高成本、低供应阻碍美国住房市场复苏

根据全国房地产经纪人Redfin的数据，经季节性调整后，2023年1月美国期房销售较上月增长0.5%。相比之下，2022年12月修正后的环比增长1.4%，这是14个月来的首次增长。

未决销售同比下降，但降幅已连续第二个月放缓，从12月的32.5%降至1月的29.4%，11月创纪录的35.5%。Redfin的记录可以追溯到2012年。

Redfin副首席经济学家泰勒·马尔（Taylor Marr）表示：“抵押贷款利率的下降使一些购房者在1月份失去了购房资格，但住房市场的复苏受到了居高不下的住房成本和有限数量的待售房屋的影响。”。“1月份的新房源数量比有记录以来的任何时候都少，但疫情开始时除外。这阻碍了需求，因为这意味着许多仍在市场上的买家很难找到满足他们需求的房子。待售房屋的短缺也推高了房价。”

马尔继续说道：“住房市场在12月和1月向前迈出了两步，但在2月又后退了一步。抵押贷款利率本月回升，这促使更多的买家和卖家退出。”

上周，购房申请降至1995年以来的最低水平，抵押贷款利率因预期美联储将需要再次提高利率以对抗通胀而飙升。30年期固定抵押贷款平均利率目前为6.5%，高于1月份的6.27%和一年前的3.89%。这导致了典型的购房者的月付款同比增长超过500美元。

1月份的闭屋销售比一个月前下降了1.4%，比一年前下降了创纪录的36.6%。在Redfin 12月的市场报告中，该公司指出，与去年同期相比，关闭销售的下降略有缓解，但这种情况不会持续到新的一年。成交销售大幅下降的部分原因是，当抵押贷款利率达到20年来的最高点时，许多1月份成交的房屋都在秋季成交。

由于卖家坚持低利率，新房源创下历史第二低水平

1月份，新上市公司比一个月前下降1.6%，比一年前下降19.9%。尽管这比去年12月25.3%的同比下降有所改善，这是除疫情开始以来有记录以来的最大降幅，但上市数量仍然稀少。除2020年4月外，1月份的新房源数量比有记录以来的任何其他月份都少，当时疫情的爆发使房地产市场陷入停滞。

许多房主不愿出售，因为他们不想放弃相对较低的抵押贷款利率。大约85%的抵押贷款持有者的利率远低于今天的大约6%的水平。由于购房者需求疲软，迫使卖家降价，房主也不愿将自己的房子推向市场。1月份美国房屋销售价格中值为383249美元，比12月份下降1.4%，比5月份的历史高点低11.5%。尽管如此，价格还是比一年前上涨了1.5%，部分原因是供应不足使价格保持稳定。

上个月，几乎五分之一的房源（17.7%）价格下跌。虽然这低于10月份22.2%的历史新高，但高于2022年1月的7%，这是有记录以来最大的同比增幅。只有21.2%的房屋售价高于最终标价，这是两年来的最低水平。

拉斯维加斯地区Redfin房地产经纪人谢·斯坦（Shay Stein）表示：“价格合理的好房子正在出售，但价格过高或维护不善的房子仍在市场上徘徊。”。“很多没有得到他们期望的价格的卖家正在将他们的房子从市场上出售。他们中的许多人的抵押贷款利率达到了最低水平，他们可以等待出售。”

出售的典型房屋在市场上销售了51天，这是自2020年2月以来的最高水平。这比2022年1月的27天有所增加。房屋销售需要更长的时间，部分原因是购房者的竞争已经减弱。1月份，Redfin代理商每5份房屋报价中就有2份（42.1%）面临竞标战，这是自2020年4月以来的最低水平。这比一个月前的43.1%和一年前的68%有所下降。包括奥斯汀和坦帕在内的大流行性新兴城市的竞争下降幅度最大，因为许多购房者已经被炒鱿鱼。

随着许多房屋目前仍在市场上徘徊，整体住房供应量有所增加。虽然1月份活跃上市数量比一个月前下降了1.2%，但比一年前增长了14.5%，略低于12月份创纪录的15%。2022年1月，活跃上市数量创下历史新低，这也是同比增长如此巨大的原因之一。

全国亮点

地铁层亮点

• 待定销售：在洛杉矶巴吞鲁日，待定销售同比下降62.4%，超过Redfin分析的任何其他地铁。紧随其后的是火奴鲁鲁（-60%）、新奥尔良（-54.7%）、拉斯维加斯（-52.6%）和凤凰城（-48.8%）。只有五个城市的待售房率上升：辛辛那提（29.7%）、伊利诺伊州莱克县（19.7%）、芝加哥（10.1%）、底特律（4.7%）和纽约州罗切斯特（3.6%）。
• 价格：29座地铁的平均销售价格较上年同期下降，旧金山（-9.4%）领跌。其次是檀香山（-8%）、底特律（-8%”）、加利福尼亚州奥克兰（-7.8%）和加利福尼亚州弗雷斯诺（-6.7%）。涨幅最大的是印第安纳波利斯（13.1%）、佛罗里达州西棕榈滩（13.1%》）、北卡罗来纳州格林斯博罗（12.5%）、俄亥俄州代顿（11.1%）和宾夕法尼亚州阿连顿（10.7%）。
• 上市情况：格林斯博罗（-43.6%）、艾伦顿（-42.5%）、加利福尼亚州萨克拉门托（-40.6%），圣迭戈（-38.7%）和加利福尼亚州圣何塞（-38.4%）的新上市数量较一年前下降最多。六个城市的新上市量有所上升：佛罗里达州北港（12.5%）、德克萨斯州麦卡伦（8.3%）、田纳西州纳什维尔（5.4%）、西棕榈滩（1.4%）、得克萨斯州奥斯汀（1.1%）和达拉斯（0.8%）。
• 供应：活跃上市数量同比增长最多的是北港（95.5%）、奥斯汀（75.6%）、纳什维尔（73.5%）、德克萨斯州沃思堡（64.5%）和达拉斯（64.4%）。活跃上市数量下降最多的是格林斯博罗（-28.8%）、密尔沃基（-25.6%）、艾伦顿（-24%）、康涅狄格州哈特福德（-21.9%）和康涅狄格州布里奇波特（-18.7%）。
• 竞争：在奥斯汀，28.7%的Redfin经纪人提供的房屋报价面临竞争，比一年前下降了47.7个百分点，这是Redfin分析的33个城市中降幅最大的一个。其他大流行新兴城市排在前五位：北卡罗来纳州罗利市（-47.3分）、佛罗里达州坦帕市（-46.2分）、火奴鲁鲁市（-42分）和科罗拉多州科罗拉多泉市（-41.4%）。马萨诸塞州伍斯特市（-5分）、罗得岛普罗维登斯市（-6分）、纽约市（-9.3分）、波士顿市（-10.7分）和华盛顿特区市（-12.5分）的竞争跌幅最小。