2017年塞浦路斯房地产市场年度分析报告

普华永道--2017塞浦路斯房地产市场

年报摘录解读

整体概述

塞浦路斯房地产市场目前呈现的信心水平，在很大程度上反映了该国经济的积极发展、经济指标明显改善：

>2017年国内生产总值(GDP)增长3,4%；

>国际货币基金组织IMF对未来增长的预测为：2018年同比增长2,6%；

>塞浦路斯信用评级的各种升级；

>2017年游客人数的大幅增长14%。

在2016年市场表现强劲的背景下，无论是在交易方面，还是在新的建筑许可增长方面，都持续到2017年，这表明人们对房地产行业的信心有所增强。

外国买家的兴趣一直是塞浦路斯房地产市场的重要推动力，在这一年里，与高端住宅地产（150万欧元以上的项目）相关的交易大幅增加，在2017年同比增长了45%。

亮点数据

交易量提升

•塞浦路斯销售合同增加24%

•大部分交易记录在利马索尔(36%)

•Famagusta的销售额在2017年达到了最高的年度增长(44%)，紧随其后的是尼科西亚(42%)

海外买家活跃

•外国买家的销售合同增加33%

•帕福斯(Paphos)和利马索尔(Limassol)似乎是外国买家最青睐的地区：这两个地区加在一起占了海外交易的70%

高端地产（大于150万欧元的项目）快速增长

•高端住宅物业的销售合同增加了45%

•利马索尔吸引了52%的高端地产交易

房地产价格提升

•RICS和CBC住宅物业价格指数均显示上涨，RICS价格指数上涨4%

•同期RICS指数显示，商业地产价格同比上涨3%，写字楼上涨7%

建筑许可增长迅猛

•在塞浦路斯，2017年发放的新建筑许可的年价值增加了49%

•尼科西亚是新开发许可区域最集中的地区(占总数的35%)

经济复苏显著

以下三张图表，从GDP、失业率以及评级机构评级，给塞浦路斯经济的明显复苏做了精确画像。

第一张图：塞浦路斯和欧盟平均的GDP走势对比图。在2013年经济触底之后，塞浦路斯经济逐步走出低谷，2017年GDP增长达到3.4%，IMF预测2018到2020年塞浦路斯在欧盟范围内，仍将保持较高的经济增长速度。

第二张图：失业率水平创下六年来的新低。

第三张图：三大评级机构穆迪、标普和惠誉在2017年纷纷上调了塞浦路斯的评级水平，且展望均为积极。

塞浦路斯经济的三大支柱产业

旅游、贸易和运输

财务、专业和管理服务

房地产和建筑

旅游业

游客数量

塞浦路斯是东南欧最受欢迎的旅游目的地之一。

在2004年至2014年期间，游客平均到达人数在240万人次左右。2015年和2016年的游客人数都显著增加，分别达到270万人次和320万人次。2017年，游客人数创历史新高，达到365万人次，同比增长14%。

这一增长主要是由于邻国旅游市场的政治不稳定、英国和俄罗斯主要客源市场的增长以及新航线和航空公司的引进，加强了从其他市场进入塞浦路斯的渠道。

英国和俄罗斯游客是塞浦路斯旅游业的主要来源，2017年，这两个国家的游客约占游客总数的57%。

旅游收入

旅游业收入的变化似乎与游客人数的趋势一致。自2011年以来，旅游业总收入一直在增长，2017年达到264亿欧元的峰值（自2014年以来增长了30%）。

旅游行业前景

根据世界旅游与旅游理事会的预测，到2027年，游客人数将达到480万人次，这是由于产品种类的多样化和扩大。由于旅游产品的改善、新类别游客(如赌场、医疗旅游、体育旅游等)的获得以及旅游季节的延长，旅游业收入可能增加，这将对整个经济产生积极的影响。

金融、专业和管理服务

金融和专业服务部门近年来变得越来越重要，这从它对GVA的贡献以及它在就业中的相当大的份额可以看出。这个部门的规模和增长率使塞浦路斯变成了“服务经济”。

金融和专业服务包括银行、会计、法律和人力资本服务。

尽管发生了经济危机，特别是2013年的银行业危机，但国际商业服务行业并未像最初预期的那样受到严重影响，因为该国的竞争优势仍然保持不变(如税收制度、受高等教育的劳动力、发达的商业基础设施)。

另外2017年1月1日实施的税务居民居住时间“60天规则”，从183天缩短到60议案，大大缩短了居住时间，吸引来自全球的顶级富裕人士利用塞浦路斯作为中心进行离岸金融商业活动、税务筹划、架构调整等。

房地产和建筑业

塞浦路斯经济严重依赖房地产行业，因为塞浦路斯是欧洲住房拥有率最高的国家之一，度假和第二套房也有重要的海外市场。

从2014年开始，国家经济表现的改善，也反映在房地产领域，从而提高了市场的交易活动。2016年市场出现企稳和小幅改善的迹象，2017年行业表现强劲，交易和价格指数出现增长。房地产和建筑部门对塞浦路斯GVA的贡献在2017年达到14%，预计该部门在中短期内将继续扩大。

从2014年开始，塞浦路斯经济和房地产市场出现信心增强的迹象，导致市场交易活动增加。2016年又有显著增长(同比增长43%)，2017年又增长24%。

在过去几年中，房地产交易的增长主要是由以下因素推动的:

•引入房产税激励措施，以及塞浦路斯投资者入籍计划，这主要吸引了非欧盟(中国、俄罗斯、印度和阿联酋)买家;

•国内部门需求增加;

•当地银行在实施债务换资产(Debt-for-Asset, DFA)掉期以重组其不良敞口(NPEs)的背景下进行的记录交易。

下图为2010到2017年各区提交的销售合约

高端需求增加

在高端住宅交易中（价格超过150万欧），在2010-2013年期间，塞浦路斯各地高端住宅物业的销售量稳定，平均每年约41个单位。

从2014年开始，随着塞浦路斯投资者入籍计划的修订，对这类房产的需求一直在不断增加。2017年，高端住宅成交总量达到260笔，同比增长45%(2016:179笔)。

海外购买增加

在2010-2013年期间，外国人在DLS中提交了销售合同的房产数量下降了50%。

2014年至2016年，外国买家的需求呈上升趋势，CAGR为23%。

2017年，外国投资者的购买量进一步显著增加，记录达到八年高位。

与2014年记录的交易数量相比，2017年的交易活动水平似乎增加了一倍以上。

房地产价格回升

塞浦路斯中央银行（CBC）指数和皇家特许测量师协会（RICS）指数的两个指数显示了塞浦路斯各地住宅地产价格的走势。

自2010年以来，这两个指数都呈现出负增长趋势，反映出住宅地产需求的下降趋势，包括外国买家对度假屋的需求。这一消极的趋势一直持续到2015年，导致该地区的住宅地产价格整体下跌，与2010年的价值相比，下降了26-33%。

2016年，价格指数走势显示出小幅改善和企稳的迹象。在2017年，这是第一次，在2010-2017年的8年期间，两个价格指数均表现积极。

截至2017年第三季度，CBC指数同比增长1%，而RICS住宅指数同期增长4%。

以上所有数据来源于：普华永道塞浦路斯分公司

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