2021美国可供出售的经济适用房数量是2022年的两倍

全国房地产经纪人Redfin本周报告称，2022年美国待售房屋中，大约五分之一（21%）是普通家庭能够负担得起的。这一比例低于2021的五分之二（40%），是有记录以来的最低比例。

如果预计每月抵押贷款支付额不超过当地县收入中值的30%，则上市被认为是可负担的。

2022年，可负担得起的房源数量比去年同期下降了53%，这是2013年Redfin记录中最大的年度降幅。虽然这部分是由于上市数量总体下降——新上市数量同比下降10%——但主要是因为较高的抵押贷款利率使得上市价格难以承受。

住房负担能力危机加剧的主要原因有三：

• 由于美联储（Federal Reserve）寻求平息通货膨胀，抵押贷款利率从2021 2.65%的历史低点翻了一番多。如今，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.65%，这导致从去年的这个时候开始，平均房价中值的每月抵押贷款支付额增加了500美元以上。2022年的平均比率为5.34%，高于2021的2.96%。
• 大流行性的购房热潮导致房价飙升，而且上涨速度快于收入。尽管价格从5月份的峰值下降了12%，但仍比大约三年前大流行开始前高出约32%。
• 没有足够的房子可供出售，这使得价格保持稳定。除2020年4月外，1月份的新房源数量比有记录以来的任何月份都少，当时疫情的爆发使房地产市场陷入停滞。

Redfin副首席经济学家Taylor Marr表示：“住房负担能力处于历史最低水平，这将扩大财富差距，尤其是千禧一代之间的差距。”。“许多千禧一代能够在大流行性购房热潮之前或期间购买第一套住房，但其他许多人因房价过高而无法拥有住房，被迫继续租房。这意味着许多年轻人错过了一个重要的财富积累机会：在过去一年中，千禧一代拥有的住房价值上涨了近30%。”

马尔继续说道：“好消息是，住房负担能力应该会提高。随着美联储在对抗通胀方面取得进展，抵押贷款利率最终会下降，而房价已经开始下跌。收入增长速度也超过了历史常态。”

拜登政府最近宣布，将降低联邦住房管理局（FHA）贷款的购房者的抵押贷款保险费率。据估计，此举将为大约85万购房者节省开支，其中许多人是低收入和/或首次购房者，平均每年节省800美元。它将于3月20日生效。

包括加利福尼亚州和俄勒冈州在内的一些州也通过了立法，允许建造更多的新房。随着时间的推移，供应的增加可能有助于限制房价的增长。如果执行得当，这些新法律可以作为其他地区解决住房短缺问题的蓝图。

白人家庭的住房是黑人家庭的三倍

去年，只有9%的待售房屋是典型的黑人家庭能够负担得起的，相比之下，典型的白人家庭只有28%，在这项分析中，这一比例是所有种族中最低的。西班牙裔/拉丁裔家庭的比例几乎一样低（14%），亚洲家庭的比例最高（34%）。

黑人家庭的负担能力下降速度也略快于白人家庭。典型黑人家庭负担得起的房源份额减少了一半（2022年为9%，2021为18%），而典型白人家庭负担得得起的份额减少了不到一半（28%，50%）。

2022年，普通黑人家庭负担得起的房源数量比前一年下降了创纪录的57%，降幅比任何其他种族都要大，而普通白人家庭负担得住的房源数量下降了创记录的49%。西班牙裔/拉丁裔和亚裔家庭负担得起的房源数量也出现了创纪录的下降。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示：“对于许多美国人来说，住房已经变得难以负担，但黑人家庭受到的打击尤其严重，因为他们往往一开始就不那么富有。”。“平均而言，美国黑人的收入比白人少，世代财富少，信用评分也比白人低（有时甚至没有信用评分）。这使得他们更难支付首付，也更难获得低抵押贷款利率。他们在购房过程中也经常面临种族歧视。”

全国范围内存在着种族住房负担能力差距，从最不负担到最负担得起。例如，在底特律，去年33%的房源是典型的黑人家庭负担得起的，这是全国最高的。但这还不到普通白人家庭负担得起的份额的一半（70%）。在美国最昂贵的市场之一洛杉矶，所有人都很难找到负担得起的住房。尽管如此，黑屋猎人的选择仍然较少。2022年，典型的黑人家庭负担得起接近零（0.1%）的房源，而典型的白人家庭为2%。

费尔韦瑟说，有一些好消息。经季节性调整后，黑人失业率一直在下降，这有助于缩小白人和黑人失业率之间的差距。租金增长也在放缓，这不成比例地影响了美国黑人，因为他们更有可能成为租房者。

疫情暴发和沿海城市价格昂贵，经济适用住房数量下降幅度最大

与2021相比，2022年美国100个人口最多的城市地区可供出售的经济适用房都更少。在ID的博伊西，当地普通家庭负担得起的房源数量同比下降86%。其次是圣地亚哥（-85%）、盐湖城（-84%）、加利福尼亚州奥克斯纳德（-83%）和德克萨斯州奥斯汀（-82%）。

上面的一些地铁，包括圣地亚哥和奥克斯纳德，一直都很昂贵。这意味着，在大流行之前，许多房屋几乎无法负担，此后由于价格和抵押贷款利率的上涨，这些房屋被推到了门槛之上。其他城市，包括博伊西、盐湖城和奥斯汀，在疫情爆发之前都是相对实惠的，但购房热潮使许多购房者无法承受房价。随着数十名偏远工人迁入，寻找空间和负担能力，这些地区人气飙升。

相对经济适用的地方的经济适用住房数量下降幅度最小。在底特律，2022年，平价房源数量同比下降16%。其次是俄亥俄州的阿克伦（-24%）、克利夫兰（-25%）、匹兹堡（-27%）和费城（-28%）。