美国房屋建筑商协会预测2023年房屋价格将持续下跌

随后，2024年上半年出现温和复苏

据全美房屋建筑商协会（National Association of Home Builders）称，2022年开始的美国房地产衰退将持续到2023年，因为通胀和抵押贷款利率上升，再加上居高不下的建筑材料建设成本，继续对房地产行业造成影响，预计今年将推动整体经济进入轻度衰退。然而，2023年下半年可能会导致住房和经济的转折点。

美国全国房屋建筑商协会（NAHB）首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示：“随着美联储在对抗通胀的过程中踩下刹车，预计2023年下半年利率将正常化，单户建筑的步伐将在2023年上半年触底，并在今年下半年开始改善。”，在2023年国际建筑商展的住房和经济展望新闻发布会上。“这种前进势头将导致2024年开始的单身家庭日历年增长。”

尽管许多美国市场的房价正在下降，但这还不足以提振住房需求。自2022年初以来，抵押贷款利率已经翻了一倍多，可承受性状况继续恶化。3%和6%的抵押贷款利率之间的差异可能会使典型的住房贷款成本每月增加700美元以上。因此，NAHB预测2023年房价可能下跌15%，此前Covid-era上涨近40%。

当前住房衰退的另一个迹象是，将截至2022年11月的年初至今发放的许可数量与截至2021的同期相比，2022年前五大单一家庭市场均出现下滑。按降序排列的市场是德克萨斯州休斯顿林地糖地；德克萨斯州达拉斯沃斯堡阿灵顿；亚利桑那州菲尼克斯梅萨斯科茨代尔。；佐治亚州亚特兰大桑迪·斯普林斯罗斯威尔。；德克萨斯州奥斯汀圆岩。

与此同时，目前只有42%的新房和现房销售是普通家庭负担得起的，这是大衰退后的最低水平。根据NAHB/Wells Fargo住房机会指数，任何低于50的负担能力读数都被视为疲软的住房市场。

NAHB预计2023年前两个季度的GDP将出现负增长，这意味着2022年第二季度前六个季度中至少有四个季度出现负增长。

迪茨表示：“随着美联储收紧货币政策，我们的预测与2022-2023年部分时间的衰退呼声一致。”。“在最近的商业周期中，我们从未经历过房价下跌和经济衰退的时期。由于金融条件收紧，2023年经济的其他部分将放缓。”

美联储紧缩即将结束

随着通胀从40年来的高点出现缓和迹象，经济疲软，房地产市场已经陷入衰退，美联储提高利率以控制通胀的行动应该在今年第一季度结束。NAHB预测，美联储将在2月再提高25个基点，并在3月最后提高25个百分点。

迪茨表示：“大约40%的CPI是基于住房的，而美联储在抑制住房通胀方面几乎无能为力。”。“降低住房通胀的唯一途径是建造更多的经济适用房。”

NAHB认为，央行加息的累积效应将达到略高于7%的峰值。但展望未来，NAHB预计到2024年抵押贷款利率将降至6%以下。迪茨表示：“利率下降将为2023年晚些时候的住房反弹奠定基础，更好的负担能力环境将导致住房需求复苏。”。

供应方因素

在大流行后的峰值增长率下，建筑材料价格以24%的年化速度增长。由于美联储收紧政策以及抵押贷款利率上升导致的需求减少，这一速度已大幅放缓。尽管如此，许多建筑商仍在经历电力变压器、混凝土、电器、门窗和其他建筑材料的供应链中断。

木材是一个亮点。在大流行后的繁荣时期，需求激增和木材供应不足，加上加拿大木材运往美国的关税，导致价格飙升至每千板英尺1500美元。由于房地产市场低迷，供应对大多数建筑商来说不再是问题，框架木材的价格已降至每千板英尺400美元以下——回到疫情前的水平。然而，随着2023年晚些时候房地产市场反弹，将需要更多木材。

迪茨说：“我们需要政府与加拿大达成一项新的软木木材协议，以便木材供应能够满足未来建筑业的需求。”。

在劳动力方面，2022年11月开放的建筑职位数量为38.8万个，解决这一问题将是未来十年该行业的关键问题。迪茨说：“我们每年将需要74万建筑工人来解决行业扩张和行业退休问题。”。“招聘、培训和留住熟练工人将是第一要务。”

2年预测

考虑到这些市场挑战，2022年是11年来首次出现单户家庭开工量下降的年份，预计下降12%至99.9万套。NAHB预计，在2024年恢复到92.5万辆的年产量之前，今年的家庭产量将降至74.4万辆。2022年和2023年的下降似乎很剧烈，因为在抵押贷款利率迅速上升和房地产市场疲软的情况下，2022年第一季度的生产量在110万年化增长率以上的稳定水平上运行，随后开始急剧下降。

在多户住宅方面，2022年建筑业蓬勃发展，预计比前一年增长15%，公寓开工54.5万套。由于租金增长放缓、失业率上升、融资趋紧以及数十年来管道库存量居高不下，供应限制导致大量项目积压，NAHB预计，今年多户住宅开工将下降28%，达到391000户，2024年将稳定在374000户左右。目前有超过94万套公寓在建，这是自1973年以来的最高水平。

在房地产低迷时期，改建行业仍处于坚实的基础上，将比单户和多户市场表现更好。住宅改造活动预计在2021增长13%后，2022年名义上增加7%，因为人们继续将其房屋用于办公室、学校和体育馆等更多用途。然而，随着住房需求减弱，预计重塑增长将放缓，今年名义增长5%，2024年增长4%。

中期展望要求，随着利率从峰值利率持续回落，单户住宅建设将在2023年晚些时候和2024年引领复苏。但是，尽管需求将恢复，但供应方面的问题将变得更糟——土地短缺、对收购、开发和建设融资的担忧以及建筑材料的限制。

尽管如此，150万套住宅的结构性住房赤字、有利的购房者人口结构和更好的利率环境将导致本世纪后半期住宅建设的坚实时期。为了减少前十年因建筑不足而产生的赤字，单户住宅建筑每年需要超过110万套。