如何通过投资美国房地产行业获得E-2签证

     次贷危机爆发后，美国住宅市场经历了数年的休整，并于2012年正式步入回暖期，进入2017年，房屋买家旺盛的需求，加上不断萎缩的房屋库存，继续推高了房价指数，美国房价中位值史上首次超过20万美元。

      在当前全球整体经济不景气，以及货币宽松的大背景下，美国房地产行业投资凸显出极强的抗通胀和抗风险能力。时至今日，美国房地产市场信心重振，已成为海外投资人的重要目的地。2015年，中国成功超越加拿大，成为投资美国房地产市场第一大海外投资国。

       很多客户看到了美国房地产市场的商机，他们之前在本国都或多或少拥有房产投资的相关经验，希望通过投资该领域去获得美国E-2签证。投资者普遍认为，购买4-8套房产再转手卖掉是获得E-2签证的有效途径。美国领事馆和移民局（USCIS）在审批房地产投资行业相关的E-2签证申请时正变得越来越谨慎，他们会重点关注公司业务的可操作性，以及是否有被动投资的嫌疑，因为E-2签证获批的基准是要证明资金足够且积极投入。

       不幸的是，我们的一些客户在最初的E-2签证申请被拒后才与我们取得了联系，他们之前参与了以炒房（House Flipping）或房地产开发（Real Estate Development）为主的房地产投资。我们在这篇文章中将讨论在美国房地产行业中哪些业务模式可以满足E-2签证的获批要求，并且已经积累了足够多的成功记录。

 1、物业管理(Property Management)

       物业管理是指以收购或承租等方式整合大量小业主出租房屋或中小型长租公寓物业，通过服务标准化、专业化与机构化运作，向特定目标人群提供短租或长租服务的业务。此外，其业务还包括房屋翻修、商业清洁、泳池和绿植维护、建筑害虫防治等常规物业管理服务。

     美国人热衷于租房，据皮尤研究中心（Pew Research Center）相关数据统计，从2009-2019年，在楼市不断复苏的情况下，美国的家庭数增加了，但有房的家庭却未见增长，反而美国租房家庭的数量大幅增加，呈上升趋势。

       我们已经有20多个客户在美国的佛罗里达州、加利福尼亚州、得克萨斯州和其他州通过投资物业管理特许品牌获得了E-2签证。特许经营商的职责是管理由业主（个人或实体）拥有的物业，包括住宅、商业、公寓等。物业经理代表业主行事，在保持物业价值的基础上为业主创造收益。一般来说，物业管理特许权的初期投资在10万至30万美元之间，差异在于投资者是否想要购买现有合同，以便从公司运营第一天开始就有现金流来开展业务。

2、房屋预售前装饰(Home Staging)

       Home Staging中文称房屋预售前装饰，俗话说的好“人靠衣装，佛靠金装”，屋子预售前也需要好好装饰一番。

       Home Staging可不仅仅是简单地清洁房屋，摆正家具，而是结合了房屋销售和室内设计的概念，让房屋在短时间内焕然一新，极大地凸显房屋的优点，扬长避短。从心理角度来看，一个自用买家买的不是一栋房子 ，而是买的一个家。如果你能够营造出这个就是他的家的感觉，让他可以联想到自己平常在这个厨房做饭、在这个厅里怎样和家人共享天伦的场景，那么你的房子已经售出超过一半了，而且，买家会甘愿付出超于他理性告诉他该付的价格，务求把房子买下来。

       一般来说，Home Staging特许权的初期投资为6万至10.3万美元。请注意，您可能需要将公司业务覆盖到多个地区，以符合E-2签证的实质性投资要求。

 3、厨卫改造(Kitchen & Bath Remodeling)

       浴室和厨房改造是房地产行业的另一种特许经营形式，这些特许经营商一般是室内装修公司。浴室与厨房在房屋中是功能性非常强的区域，特许经营商会根据客户的需求对他们进行外观和功能的改造。绝大部分特许经营权只专注于厨房或浴室改造其中一项服务上，只有少数的特许经营权可同时提供两个领域的服务。一般来说，这种特许经营权初期投资为13.6万至33.4万美元。

       如上所述，对于那些希望投资房地产市场去获得美国E-2签证的海外投资者来说，这几种特许经营权都是很好的选择。截至目前，滨屿海外已累计分析了超过1600个特许经营权，通过我们独立的尽职调查程序，确保他们满足E-2签证获批要求。我们期待着帮助更多的海外投资者在房地产市场实现美国梦。