土耳其房地产市场——2024洞察

除了土耳其房地产令人印象深刻的名义价格上涨之外，还有一个更有趣、更有趣的投资者故事。 

展望2024年下半年，土耳其房地产市场正处于外国投资者有多种选择的十字路口。 

土耳其房地产市场——2023年回顾

表面上看，土耳其的房价在2023年飙升

根据土耳其共和国中央银行（CBRT）的数据，2023年10月，全国房地产价格同比飙升86.46%，平均达到每平方米30036土耳其里拉（约998美元）。

这一增长是在土耳其房地产价值惊人的年度价格上涨之后发生的：

• 2022年179%

• 2021年64%

• 2020年为32.6%

• 2019年2.9%

然而，考虑到土耳其的通货膨胀率（2023年12月达到了64.8%的极高水平），实际房价增长告诉了一个不同的故事。

经通胀调整后，土耳其房地产价格在2023年10月同比上涨12.4%，这一调整后的增长反映在土耳其主要房地产市场：

• 伊斯坦布尔——在土耳其最大的城市和最昂贵的市场，名义价格上涨了66.7%，但实际价格仅同比上涨3.3%

• 安卡拉——名义价格飙升94.3%，实际价格上涨20.4%

• 伊兹密尔——名义价格上涨了77.2%，但实际升值幅度较小，为9.8%

与2023年10月15.8%的现有库存实际价格同比增长相比，新建建筑价格的实际增长率略高，为18.4%。

随着恶性通货膨胀的影响消除，土耳其房地产市场显然正在经历实际的盈利增长，但增长速度要慢得多。 

需求放缓

尽管土耳其房地产价格名义上涨，但土耳其的住房需求在2023年失去了一些动力。

2023年前11个月，房屋总销售额同比下降14.9%，至109万套。此前，2022年和2021年的年降幅分别为0.4%和0.5%。

经济全面放缓，今年前11个月新房销售额（-14.1%）和现房销售额（-15.2%）分别下降了两位数。

土耳其的大多数重要市场都经历了一些兴趣的丧失：

• 伊斯坦布尔[16%的市场份额]-销售额暴跌21.5%

• 安卡拉（9.5%的市场份额）-销售额下降6.2%

• 伊兹密尔（5%的份额）——下降19.7%

• 安塔利亚（5%的份额）——下跌16.3%

• Bursa（3.7%的份额）——销售额下滑13.1%

• Mersin（3%的份额）-销售额下降10.5%

外国买家主要影响了需求的放缓。2023年前11个月，外国房地产投资同比下降46.1%，至32941套。

这标志着与2022年15.2%和2021年43.5%的强劲增长相比发生了急剧逆转

因此，外国买家的市场份额几乎减半，从2022年的4.8%降至2023年前11个月的3%。

俄罗斯人仍然是土耳其房地产市场的最大消费群体，在2023年1月至11月的外国购房中占30.2%

亚洲、欧洲和北美投资者紧随其后。

安塔利亚（36.7%的份额）和伊斯坦布尔（31.7%）仍然是外国房地产投资者的热门和时尚目的地。

尽管外国所有权规则更容易，并通过投资计划更新公民身份，但全球和国内经济担忧削弱了外国对土耳其房地产的兴趣。

2022年6月，按投资划分的公民身份最低门槛从25万美元提高到40万美元，这可能是导致外国购买量下降的最重要影响因素。

土耳其房地产市场反弹

在需求疲软的同时，住宅建设在2023年卷土重来

前三季度，获得施工许可的住宅数量同比激增24.1%，达到520209套：

• 一栋住宅建筑许可证上涨8.1%

• 两个或两个以上住宅建筑许可证飙升25.5%

• 三个及以上居住许可证减少14.3%

总体而言，与2022年同期相比，住宅建设许可证增加了8.1%。

许可证数据标志着房地产的强劲反弹，并刺激了开发商在经济暂时放缓的情况下重新燃起兴趣。 

租金收益率保持强劲

尽管情况喜忧参半，但土耳其在2023年继续为房地产投资者提供有吸引力的租金收益率

根据伊斯坦布尔的记录和其他全球豪华房地产专家的反映，2023年第三季度，全国总租金收益率平均为6.52%。

伊斯坦布尔公寓的总租金收益率在2.84%至9%之间，全市平均为6.21%，略高于2022年的5.99%。其他主要市场的收益率也同样强劲：

• 安卡拉：5.37%至10.13%，平均7.15%

• 安塔利亚：3.16%至8.03%，平均5.05%

• 伊兹密尔：4.8%-8.16%，平均6.51%

• 阿达纳：5.28%至9.5%，平均7.26%

• 布尔萨：6.16%至7.9%，平均7.05%

• 凯塞里：5.17%至7.24%，平均6.16%

• 科尼亚：5.43%至8.18%，平均6.81%

土耳其相对较高的租金收益率和合理的交易成本对寻求利用强劲租赁市场的外国房地产投资者仍然极具吸引力。 

政策&监管环境

近年来，土耳其的财政和监管变化影响了房地产市场。 

对价值超过525万土耳其里拉（约16万美元）的房产征收的豪宅税于2021年1月生效，累进税率从0.3%到1%不等。

2022年6月，土耳其投资入籍计划的最低房地产投资门槛从25万美元提高到40万美元。

同样，从2023年10月起，所有城市通过房地产获得居住权所需的最低房地产投资增加到20万美元。

土耳其货币问题

土耳其对货币的担忧构成了该国房地产市场的背景。

2022-2023年的年通货膨胀率平均为62%，高于2017-2021年的15%。

土耳其里拉实际上一直处于自由落体状态，从2019年12月到2022年12月，其兑美元汇率下跌了近70%

非正统的货币政策，在价格飙升的情况下降息，加剧了里拉的疲软。

世邦魏理仕姗姗来迟地改变了方向，并于2023年开始大幅提高利率。

2023年8月，在世邦魏理仕大幅加息后，土耳其里拉开始反弹。此次加息导致里拉兑美元分别上涨8%和3%以上。 

2024年土耳其房地产市场

世邦魏理仕转向激进加息以控制通货膨胀和阻止里拉下跌，这可能会对2024年下半年土耳其的房地产市场产生重大影响。

一方面，加息应有助于稳定里拉，遏制猖獗的通货膨胀——恢复国内外买家的信心，他们了解市场的动态。 

里拉走强也将提高当地买家的购买力，有可能刺激需求和与外国买家的竞争。 

然而，另一方面，更高的利率会使当地人的抵押贷款成本更高，从而抑制国内需求。 

这可能会使国内买家望而却步，但也可能在默认情况下导致租赁市场激增

近年来一直是关键市场驱动力的外国买家，如果里拉大幅走强，也可能会撤出，因为土耳其房地产将因此变得更加昂贵。 

外国投资的主要驱动力是，土耳其是一个底层的房地产机会——从字面上讲，百万富翁像亿万富翁一样生活在这里。 

在欧洲其他任何地方，投资者都无法获得土耳其提供的物有所值的主张，尤其是在地中海海岸线。 

开发商也可能感受到借贷成本上升的挤压，这可能会导致新建工程的放缓。

这可能有助于重新平衡市场，防止供应过剩，但也可能导致建筑业的失业，而建筑业是土耳其当地经济增长的关键引擎。 

这在很大程度上取决于世邦魏理仕紧缩周期的速度和一致性，以及政府更广泛的经济和财政政策。 

如果加息持续下去，再加上稳健的财政措施，这可能为可预见的未来房地产市场更加稳定和平衡奠定基础。

然而，如果紧缩政策是短暂的，或者受到相互矛盾的政策的破坏，它可能会加剧市场历史的动态。 

随着需求降温和价格增长放缓，世邦魏理仕的鹰派转变可能会给土耳其房地产市场带来不利影响。

然而，如果它成功地稳定了宏观经济环境，从长远来看，它可能会为一个更健康、更可持续的市场铺平道路。 

一如既往，关键将是在遏制过剩和支持增长之间取得正确的平衡。

土耳其房地产市场——稳定与发展机会

尽管高通胀和加息带来了挑战，但土耳其房地产市场在2024年全年仍将表现强劲，为精明的投资者提供了令人信服的机会。

虽然名义价格增长可能会放缓，但预计仍将保持在15-20%的强劲区间，超过通胀。 

这意味着3-5%的实际价格升值，为收益提供了坚实的基础。

随着市场适应新的利率环境，2023年的需求放缓可能是暂时的。 

受被压抑的国内需求和外国购买活动逐步复苏的推动，2024年销售额预计将反弹5-10%。

世邦魏理仕的加息在抑制短期需求的同时，可能会以更大的宏观经济稳定性的形式产生长期利益。 

随着通胀降温和里拉稳定，消费者和投资者的信心有望改善，为更可持续的需求增长轨迹奠定基础。

这将由稳定利率、增加收入和政府提高国内住房拥有率的举措推动——所有这些都将使已经处于适当地位的成熟投资者受益匪浅。

供应情况也令人鼓舞。虽然借贷成本的上升可能会减缓新开发的步伐，但2023年获得施工许可的项目的健康管道应能确保2024年新住房供应的稳定。

这将有助于保持市场平衡，防止价格过度升值。

随着全球高净值人士继续寻求投资组合多元化，并对冲本国的通货膨胀，奢侈品板块预计将表现出色。 

最近，奢侈品税的最低房产价值起征点提高到525万土耳其里拉[约16万美元]，这应该会支持这一领域的需求。

随着全球经济状况的改善和投资者寻求更高收益的机会，外国购买活动可能会在2024年下半年升温。

与其他地中海目的地相比，土耳其有吸引力的投资入籍计划和无与伦比的房地产价格将继续吸引全球高净值人士的兴趣。

预计租赁市场将保持强劲，全国平均租金收益率预计为6.5-7%。

伊斯坦布尔和其他主要城市的收益率可能会处于这一区间的高端，这对“买来租去”的投资者来说尤其有吸引力。

此外，保证租金收入计划简化了以投资回报率为重点的投资者的流程。

虽然2024年可能会带来一些短期挑战，但土耳其房地产市场的长期基本面仍然无与伦比。 

土耳其人口年轻且不断增长，地理位置优越，连接欧洲和亚洲，经济充满活力，为投资者提供了收入、生活方式和资本增值的潜力。

随着市场稳定和信心恢复，2024年可能标志着在下一个上升周期之前投资土耳其房地产的大好时机。 

当然，风险是当投资回报率达到顶峰时——任何投资者都可以轻松赚钱的市场是一个回报率很低且短暂的市场。

但对于那些有长远眼光和增长欲望的人来说，土耳其的房地产市场有望在未来几年成为一项有回报的投资。

土耳其CIP：机遇之门

土耳其的房地产市场和土耳其投资公民计划有着密不可分的联系，后者是前者的强大催化剂。

CBI计划使外国投资者能够通过购买价值至少40万美元的房产获得土耳其公民身份，并成为该国住房市场最具革命性的力量。

自2017年推出以来，CBI计划吸引了大量外国投资。

2021年和2022年，外国买家占房屋总销售额的4.8%，给市场注入了急需的流动性，并支持了价格增长。

尽管由于全球经济逆风，外国购买在2023年暂停，但随着世界经济复苏和投资者寻求有吸引力的收益机会，预计外国购买将在2024年强劲反弹。 

由于其相对较低的投资门槛和快速的流程，土耳其的CBI计划仍将是全球高净值人群的关键吸引力。

具体而言，Astons通过房地产获得公民身份或居留权的收入保障计划仍然受到强烈需求。 

CBI计划的好处远远不止投资于欧洲最好的房地产机会之一。 

外国直接投资有助于支持土耳其的国际收支，增加外汇储备，刺激经济增长。

这反过来又创造了一个良性循环，因为更强劲的经济和更稳定的货币增强了信心和购买力，进一步支撑了住房需求。

外国买家的涌入刺激了高质量、专注于国际的项目的发展，提高了该国住房存量的总体水平。

展望2024年底，CBI计划预计将成为土耳其房地产市场增长的关键支柱。 

土耳其负担得起的价格、强劲的租金回报和简化的公民身份程序将继续被证明是不可抗拒的。

CBI计划还拥有卓越的辅助福利，如前往110多个国家的免签证旅行，以及使用您的替代合法土耳其身份生活、经商、银行和旅行的权利。   

对于独立的房地产投资或与公民身份或居留权收购相结合，Astons在伊斯坦布尔的办事处一直是全球高净值房地产投资者的首选合作伙伴。

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