2022年末美国所有现金购买者的比例下降

全现金购物在南佛罗里达州最为常见

国家房地产经纪公司Redfin报告称，2022年12月，美国约三分之一(31.2%)的购房是用现金支付的。这一数字高于上年同期的28.8%，但低于2022年11月创下的八年高点31.9%。

由于抵押贷款利率很高，12月份平均为6.36%，用现金购买的房屋比例仍高于大流行前的水平。有能力支付现金的买家有动力这样做，因为这意味着他们不需要为贷款支付高额利息。典型的每月抵押贷款还款额比一年前上涨了约25%，当时的利率约为4%。

但利率和月度抵押贷款还款额从去年11月达到的峰值有所下降，这有助于解释为什么现金购房的比例在那个月也达到了峰值。在两种值得注意的情况下，全现金购房很常见：当抵押贷款利率较高时，当房地产市场竞争激烈时，激励富裕的买家支付现金，以吸引卖家接受他们的报价。后者解释了为什么全现金购买的普及率在2020年末飙升，并在2021年全年保持高位。

FHA贷款占抵押贷款销售的16%，为疫情开始以来的最高比例

去年12月，全国近六分之一(15.6%)的抵押贷款销售使用了FHA贷款，高于一年前的12.5%，也是自2020年5月以来的最高比例。

退房贷款也变得越来越普遍，去年12月申请抵押贷款的购房者中有7.1%使用了退房贷款。这一比例高于上年同期的6.2%，也是自2020年7月以来的最高水平。

2022年下半年，随着抵押贷款利率上升和购房者获得更多谈判能力，整体房地产市场大幅降温，FHA贷款--以及VA贷款--变得越来越普遍。这是在2021年，在竞争极其激烈的大流行病房地产市场中，它们的使用量暴跌之后。2022年4月，使用FHA贷款的抵押贷款销售份额降至10.4%的创纪录低点，而VA贷款使用情况在2021年3月和4月触底，为5.5%。

FHA资助的买家更有可能得到他们的报价，其中往往包括小额首付，在一个凉爽的市场上被接受，因为在这个市场上，几乎没有来自拥有更高首付和或许更合意的融资条款的买家的竞争。在炙手可热的市场中，卖家往往选择全现金买家或使用传统贷款的买家，因为他们认为这些交易更有可能快速高效地完成。

Redfin高级经济学家Sheharyar Bokhari说：“买家现在更多地成功地利用FHA贷款，因为卖家急于接受他们的房子在市场上出售时得到的任何报价，而且每周只有一到两次房源。”“这意味着银行存款较少的购房者终于能够买房了。但对联邦住房管理局的购房者来说，这也不全是好消息：他们的贷款之所以被接受，是因为市场低迷，而市场低迷是因为高利率和高价格让很多人买不起房。”

尽管现在买家更容易使用FHA贷款，但全现金买家在财务上仍然处于有利地位。他们不需要支付抵押贷款利息带来的额外资金，而且他们能够更好地利用房价从峰值回落的机会。

到目前为止，传统贷款仍然是最常见的贷款类型，尽管其他贷款类型正在削减它们的份额。略高于四分之三(77.3%)的12月份抵押贷款销售使用了传统贷款，低于上年同期的81.2%，也是自2020年6月以来的最低水平。

大都市层面的亮点：FHA贷款在快速降温的地方增长最快

在这项分析的40个城市中，有33个增加了联邦住房管理局贷款的使用。增幅最大的是加利福尼亚州的河滨，去年12月，该市26.3%的抵押贷款销售使用了FHA贷款，高于一年前的16.3%。紧随其后的是凤凰城(18.2%)和拉斯维加斯(21.8%)，分别为13.6%和18.2%。在流行病肆虐的新兴城市凤凰城和拉斯维加斯，FHA贷款反弹尤其迅速，主要是因为这些房地产市场迅速降温，这两个大都市都是待定房屋销售同比降幅最大的城市之一。

12月份，FHA贷款最常见的地区是河滨、底特律(25.1%)和克利夫兰(21.9%)。它们在加州生活成本较高的地区是最不常见的。旧金山只有1.1%的抵押贷款销售使用了FHA贷款，其次是圣何塞的2.3%和阿纳海姆的3.6%。

在这项分析中，33个城市的退伍军人事务部贷款使用率也有所增加，其中圣地亚哥、弗吉尼亚海滩和佛罗里达州杰克逊维尔的增幅最大，这些城市都是主要军事基地的所在地。这些也是退伍军人管理局贷款最普遍的地方(弗吉尼亚海滩：43.1%；杰克逊维尔：20.7%；圣地亚哥：19.5%)。

在Redfin的分析中，全现金购物的普及率在30个城市上升。增幅最大的是加利福尼亚州的河滨，35.4%的房屋是用现金购买的，高于去年同期的22.3%。其次是克利夫兰(43.6%，之前为32%)和费城(35.9%，之前为26.2%)。

总体而言，全现金购买在佛罗里达州最常见。超过一半(52%)的西棕榈滩房产以现金支付，紧随其后的是杰克逊维尔和迈阿密的约45%。