尽管2022年住房市场放缓，迈阿密仍获得历史第二好成绩

根据迈阿密房地产经纪人协会（Miami Association of Realtors）的数据，2022年，迈阿密戴德县的房地产市场共售出31627套住房（或每天86套交易）。这是迈阿密-德德县历史上第二个有史以来的销售率，仅次于2021的39394套房屋。

迈阿密共管公寓市场在年度总销售额中发挥了重要作用，因为2022年迈阿密共管住宅销售额为有史以来第二大。迈阿密在2022年售出19377套公寓，仅次于历史性的2021活动（23689套公寓交易）。2022年，迈阿密登记了12250套独栋住宅销售。

从月度销售额来看，迈阿密2022年12月的销售额同比下降48.2%，从3433辆降至1779辆。交易量下降是因为与2021 12月的创纪录水平相比，今天的抵押贷款利率比12个月前翻了一番，而且市场在特定价格点的库存较低。

虽然总体库存在上升，但上市数量的增长主要集中在高端或奢侈品市场。例如，迈阿密40万美元至60万美元价格范围内的单户家庭库存供应量为2.6个月，远低于平衡市场（6个月）。

事实上，迈阿密戴德的活跃上市数量与疫情前相比仍下降了49%（2022年底与2019年底）。

由于库存不足和抵押贷款利率上升，单户住宅销售额同比下降45.1%，从2021 12月创纪录的1356户降至2022年12月的744户。迈阿密现有公寓销售额同比下降50.2%，从2021 12月创纪录的2077套降至2022年12月的1035套，原因是库存不足和抵押贷款利率上升。

2021 12月的销售飙升如此之高，原因是抵押贷款利率历史低位，以及由流行病引发的购房潮。2021 12月，抵押贷款利率平均接近3%。

2022年12月，迈阿密戴德县独栋住宅价格中值同比上涨1.1%，从52.5万美元增至53.09万美元。迈阿密单身家庭房价中值已连续133个月（11年以上）上涨，创下有记录以来最长的连续上涨纪录。现有共管公寓价格中值同比增长5.5%，从35.5万美元增至37.45万美元。在过去的139个月里，共有134个月的公寓中值价格上涨。

尽管全国房价中值有所上升，但由于2022年3月之前利率的长期下降以及家庭收入缓慢但稳定的增长，购房能力也有所上升。根据Redfin的一份报告，西棕榈滩（第5名）和迈阿密（第6名）位列全美十大城市，在疫情期间，购房者收入增长最快。

房价由供求决定。供应减少和需求增加导致价格上涨。迈阿密独栋住宅（4个月）和共管公寓（4.1个月）的库存量很低。此外，房价的支撑因素之一是租金和租金上涨。

在当地，迈阿密奢侈品销售的更大份额也是中值价格同比大幅上涨的部分原因。

截至2022年12月底，活跃上市总数同比增长18.9%，从8997家增至10706家。

2022年12月，独栋住宅库存同比增长57.7%，从去年的2563套活跃房源增至上月的4043套。公寓库存同比增长3.6%，从2021同期的6434套增至6663套。

迈阿密独栋住宅的新房源从1144套减少了20.1%，至914套。共管公寓的新房源从1809套下降到1407套，降幅为22.2%。

单户住宅几个月的库存量同比增长100%，达到4个月，这表明卖方市场。现有共管公寓库存增长24.2%，至4.1个月，这也表明存在卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供六到九个月的供应。

上个月，迈阿密所有已结束的住宅销售中，只有1.2%出现问题，其中包括REO（银行所有的财产）和卖空，而2021 12月为1%。2009年，困境销售额占迈阿密销售额的70%。

2022年12月，卖空和REO分别占迈阿密总销售额的0.2%和1%。

迈阿密的不良销售比例与全国数据持平。全国范围内，12月份不良销售占销售额的约1%，与一年前相比几乎没有变化。

2022年12月，独栋住宅的原始标价中值为95.2%，比去年的98.7%下降了3.5%。现有公寓的原始标价的中位数为96%，比去年的97.3%下降了1.3%。

迈阿密独栋住宅销售从上市到签约的中间天数为35天，高于去年的19天。独栋住宅的平均销售时间为77天，比去年的66天增加了16.7%。

公寓的上市日期和合同日期之间的中间天数为34天，比36天下降了5.6%。公寓的销售天数中位数为73天，比80天减少了8.8%。

现金销售额占迈阿密2022年12月收盘销售额的42.4%，而2021 12月为40.3%。根据NAR的最新统计数据，美国约28%的房屋销售是现金。

现金买家不会因利率上升而却步。现金买家的高比例反映了迈阿密作为外国买家的卓越美国房地产市场的最高地位，他们倾向于用全部现金购买，也有一些来自更昂贵的美国市场，他们可以用房地产销售的利润购买更多。

现金销售占迈阿密现有公寓销售总额的54.6%，占单户交易总额的25.5%。