城市工业和物流、基本零售、经济适用房将成为2023年最安全的避风港

第一太平戴维斯投资管理公司（Savills Investment Management）最新发布的全球投资者展望报告强调，投资者需要如何回归基本面，评估基本面，以应对房地产市场可能面临的挑战。然而，机遇将出现在具有强劲、长期增长特征的行业，因为市场总是反应过度——每个行业都有价值，但人们越来越关注优质地点、稳健的ESG证书和强劲的基本面。

第一太平戴维斯投资管理公司（Savills Investment Management）概述了2023年房地产投资市场的全球前景。

尽管2023年对所有投资者来说可能是一个挑战，但在全球市场动荡的背景下，第一太平戴维斯投资管理公司（Savills IM）认为，在城市工业和物流、经济适用住房和基本零售等长期基本面强劲的资产类别中，会有选择的机会。

第一太平戴维斯即时通讯（Savills IM）确定了近期宏观形势面临的威胁，其中最显著的是通胀上升、利率上升以及影响投资和占用市场的衰退风险。

利率将影响那些债务水平较高的人，未来两年内，英国将有600亿英镑的未偿贷款需要再融资。许多其他市场的情况也类似。占领市场也可能经历不稳定，因为增长减少和经济衰退的威胁增加了占领者陷入困境的可能性。

然而，现在做好准备的人将在下一次好转到来时受益；那些拥有强劲收入流和稳健ESG凭证的资产尤其吸引投资者。

就行业而言，第一太平戴维斯IM认为，经济适用房是一个长期的增长故事，具有强劲的需求、可预测的收益率和引人注目的社会影响。有一点很清楚，公共部门无法独自满足社会住房需求，而私营部门越来越热衷于通过与住房协会和地方当局长期合作，帮助资助新的开发项目，并改善现有存量。

在其他地方，房地产债务市场为替代供应商提供了机会。在波动的背景下，2023年，传统贷款人可能会采取高度谨慎的行动，限制债务融资的供应。由于那些寻求再融资的人被迫锁定更高的利率并面临更严格的条款，替代供应商将能够提供替代方案。他们还可以在银行不太愿意贷款的某些行业/资产中提供不同质量的债务。

亚太地区也越来越被视为一个相对安全的避风港，可以在其他市场经历动荡的情况下实现多样化。不那么激进的通货膨胀和富有弹性的就业市场意味着亚洲经济体更有能力推动经济复苏。随着利率正常化，收益中的收入部分将变得更加重要。那些能够适应新趋势的投资者和资产所有者，如提供设备齐全、居住者觉得有吸引力的建筑，并满足日益严格的ESG法规，将获得奖励。

第一太平戴维斯IM全球首席投资官兼副全球首席执行官Kiran Patel，评论道：“很明显，2023年将给房地产投资者带来挑战。收益率扩张的规模仍有待观察，未来12-24个月内寻求再融资的投资者将面临支付冲击。然而，这段时间的高市场压力将为具备必要市场知识的投资者提供机会。

“在住宅部门，我们对经济适用房的前景持乐观态度，因为私人资本的作用只会越来越重要，尽管收益率不断上升，但随着估值与更广泛的房地产市场保持一致，我们也看到了多户家庭投资者的诱人切入点。

“债务市场继续提供有吸引力的风险调整回报和下行保护。活跃贷款人的交易流可能涉及高水平的再融资查询，因为以前符合传统银行债务条件的贷款现在更符合替代贷款人的投资标准。

与城市化相关的强劲结构性趋势既有利于便利零售业，也有利于最后一英里物流业。我们看到了这些类型资产类别的令人信服的原因，并看到了在短暂的定价疲软期间建立风险敞口的机会。

2023年将是充满挑战的一年，但与以往的全球经济衰退不同，房地产的总体贷款得到了更大的控制，新房地产的过度供应受到了严重限制，我们进入了一个就业水平强劲的衰退期。房地产将受益于收入增长，但占用人和投资者的成本将增加，包括能源、劳动力和更高的利息支付，将导致定价抵消。我们认为这段时间是短暂的，因此，当价格调整时，将购买力集中在具有长期结构性基本面的部门/资产上，将为下一个周期提供一个绝佳的切入点。”

Piotr Trzciáski，第一太平戴维斯IM波兰负责人，说：“在波兰，租金增长正在进行中，尤其是在主要写字楼、物流和BTR部门，这在一定程度上抵消了收益率的下降。这可能会使现有资产的所有者受益，这些资产可能会超过其基准总回报，特别是在面临供应缺口的写字楼市场，如华沙和核心物流或生活市场。另一方面，租金增长的持续时间将受通胀驱动的运营成本增加的影响，房东面临更大的压力来应对，可能会出现更高的短缺和空缺，并降低租户的负担能力，如零售和BTR部门。如果没有外部干扰，波兰的通货膨胀率将在2023年稳定下来，但由于名义工资的高增长、选举年可能出现的新的社会转移、低失业率和逐渐退出抗通胀盾牌，通货膨胀率将继续上升。

2023年，无论是为新项目融资，还是为低利率时代的贷款再融资，贷款市场都将保持紧张和选择性。这可能为其他贷款人提供机会。

在资本流动方面，我预计流动性将在未来6-8个月受到抑制。投资者对地缘政治背景和该地区经济衰退深度的不确定性持谨慎态度。中东欧或斯堪的纳维亚资本可能会取代更多来自西欧、美国或亚洲的传统投资者，因为优质资产竞争减少。那些已经在周期早期进入波兰市场的人（例如5-7年前的物流业）可能希望在新的价格点稳定时探索退出。”