ULI和普华永道年度调查专家表示，未来一年很艰难

房地产企业信心和盈利预期已降至较低水平，反映了行业对商业、政治和房地产环境的一系列指标的广泛担忧。

《2023年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate®Europe 2023）是英国城市土地研究所（ULI）和普华永道（PwC UK）针对欧洲房地产行业领导者对未来一年的预期进行的第20次年度调查。

根据来自欧洲各地约900位房地产领袖的观点，报告发现91%的人担心通货膨胀，紧随其后的是利率变动（89%）和欧洲经济增长（88%）。全球、区域和国家层面的政治不确定性也令人高度关注。

五年后，只有13%的人认为通货膨胀是一个问题，而利率（73%）和增长（76%）仍然是中期问题。从房地产企业的角度来看，建筑成本和资源可用性位居榜首，2023年92%的人关注成本，84%的人关注资源。这些问题预计将长期存在，76%和73%的人在未来三到五年内分别面临成本和资源问题。

在这种不确定性的背景下，71%的房地产领袖认为，欧洲将在2022年底前陷入衰退，这将对开发活动、融资可用性和投资量以及入住率、租金和价值产生负面影响。

德国、英国和荷兰似乎不太可能摆脱经济衰退，而法国似乎更为孤立，这主要是由于其能源来源。德国83%的受访者、英国82%的受访者、荷兰79%的受访者和西班牙68%的受访者可能在2023年前陷入衰退。法国（45%）受访者更为乐观。

自2012年和2009年以来，对债务和股权可用性的信心都没有这么低。受访者认为，从世界各地流入欧洲的资本更可能减少而不是增加。受访者对发展的债务（70%预计会减少）和股权（63%预计将减少）前景以及再融资或新投资的债务（64%预计会下降）前景最为负面。

受访者的回答表明，2023年的价值观有所下降。未来一年可能是核心投资者和所有股票投资者的绝佳买入机会，这些投资者仍未能充分分配到房地产。人们一致认为，困境不太可能达到全球金融危机的程度，但利率的上升仍会造成压力，例如，如果价值下降，需要修复银行契约违约，显著提高的再融资成本，以及响应上市开放式基金赎回请求而出售资产的潜在要求。

事实上，危机并不像全球金融危机期间那么严重，这可能会促使银行更快地推动销售，这受到英国央行（Bank of England）的档位监管和巴塞尔III欧洲银行规则的鼓励。这样的销售可能会使价格下跌。

从发展的角度来看，采访表明，预计2023年的项目可能会被推迟到2024年或完全搁置。一些人认为，缺乏新的开发对现有资产及其所有者来说是一个积极的因素。

根据Lisette van Doorn的说法，ULI欧洲首席执行官在过去几个月里，市场发生了快速变化，前景变得更加负面：“自从我们在夏天进行了调查和采访，这已经表明了人们的深切担忧，行业变得更加担忧。但仍有大量资金可供投资，而且大部分资金都不急于投资，等待合适的机会出现。对于行业来说，要度过这场风暴，股票选择是关键，此外，还要有强大的ESG重点和运营技巧。”lset和以客户为中心。”

ETRE领导者兼普华永道董事Gareth Lewis，他说：“尽管同样的城市仍在前三名，但所有30个城市的总体投资和发展前景都有所下降。伦敦连续第二年排名第一，其次是巴黎，然后是柏林，与去年相比排名有所下降。今年排名上升最为显著的城市是马德里、里斯本和哥本哈根。”。

“新能源基础设施连续第二年位居行业榜首，这反映了能源价格的历史高位，以及投资者向替代资产重新平衡持股的长期趋势。生命科学行业位居第二，数据中心位居第三。

“各种形式的住房占据了前十名，从退休/老年生活到社会和经济适用住房不等。有趣的是，随着政策的政治不确定性不断增加，人们对住房的担忧也越来越多。”