尽管面临挑战，欧洲仓库仍表现良好

2022年，大流行病、高通胀、材料和承包商价格上涨，以及由此导致的起始租金上涨，都与仓库行业有关。尽管困难重重，但物流和工业市场仍然稳定，而且发展势头强劲。该行业的转折点是俄罗斯在2022年第1季度末对乌克兰的侵略，这在战争的最初几周显著改变了整个市场的看法。此外，租户和开发商在全年寻找优化能源成本的方法。AXI IMMO为您带来2022年波兰仓库市场的回顾和2023年的预测。

尽管2021仓库行业的投资额创历史新高，但AXI IMMO的分析师表示，从2022年起的未来几年，交易量可能会有所减少。原因是缺乏高质量的物流和即时可用的工业产品。市场评估是可靠的，因为截至2022年6月底，办公部门的总交易量领先，仓库部门在2022年第三季度重返榜首。截至9月底，物流和工业资产的份额为15.4亿欧元，投资于投资市场的各个领域的资金约为43.2亿欧元。值得注意的是，对国内资产感兴趣的投资者更加多样化。在前几年，最常决定购买波兰房地产的是亚洲和美国资本。目前，由于不确定的地缘政治局势，我们地区已经存在的实体继续购买。由于他们的经验和对现实的了解，他们是决定达成交易的人，而不像其他采取观望态度的投资者群体。

AXI IMMO管理合伙人Renata Osiecka，解释：“在乌克兰战争状态不变的情况下，我们预计来自欧洲和美国的资本将继续成为波兰投资市场的主要参与者。2023年交付的大量项目可能会促使欧洲大陆以外的投资者做出更多的机会主义决定。市场将看到ESG合规仓库资产的估值差异越来越大这将转化为在中长期内对旧设施进行更多升级。”

波兰是一个跨欧洲物流中心，或（再、近、朋友）支柱

2022年，与往年类似，波兰仓库市场的需求主要由物流业和零售链驱动。与2020年和2021相比，我们发现电子商务客户的交易量略有下降。据AXI IMMO分析师称，2022年第一季度至第三季度的总需求量超过500万平方米，如果租户活动得以维持，预计到2022年底，这一比例将超过600万平方米。

2022年也出现了与租户新派别的出现相关的变化过程。乌克兰战争导致公司从东欧（俄罗斯、白俄罗斯和乌克兰）撤出业务，作为所谓的重新安置的一部分，以及那些准备提供人道主义援助的公司或组织，对波兰仓库空间的兴趣激增。在俄罗斯袭击九个多月后，应该指出的是，波兰已经证明了其作为西欧和东欧之间纽带的作用。这场危机也强化了波兰作为一个成熟的仓储市场的看法，准备在近距离或朋友投资的发展趋势框架内欢迎新的投资者。

在波兰仓库市场面临挑战的背景下，还必须指出能源危机，首先是电价上涨，其次是能源本身。这场危机是与欧盟能源转型相关的变化的反映，欧盟能源转型是防止全球变暖的一项预防措施，与俄罗斯在能源供应方面的贸易关系暂停。因此，许多租户在签署新合同或重新谈判现有合同时，都希望能够保证合同电力的交付，并找到实际节省的解决方案。

战争还间接影响了波兰最大的租户群体，即物流部门。提供给BIG InfoMonitor 2022年5月债务人登记册的数据显示，由于乌克兰战争，20%的公司在有限的能力下运营。主要原因是缺少回国为国家而战的乌克兰工人。受员工赤字影响的群体包括建筑公司、工业生产和农业。另一方面，据许多运输公司的估计，目前有40000多名卡车司机短缺。TSL行业的情况仍然不明朗，因为失业率很低，市场上仍有许多空缺。

AXIIMMO工业主管Anna Głowacz，预测：“持续高企的通货膨胀率，加上预期的经济衰退和衰退的幽灵，意味着在2023年的预测框架内，我们应该采取完全保守的态度，并指出租户活动的动态比以前更低。另一个因素仍然是稳步增长的起始租金，在过去的一年中，起始租金上涨了20%-30%。”他过去了几个月，这取决于地点。尽管在吸引卡车司机方面存在困难，但物流业应保持其在需求结构中的领先地位。乌克兰战争的进一步解决对仓库市场也非常重要。现实情况之一是，波兰将成为重建乌克兰的欧洲物流和工业基地。”

波兰还是一个建筑工地吗？

2021年底，波兰仓库市场在建面积超过500万平方米，专家指出，高通胀、材料和承包商价格上涨等因素，此外，许多基础设施项目（包括公路、铁路和华沙和Łód \ z之间的大型机场建设工程）的宣布累积导致人员短缺，将有效减少开发商的活动，并将一些项目的完工时间平均推迟1-2个月。这种情况并未实现，从2022年1月至9月底，波兰仓库市场交付了创纪录的320万平方米。

根据AXI IMMO分析师的计算，预计今年最后一个季度将新增100万平方米的供应量，使该行业的总库存增至2800万平方米以上。最大的市场仍然是所谓的五大市场（华沙、上西里西亚、波兰中部、下西里西亚和波兹南），波兰东部和波兰西部加入了面积超过100万平方米的地区行列。尽管这是供应最好的一年，但市场仍有大量的仓库空间。这种情况导致空缺率下降，截至2022年9月底，空缺率为4.2%。尽管在建项目数量众多，约为400万平方米，但由于推出的项目数量较少，空置空间不会大幅增加。

2022年也标志着生态趋势的延续和ESG战略的实施。很难在市场上找到未获得BREEAM或LEED非常好认证的新产品。目前的项目正在通过在屋顶或仓库附近安装光伏以及增加绝缘来实现提高能源效率的目标。2022年，市场上出现了第一批绿色租赁，为客户报告其ESG业绩提供了便利。此外，表示其开发项目配备了绿色解决方案的开发商有望获得更好的信贷。

在截至2022年上半年末的趋势背景下，开发商很难为猖獗的材料价格制定适当的建筑定价。从2022年7月起，这方面的情况将更加稳定。正确估计成本的困难以及材料和承包商价格的上涨转化为投资实现，通常还会导致起始租金的增加。在材料价格上涨前后，市场已经感受到仓库报价的差异。然而，尽管成本增加，波兰仍然是西欧和捷克共和国竞争激烈的市场。

Anna Głowacz解释道， “由于高度的地缘政治不确定性和2022年更为困难的宏观经济形势，与疫情期间类似的开发商已经面临银行预期的需求增加。从之前30%的预租合同投资担保比例上升到50%。租户及其财务状况对该行业的总体评估能力，以及迄今为止在市场上的活跃程度，将对投资过程非常重要。当然，那些多年来一直处于需求领先地位的客户处于更好的地位。”