葡萄牙的黄金签证和房地产危机：到底是怎么回事？

这篇专栏最先发表在ImiDaily上。

葡萄牙正在努力应对一场房地产危机，这场危机让许多公民难以负担住房。房价中值一路飙升，2022年第三季度同比增速为+13.5%。低收入家庭受到的影响尤其大，因为超过一半的葡萄牙工人每月收入不到1000欧元。

今年2月，政府推出了“Mais Habitação”法律项目来解决这一问题，该项目建议结束黄金签证计划。根据总理安东尼奥·科斯塔的说法，购买房产的投资者不会创造就业机会，反而加剧了房地产危机。该法案的最初版本表明，已经发放的签证不能续签，新的申请也不会被考虑，尽管该计划尚未正式终止。这引发了人们对政府行为合宪性的担忧。上周五，该法案的最终措辞已经公布，现在将在议会讨论。更新后的版本远没有那么极端，也没有提出任何追溯措施。预计已经发放和申请的签证将作为一种特殊类型的D2发放，允许现有签证持有者续签许可证，并保留一年七天的规定。然而，投资房地产的选项将不再可用。

但是，黄金签证持有者真的要为这场房地产危机负责吗？让我们来研究一下统计数据吧。

截至2023年2月，共发放了11758个黄金签证，以及19171个家庭成员居留许可。通过购买房地产发放了10755个黄金签证，在6.852万亿欧元的总投资中，房地产投资总额为6.118万亿欧元。

使用国家统计局(INE)建筑和住房报告的数据，我们可以计算出，根据最新报告，从Visa推出到2021年底，在1,174,000套住房的交易中，黄金签证投资者约占0.76%。很明显，这样的数量不会潜在地推高整个国家的价格。

如果我们处理这些数字，并将持有黄金签证的人在房地产上的总投资除以通过购房途径发放的黄金签证数量，我们得到的结果是项目参与者购买一次房地产的平均成本为568,863欧元。但让我们来看看房地产吧--这个价格区间的房产并不是葡萄牙房地产市场上供不应求的房产。如果我们谈论的是购买多个单元用于租赁，那么这些单元很可能已经进入了租赁市场。

如果黄金签证投资者不是房地产危机的罪魁祸首，还有什么是罪魁祸首？

专家将经济适用房选择的短缺归因于各种因素，包括蓬勃发展的旅游业、高移民流量和缺乏社会住房。以下是一些有趣的数字。

葡萄牙旅游业蓬勃发展，2019年外国游客超过2600万人次，创历史新高。现在，在大流行限制措施之后，该行业正在迅速复苏。波尔图大学经济管理学院进行的一项研究表明，由于住房供应缺乏弹性，将房地产从住房转移到旅游业会导致房价极端上涨。

此外，葡萄牙的移民人口有所增加，2022年移民总数达到752,252人。虽然持有黄金签证的人数在去年所有移民中只占微不足道的0.38%，但通过其他签证计划来的人往往会寻求更负担得起的住房选择，导致市场竞争加剧。

社会住房短缺也是一个关键方面。社会保障性住房仅占全国公共住房的2%，这与维也纳等其他城市形成了鲜明对比，在这些城市，社会保障性住房占住房存量的60%。这种缺乏直接影响到人口中最脆弱的群体。

此外，我们不要忘记新冠肺炎大流行的影响，它加剧了全球住房短缺，地价上涨和建设项目延误。

然而，可以战略性地利用房地产领域的外国投资，在解决房地产危机的同时，为经济和投资者创造双赢局面。如何才能做到这一点呢？

应对危机的投资选择

向国家基金捐款：葡萄牙可以采取与加勒比五国类似的投资选择，即投资者向国家发展基金捐款，以换取居住权或公民身份。如果去年葡萄牙的黄金签证申请者中有一半选择了25万欧元的合理捐赠选项，该国的预算将获得1.6亿欧元。这可用于建造约325,203平方米的住房，用于社会或负担得起的租金目的。

修复废弃的住宅：在里斯本，25,999栋建筑无人居住，约占所有城市住宅的15%。投资者可以有机会购买和修复其中的一些建筑，并有义务将其改建为酒店或社会住房。或者，投资者可以翻新房屋，并根据当局设定的租金价格限制将其出租，以换取居住证和租金收入的税收优惠。

建造新的出租建筑：创造一种直接投资建造出租房屋的选择，可以构成一个真正的建租行业，有助于在短时间内解决葡萄牙的住房危机。

商业地产投资：限制外国投资者购买黄金签证项目的商业地产，可以吸引资金进入经济，创造就业机会，同时也缓解了旅游住房市场的压力。

至于当局对洗钱问题的关切，可以对某些国家的护照持有人施加限制，或者可以实施更严格的合规程序，类似于马耳他的勤勉程序，以将风险降至最低。

他说：

总而言之，修改后的黄金签证计划包括各种房地产投资选择，可以增加住房供应，从国家的角度确保安全，并保持投资者的盈利能力。葡萄牙当局可以借鉴其他国家的成功例子。

完全禁止真正的投资路线将降低葡萄牙对商业投资的吸引力。这可能会导致错失解决葡萄牙房地产危机的机会，反而会制造新的问题。外国投资和黄金签证计划本可以通过刺激对装修和酒店业务的投资，或者创建不同的捐赠项目，来解决这场危机，而不是被指责为危机的罪魁祸首。仍然有时间扭转局面，通过提出一个互惠互利的解决方案来获得积分。