在美国抵押贷款付款比房产租金还要高37%

根据世邦魏理仕的最新研究，如今美国购房者面临的平均每月抵押贷款付款比平均每月公寓租金高出37%。

从历史上看，新购买房屋的每月抵押贷款支付额与每月公寓租金支付额大致相当。然而，拥有成本溢价的出现是由于相对较高的房价和快速上升的抵押贷款利率造成的。自2019年底以来，新购买房屋的平均每月抵押贷款付款（包括税收）增加了70%。其中一半的增长来自于更高的抵押贷款利率，其余的是由于更高的房价。

自2022年第二季度以来，房价下跌了9.7%，但不足以显著抵消抵押贷款利率上升的影响。为了在2023年底使新购买房屋的每月抵押贷款付款恢复到世邦魏理仕的预测租金水平，假设利率不再上升，今年房价将不得不再下降24%。相比之下，在全球金融危机之后，房价从2007年到2012年下降了19%。随着房地产市场在短期内趋于稳定，这一购房门槛可能会提振多户家庭的需求

如今，购房者的支付溢价因市场和时间而异。自疫情爆发以来，由于房价上涨和多户家庭租金增长相对较慢，纽约和旧金山等市场的保费上涨。由于来自高成本市场的移民，迈阿密和堪萨斯城等其他市场的租金和房价都大幅上涨。

相反，圣地亚哥和菲尼克斯等市场的保费仍然很高，但相对符合其长期历史趋势。这些历史溢价往往是21世纪初房地产繁荣时期房价大幅波动的结果。例如，菲尼克斯目前的拥有成本是其平均租金的两倍，但在2006年，这一数字几乎是平均租金的三倍。

待售房屋数量相对较低是潜在购房者面临的另一个障碍。自疫情开始以来，待售房屋的活跃挂牌量一直低于趋势。在全国范围内，活跃上市数量比2019年第四季度减少了34%。

截至2023年3月，平均抵押贷款利率为6.42%，许多美国人现在无法或不愿买房。据Black Knight股份有限公司称，自疫情爆发以来，美国所有活跃抵押贷款中有略多于一半的贷款是由抵押贷款产生的。由于这些贷款大多用于为现有抵押贷款再融资，这导致近97%的美国活跃抵押贷款利率低于当前水平。

尽管未来24个月将有大量新的多户住宅交付，世邦魏理仕预计，对市场基本面的任何负面影响都将是暂时的。美国整体的住房短缺和更高的抵押贷款利率使租赁房地产的需求保持强劲。虽然预计还会有一些额外的房价调整，但随着通胀下降和美联储开始降低利率，最终将是较低的抵押贷款利率对每月抵押贷款支付产生最大影响。