞浦路斯 房价变化曲线

2013年3月，塞浦路斯发生了举世闻名的“银行倒闭”事件，随后房地产市场跌入低谷。中国移民军团对本地房地产市场做出极大贡献，尤其塞浦路斯推出“欧盟护照”项目以来，房地产价格显现了快速攀升。

那这所谓的“海外推广成本”究竟有多大？了解塞浦路斯的朋友想必已经十分清楚，大的中介公司通常可以从某些开发商索取相当于房产成交价的5-25%甚至更高比例的销售返点。千万别忽略，这个比例是以成交价格为基础，用数学的说法来说叫做“倒扣”！ 加上由此而产生的的税、费，可想正常房价要顺加多少才能达到“成交价”，成交价不高才怪！

       看到这，很多人难免有此疑问，那我直接找开发商，是不是可以获得更好的价格？毫无疑问，答案是肯定的。但是，就大多数投资者来说，是不是具备这种海外市场调研，信息筛选，商业谈判的能力？如果您有这种能力把功课做得如此细致，选定房产直奔开发商当然是不二的上乘之选！笔者很客观地认为，对于绝大多数的投资者来说，仅凭一己之力就能做到投资精准是难上加难，毕竟除了上述数据指标，实际的塞浦路斯生活经验是形成灵敏投资嗅觉的关键。而中介公司往往能够给出你更加合理更加有参考性的信息，综上，我们不得不说，中介公司是投资者收集信息，海外投资实现的很好的桥梁，关键是看投资者自己对信息筛选的能力及自己对不利因素的判定。除了那些资信良好的开发商和良心中介以外，市场上确实存在着黑心中介和开发商为中国投资者布下的重重“陷阱”，下面将详细列举如何用投资者智慧的“化骨绵掌”来一一拆解黑心中介和开发商的“迷踪步”。

“塞浦路斯式购房陷阱”及应对

陷阱一：零中介费，免费塞浦路斯 商务考察

从2010年底一直到2012年上半年，塞浦路斯购房移民项目在中国市场开始推广的初期，一般的中介公司收取15-20万人民币/户的中介服务费用，那时移民中介代理房地产商的房产销售仅能获得成交额2%-5%的佣金，佣金的支付在欧洲十分普遍。乍一看，好像中介利润非常可观，其实不然，中介公司为了客户的投资要做大量的信息收集、筛选、分类、过滤等工作，涵盖整个投资的售前、售中、售后等环节，加上大的中介公司庞大的国内外运营团队，除掉费用其实所剩无几。然而这种状况从2012年下半年开始发生了质的转变，许多中介逐渐推出“零中介费”、“免费看房考察”等“市场福利”，难道是机会来了么，福利真的来了么？其实恰恰从这个时间节点开始，塞浦路斯的投资渠道真正开始恶化，黑心中介和那些被黑心中介教坏了的开发商真正团结起来，20%、25%甚至30%的销售返点（佣金+市场开发费用）使他们从每个成交客户身上赚了个盆满钵盈！我们仅以塞浦路斯购房移民的最低标准30万欧元来计算，20%的返点就有6万欧之多，塞浦路斯购房移民自此变成了一个超越任何其他移民项目的“暴利”项目！

拆解：天底下没有免费的午餐，天上也不会掉馅饼，每当幸福来的太突然，我们一定要提高警惕，难道真的有这么彻底的“雷锋”？羊毛出在羊身上，投资考察费用是每个投资者需要付出的必要成本，切不可贪小便宜吃大亏！

陷阱二：超高租金回报，反租、包租

去过塞浦路斯的人对塞浦路斯比较淳朴、敦厚的民风有一致的好评，塞浦路斯人想法通常比较简单，市场手段也比较单一，有人说，塞浦路斯的开发商都是被中国的黑心商人教坏了，虽然这个说法不尽属实但确实也并不无道理，“超高租金回报，反租、包租”这种低劣的骗招很少见当地开发商用在英国、俄罗斯等其他主流塞浦路斯移民身上，倒是在“聪明的中国投资者”身上屡试不爽。为了吸引中国购房者，不良开发商给出极具诱惑的“超高租金回报，反租、包租”承诺，甚至包租合同。帕福斯市一个普通的2室公寓，竟然可以给出750-900欧元/月，2-3年包租、反租合同，不少中招的投资者待包租合同期满再找开发商续签包租合同时才发现，包租价格直降为250欧元/月甚至更低，还要额外扣除管理费等其他杂费，所谓的“高租金回报”不过是一个烂透了的故事。殊不知，帕福斯一个普通的2室公寓（特殊优秀物业环境的新楼盘除外）市场上平均售价最多10万欧元/套，正常租价也仅为200-350元/月，开发商以高价包租为诱饵，30几万卖出去，再给你点小小的甜头，是多么划算的买卖！不仅仅在塞浦路斯，前些日子国内各大门户新闻网站也曾曝光“美国房产投资包租陷阱”，手法如出一辙。

拆解：包租？当然好！首先要了解正常的房屋租金的市场价格，在网上搜索（最好用英文搜索引擎，用英文关键词如Cyprus Property Rent来搜索）,太多的塞浦路斯本地房产出租网站都可以找到可供参考的租金信息。当然同样的方法也可以找到类同房源在国外网站的售价及类同房源二手房的价格。当信息严重不对称的时候，您就要想想，是不是房价太离谱了？

陷阱三：商务考察24小时贴身服务

再次回到2012年下半年底，2013年初，许多“暖心”的中介开始对前往塞浦路斯实地考察的客户实行24小时无缝隙商务考察陪伴服务，为大多数语言不通的投资者提供了很大的便利，同时也从实际上刻意地阻隔了投资者和本地居民的接触，切断了与本地信息资源一切可能性的联系，整体考察完全在中介公司的设计之中，考察行程仅仅局限于中介和开发商有限的资源及其洗脑式信息灌输，一步步走进精心设计的陷阱。

拆解：海外投资，尤其是商务考察一定要全面地和本地居民、英、俄早期移民接触，收集并了解更加广泛、客观的信息。以房产为例，选中楼盘后可以在楼盘附近的咖啡店、餐馆、小超市通过和本地人的交谈很轻松地了解到周边地区真实的新房价格、二手房价格、房屋租金等非常有参考价值的信息，或者在网上了解到上述信息。切记偏信则暗，兼听则明！

陷阱四：低价高标

中国人善于“运作”，某些购房者希望购买低于30万欧元的房产但是同样可以获得PR（Permanent Residence），迎合小部分客户的心态，许多中介在当地开发商的配合下为某些客户提高房产标的价格提供便利，2012年底，很多中国客户因递交申请的材料涉嫌“不实”而被塞浦路斯政府部门驳回，在国外，一旦这种不良信用记录产生，其负面影响将需要背负终生。

拆解：中国投资者海外投资一定要有充分的法律意识，充分了解当地的法律、法规，尊重、遵守当地法律、法规其实同时也保护了自己的权益，切不可以身试法耍小聪明，偷鸡不成反蚀把米。塞浦路斯现在的大环境是“招商引资”，这种挑战法律权威的行径或许暂时得以蒙混过关，当心“秋后算账”。

       除了上述典型的陷阱，市场上还有其他各种奇招怪式，投资者只需以一招应对其百般变化：关注价值、规避风险。在投资购买国外房产时，要对当地的房产行情做深入调查，切勿听信开发商、中介的单方面说法，要注意房产的实际价值。

1. 必要的商业调查，做足功课

        互联网上可以找到大量的信息，新房信息，二手房信息，房屋出租信息。塞浦路斯投资尤其提醒大家在网上搜索并借鉴塞浦路斯老牌传统移民群体英国人、俄罗斯人的经验，对采集的信息加以正确的分析和筛选，做足功课！

2. 选择恰当的中介、开发商

       针对中介、开发商做必要的资信调研然后再加以选择，中国已经有为数不少的投资者在塞投资买房却因开发商的资金链断裂等问题迟迟无法交房。相对来说，品牌中介和开发商更在乎自己的品牌和形象，有着完善的售前、售中、售后服务体系，企业责任和社会责任感比较强，更加值得信赖。这一点尤其建议投资者参考网上和商务考察中从接触到的在塞浦路斯生活的英国、俄罗斯早期移民了解他们对开发商的评价、口碑。由于利益驱使，很多中国投资者购房移民后加入了和中介、开发商合作卖房谋利的行列，他们的建议往往由于利益驱使而失其公允、客观，尤其要谨慎采纳！

3. 更加科学的商务考察

       必要的实地商务考察，无论通过中介还是直接通过开发商，一定要有自由的自主考察时间，多接触当地居民，拿到一手、客观的市场信息，房产投资尤其要对周边配套的学校、医院、商业设施等综合考察，对投资房产的实际价值、市场预期有准确的判定。

       滨屿移民，为塞浦路斯投资者提供客观公正的信息，更好地服务于中国投资者。塞浦路斯移民咨询热线020-29051986,18680557904