马来西亚柔佛州二手房 稳中求升

        政府在2014年实施了一些打房措施，包括设定房贷条件严格以及限制外国人的购屋门槛，导致发展商暂缓推出新楼盘，有者则重新规划项目。房产中介认为，二手房产市场因此开始发力，相信可以回到主流的位置。当中，柔州二手房产市场今年相信会保持平稳，也会朝往稳中有升的方向发展。

         继政府打房后，新建房屋因劳工薪资、土地价格上涨，导致价格也随着水涨船高，让人迟迟不敢进场。记者抽样电访了新山区的中介，以了解最新行情和展望。优美佳房地产有限公司机构发展主任张狄豪认为，今年的二手房产市场，将会保持一种稳定、健康的趋势，不会有太大的波动。他表示，每到新年初始，不论是新建房产或二手房产销售的速度放缓是正常现象，但这不代表下滑，他仍看好2015年上半年的房地产买卖市场。

        投机客减少

        国际地产高级产业代理李政哗预测，上半年二手房产交易会维持增长趋势，其公司在去年末季处理的二手房产成交量增长120%。目前二手房产价格走软，投机客显著减少，是那些想购买房子自住者进场的最好时机。柔佛州新建房屋价格持续飙涨，不只升势快，涨幅也大，因此，不少年轻家庭转购二手房屋作为新居。但业界表示，市场大多数人锁定在价格不超过50万令吉的房产。

         诱力1.新楼贵到买不起

         新推出的楼盘叫价高，变相也推高了二手房的需求。诚信产业投资中介王允昌指出，柔州二手房产的需求量尚比新建房屋来得高，是因为新建房屋价格持续飙涨。“新屋售价不只升势快，涨幅也大，不是一般打工族或社会新鲜人能负担。”

        他举例在金山园、丽宁镇等地的新建竣双层排屋，售价90万令吉至100万令吉，但二手房只介于50万令吉至60万令吉。另外，李政哗也举例说武吉英达花园一带的单层排屋售价16万令吉左右，新屋已飙涨至35万令吉至40万令吉，很多打工族的薪金不高，负担不起。

         新山二手单层排屋一般价格是在30万令吉以下，而二手双层排屋价格则在60万令吉以下。 “不过，相较新建的屋子，大多已是100万令吉以上的房价单位，难怪令人不敢问津。”

         诱力2.不必等即时可入住

         张狄豪说，买家热衷于购买二手房产，主要是不想等待兴建中的新房屋以及急着入住。新项目一般需时3到4年兴建，视种类而定，目前订购，要等上数年才可入住；兴建期间若需租房，也是一大笔开销。

         其次是受欢迎的地区如武吉英达等，目前没有新房屋发展项目，所以，他们退而求其次。

         诱力3.怕消费税推高新房价

          市场预见消费税生效后会推高建筑成本，不少人更抢在消费税前置业。刘道森估计，发展商在4月1日消费税生效后推出的新项目，售价不可能往下调。

          “成本高涨的压力，未来新楼盘价格很可能会越来越高。” 他认为，这反而造就了买气转向二手市场，因此，他估计今年对二手房产来说，是稳中有升的一年。

          诱力4.有装修更划算

           李政哗受访时也透露出消费税来临，令有装修的二手房突然非常受落。“有装修及价格介于40万令吉至80万令吉的二手排屋，最受想购买二手房产的买家欢迎，他们认为购买已装修的屋子较划算。” 住宅交易虽可豁免消费税，但下月后的装修费必上扬，加重业主的负担。

         利淡1.银行收紧房贷

         虽说二手房有不少利好，但也有一些潜在的问题，尤其是房贷方面。王允昌说，银行贷款额度收紧，一些二手单层排屋及排屋价格被市场翻炒至超出合理的水平，甚至远远超出银行估价的行情。

        “银行一般根据本身委托估价师报告来决定可批准的房贷，若成交价与估价有距离，买家须自行想办法拿出更多的钱来支付头期。” 在这种情况下，往往会令买家兴趣索然，心理上觉得不划算，造成无法成交。买家若没有不良的赊账或逾期还款记录，可从银行获得90%的房屋贷款。

        但他也提醒说，准备购买二手房的人，必须做好预算，若买家没有事先了解自己的经济能力，就先支付订金，最后银行不批准贷款，将会白白损失订金。

        利淡2.油价未明市场观望

        产业投资中介王允昌对于柔州二手房产的发展前景，持着观望的态度。他表示由于油价下跌，在接下来的日子相信会较少人进场购买房产，多数人会等到形势比较明朗才决定。

        反观，道森产业中介行中介刘道森却认为，今年二手房产市场平稳，需求和价格都不会太大波动。二手房屋的销量在去年有回升的趋势，尤其是单层排屋的需求最多，因为新山的打工族薪水普遍不高。“甚至是在新加坡工作的本地人同样倾向购买二手房屋，因为新建房屋价格昂贵。”

         利淡3.公寓饱和买气放缓

          二手公寓及组屋的需求显着放缓，减少了近20%至30%。至于新山区的有地二手房屋的销售则未受影响，仍然有一定的需求量，显见本地民众都偏好购买有地的二手房屋。

          他认为，二手公寓及组屋的需求不理想的原因，主要是新建的公寓除了能让买家申请到90%银行贷款。“加上房屋造型新颖还附有家具配套，买家无需再花费一大笔钱来另作装修。”

          黄秀英说，正当发展商争先推出新建的公寓，公寓库存已出现饱和，目前已建竣的公寓甚至有供过于求的现象。“民众都不急着进场，购买率不高，销售趋势有所下降。”

         大多自居用近关卡受落

          张狄豪指出，2013年，几乎所有二手房产，销售量都非常好。“反之，去年，价值50万令吉以上的二手房产，销售量下降了60%；50万令吉以下的二手房产，则上升了40%。显然，房产价格是买家购买的主要决定因素。”

         张狄豪披露，据他了解，大多购买二手房产的买家都用以自住，10个买家中只有1至2人会作为投资用途如出租。“其中，靠近新加坡关卡的努沙再也、武吉英达及士姑来等地区的二手房屋最受欢迎，去年整年的成交量就达到了80%。”

         李政哗表示，新山市中心及努沙再也等地的二手房产尤其抢手，主要是因为靠近新山关卡及马新第二通道。“这样的地点，因为方便在新加坡工作的本地人每天往返两地，是非常抢手的亮点。”

        偏远地区也热起来

        刘道森指出，武吉英达、丽宁镇、柔佛再也等地的二手房产，都是较受买家欢迎的地点。“地点偏远如古来等地的二手房屋，也开始受到买家的青睐，销售明显有所增加。”

        产业代理公司中介黄秀英认为，一些偏僻地区的二手房需求盛，是因为买家以所购的房屋靠近父母亲的住家为考量。“其次，我认为是价格的因素，目前行情介于20万令吉至30万令吉，在受薪打工族的能力范围内。”

        好地点必升值

        房屋价格与地理位置是多数人最关注的置产焦点，二手房产只要地点好、交通便利及价钱不贵，就会有人购买。那些地点好的二手房，市价仍有上升空间。“即使未来市场冷淡，相信价格也不会大跌，而且还会有增值潜力。”

        她举例好地点如武吉英达、新山坡底等靠近新山关卡及马新第二通道，即使近几年以来房价持续上涨，涨幅介于20%至30%。“单是二手排屋价格都在60万令吉以上，市场买气仍然有增无减；而本地民众都偏好购买有地房产。”

        上述地点有新建的房屋，但价格比二手房产来得更昂贵，因而该地区的二手房产仍然成为新加坡工作人士的首选。

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