抵押贷款利率再次小幅上升，美国房地产市场停滞不前

国家房地产经纪公司Redfin本周报告称，随着抵押贷款利率升至7%，许多美国购房者正在退场观望。

Redfin的房屋买家需求指数(HomeBuyer Demand Index)--衡量Redfin旅行社对旅游和其他服务需求的指标--较一周前下降了1%，这是在经历了一个月的增长后首次下降，抵押贷款购买申请下降了6%。

持续的低库存也是需求下滑的原因之一，因为潜在的卖家对加息也很敏感：85%的抵押贷款持有者的利率远远低于6%，许多人渴望持有它。尽管自去年12月以来，待售新房数量的降幅有所放缓，但在截至2月12日的四周里，这一数字仍较上年同期下降了17%。随着出售房屋的人试图吸引买家，房屋要价出现了自疫情爆发以来的最小增幅(同比增长1.2%)。

抵押贷款利率的上升在很大程度上是由于本周的通胀报告，该报告充满了喜忧参半的信号。通胀在1月份略有缓解，但商品和服务的整体价格仍远高于一年前，经济复苏的步伐已经放缓。

Redfin Economics Research的负责人陈昭表示：“令人失望的通胀数据令购房者失望。几周前，低于6%的利率引发了购房者的不满。”“通胀降温太慢，就业市场和零售销售太强劲，美联储不太可能放松加息，这意味着抵押贷款利率在未来几个月不太可能大幅下降。这并不意味着我们已经取得的进展被抹去，也不意味着利率将飙升至7%以上。但这提醒人们，在我们看到通胀和整体经济在更长时间内改善之前，房地产市场的复苏仍将遥遥无期。”

本周的数据显示，尽管买家已经后退了一步，但他们仍然比去年秋天更积极。Redfin的需求指数较去年秋天的低点上涨了17%，当时抵押贷款利率达到了7%以上的峰值。成屋待完成销售也在继续改善，同比下降18%，但这大约是11月份33%降幅的一半。Redfin的经纪人报告说，在理想的社区里，对准备好入住的、价格合理的房屋的需求很大。

洛杉矶Redfin的经纪人贾斯汀·沃德说：“价格合理的房屋仍然收到多个报价，但我确实注意到，随着利率回升，买家本周的报价有所减少。”“自从疫情爆发以来，购房者一直对利率高度敏感。在当今混乱的市场中，我建议人们从日常的利率波动中退一步，考虑他们的长期需求。如果有人计划在一套房子里住上很多年，而且他们能够负担得起今天的利率，现在是购买的绝佳时机，因为竞争相对较少。”

“但对于那些只想找短期住房和/或勉强支付6%或7%利息的抵押贷款的人来说，现在可能不是合适的时机，”沃德继续说道。“购房者需要做好准备，在他们的全部30年贷款中保留原始还款额，因为尽管利率将不可避免地下降，但我们不知道什么时候会发生这种情况。当再融资的机会真的到来时，削减部分每月还款额将是一个额外的好处。”

购房活动领先指标：

• 截至2月16日当周，30年期固定按揭平均利率升至6.32厘，为连续第二周上升。2月15日日均为6.75%。
• 经季节性调整后，截至2月10日当周的抵押贷款购买申请较前一周下降了6%。购房申请较上年同期下降了43%。
• 在截至2月12日的一周内，经季节性调整的Redfin房屋买家需求指数较一周前和一个月前分别下降了1%，但较2022年10月的低点上升了17%。较上年同期下降22%。
• 在截至2月11日的一周内，谷歌对“待售房屋”的搜索量较11月的低点上升了约35%，但较上年同期下降了约24%。

2023年2月美国400多个大都会地区的主要住房市场要点：

• 房屋销售价格中值为346,725美元，同比上涨1%。
• 在美国人口最多的50个大都市中，有20个城市的房价中值下降，跌幅最大的是加利福尼亚州奥克兰(同比下跌9.3%)、萨克拉门托(下跌7.4%)、奥斯汀(下跌7.1%)、凤凰城(下跌5.5%)和底特律(下跌5.4%)。房价涨幅最大的是密尔沃基(13.6%)、佛罗里达州西棕榈滩(11.2%)、迈阿密(9.9%)、俄亥俄州哥伦布市(9.6%)和佛罗里达州劳德代尔堡(8.9%)。
• 新上市房屋的要价中值为378,118美元，同比上涨1.2%，为2020年5月以来的最小涨幅。
• 以6.32%的抵押贷款利率计算，要价中值房屋的每月抵押贷款还款额为2,428美元，这是目前每周的平均水平。这只比2022年10月的峰值低86美元(-3%)。每月的抵押贷款还款额比一年前增加了24%(471美元)。
• 成屋待完成销售同比下降17.6%，为五个多月来的最小降幅。
• 在美国人口最多的50个大都市中，待定销售额降幅最大的是拉斯维加斯(同比下跌57.6%)、奥斯汀(下跌51.7%)、凤凰城(下跌48.8%)、纳什维尔(下跌47.4%)和加利福尼亚州河滨(下跌46.7%)。在芝加哥(67.7%)和辛辛那提(30.2%)这两个大都市，待售房屋销量都出现了增长。
• 新上市的待售房屋同比下降了16.9%。在美国人口最多的50个大都市，新房数量都出现了下降，降幅最大的是萨克拉门托(-39.8%)、波特兰、俄勒冈州(-38.3%)、加利福尼亚州奥克兰(-38.1%)、圣地亚哥(-36.9%)和加利福尼亚州阿纳海姆(-36%)。
• 活跃的挂牌数量(在此期间的任何时候挂牌出售的房屋数量)比去年同期增长了22.3%。
• 供应月数为4.1个月，高于前一个月的3.7个月和上年同期的2.3个月。供应月数是衡量供需平衡的指标，按照当前的销售速度计算，当前库存需要多少个月才能售出。
• 在签订合同的房屋中，44%的房屋在上市的头两周内获得了接受的报价，这是自6月份以来的最高水平，但低于去年同期的52%。
• 售出的房屋在市场上的中位数为51天。这一数字高于一年前的33天和5月份创下的18天的纪录低点。
• 21%的房屋售价高于最终挂牌价，低于去年同期的40%，为2020年3月以来的最低水平。
• 平均而言，每周5.1%的待售房屋价格下跌，高于一年前的2%。
• 衡量房屋售价与最终要价接近程度的平均售价比从上年同期的100.1%降至97.7%。这是自2020年3月以来的最低水平。