2015年马来西亚房产行业展望

         国际油价走跌，令吉汇率走贬，不仅让监管单位对国家经济加紧监督，这股谨慎情绪也进一步蔓延至房产投资。即将实施的消费税，也是导致投资者趋向观望的主因。想买房子的人多，供应也不少，但往往就是想买的人找不到适合的单位。不久前针对2015年房市展望，走访了7470人，了解他们的置业意愿。

         认为房产出现泡沫化 大部分人短期不买屋

          不久前在各州进行的“2015年房市展望”年度调查，共有7470人参与，他们来自各个年龄层，其中超过60%为拥屋族。尽管调查结果显示，大部分人认为国内房产出现泡沫化现象，短期内对市场看淡，但他们对于长期展望依然抱持信心。

          虽然房价不断涨，让许多人望屋兴叹，但并不代表人们放弃置业。近40%的受访者表明有信心可以在未来5年拥有自己的房子，或再购置另一项房地产。在各州进行的“2015年房市展望”调查显示，接受问卷调查的7470人中，有39.6%或2950名受访者表明有信心在5年内，实现拥屋计划。

        银行放贷条件收紧

        不过，也有31.8%或2380人认为在未来5年不可能有能力置业；其他28.6%或2140人则认为，或许有可能拥屋。

         想不想买和有没有能力的问题，互相牵制。房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（简称WTW）董事经理符儒仁受询时指出，除了财务能力，银行放贷条件收紧，也是导致人们短期内无法拥屋的原因之一。

        “数据显示，去年末季的房贷批准率仅达55%，今年首季预计只有50%，这也就是说，100个人申请房贷，或许只有一半的人可以成功获批。”他说，国行在数年前实施的房市降温措施效应已完全反映。而且，受薪族薪资增长追不上高企的房价，加上银行贷款困难，已让许多人不得不展延置业计划。尤其是首购族，更是倍感艰辛。不少发展商坦言，将见步行步，以往推出大批单位的情况，今年料不会出现。

         购屋者不再“迫不及待”

         自去年起，全马房价虽然扬升，但增速明显放缓至单位数，过去15%至20%的双位数高增长料难再显现。国际综合产业咨询公司Rahim&Co董事经理洪金辟指出，市场需求依然旺盛，只是购屋者不再“迫不及待”入场。

        “投资者目前趋向静观变化，看看市场价格走势以及等待新推介项目再作决定。”的确，从市场观察来看，发展商推出新楼盘的步伐放缓，而新推介的认购率也不再如之前般疯狂。

符儒仁指出，去年房市销售表现下滑，投资者大多抱持观望态度，加上消费税开跑，销售表现料将缓速增长。

         油价走跌更观望

          洪金辟认为，观望更大的原因是国际油价走跌。“大家都关心政府或会削减开销支出，此举或将影响经济增长，不少购屋者或投资者因此却步，暂缓置业计划。”他指出，销售增速放缓也让大部分发展商放慢新项目推介，转而“出清库存”，不难发现自去年起新项目推介亦减少。

         65%只能承担50万以下房产

        有意在今年置业的受访者中，选择50万令吉房产以下的人约65%，这也反映出，50万令吉大概就是市场可负担的分水岭。因此，之前更多发展商也表示，今年将会主打比较大众化的房屋。

        调查显示，21.8%或310人只能负担30万令吉以下的房产；31.3%的预算是30万至39万令吉；置业预算介于40万至49万令吉的受访者则占12%。所谓可负担，根据政府提供的援助来看，50万令吉，也正是政府愿意及有援助配套的价位。可以承担超过50万令吉房产的人约28%，这包括了50万至59万令吉者占7.7%或110人，预算购买超过60万令吉房屋的人有21%或300人。

        81%人今年按兵不动

        对于短期置业计划，约81%或6050名受访者表明未来12个月没有置业计划，只有1420人或19%，计划在未来12个月内购置房地产。在6050名无意购置房产的受访者中，大部分是因经济问题，或尚需更多储蓄，因此暂时未有置业打算，他们共有2450人或占40%。

        对于这项数据，符儒仁对此结果感到意外。不过他认为，近期市场有许多坏消息传出，如国际油价走跌、全球经济增长充满不确定因素，加上预期未来生活支出增加，难免打击消费意愿。

        42.2%人拥一房产屋价多不超过20万

        “2015年房市展望”访问了各地区消费者，从各个年龄层了解人们对大马房市前景的看法。接受问卷调查的人，年龄介于21岁至25岁的受访者共1030人或13.8%；26岁至30岁者共1470人或19.7%；31岁至40岁者达2080人或27.8%；41岁至50岁者共1220人或16.3%；51岁以上者则为1670人或22.4%。

         房市大热前购入

         在受访者中，42.2%或3150人目前已拥有1间房地产；15.9%或1190人则拥有两间房地产；8.2%或610人则拥有超过两间房地产。但值得注意的是，这些有屋人士大部分是在房市大热之前购入房产。

        46.7%或2300受访者表明，目前手上房产入场时价位在20万令吉以下；1600人或32.5%这是在20万至40万令吉价位置业。12%或610人置业价位为40万至60万令吉；80人或1.5%是以80万至100万令吉的价格买下房地产；140人或2.8%的受访者则是以高于100万令吉的价位置业。

         购买住宅房地产的受访者比例占77.8%；购买商务房产的则占13.4%；工业房产者为2.6%，购置其他类型如旅游休闲房地产者，则占6.2%。

         一年仍等不到买家

         买卖房地产是许多人创富之道，然而，这投资房地产再转售，不像投资股票般容易脱手，也不比投资黄金实物般方便。本报访问到的有窝一族，不少也是为了等待房产增值后转售赚取差价的人。但在拥有房地产的受访者中，有7.7%或380人坦言，在过去12个月等待买家上门，至今尚未将房子脱售。

          显然，想以投资房地产来赚取差价，必须有足够的资金，尤其是在求售期间，仍必须承担银行分期付款。意即，财力不够强的人，未必适合投资房地产。

          85.3%或4220名受访者则表示，过去一年并未将房子脱售。只有7%或350人表示，过去一年已完成房地产脱售交易，并从资本升值中赚到盈利。

         30%人爱收租

         不过，并不是所有业主都是低买高卖的方式来赚钱。尤其是打工族，在加薪永远追不上通胀的年代，更多人积极寻求“被动收入”，也就是不必一直付出而能赚钱的方法。

          租金增长未显著攀高。当中，收租是不错的选项。在受访者中，有30.5%或1510人，目前正当着包租公（婆）。这些人趋向以出租赚取租金收入，甚于脱售资产。不过，有69.5%或3440人并未将房产出租；这可能是为了方便脱售，因为若房产已出租，想要买来自居的投资者必定不会考虑这类房子。

           符儒仁指出，过去几年价格飙涨，但租金增长并未显著攀高。在吉隆坡市区，一般租金收益率为3.5%，与定期存款收益率相近，这也使得部分手头略有余裕的投资者，转而选择其他投资工具。

          72%有闲钱愿投资房产

          房地产是最为传统，也是最古老的投资工具之一。但市场出现越来越多的投资工具选择，变现能力甚至比房地产更快捷，入门门槛相对较低，也有部分投资者将焦点，转向其他投资标的如股市或信托基金。

         但调查显示，依然有许多人青睐于房产投资，72%表示，若手上有闲钱，会或考虑将钱投放在房地产。这包括了42.6%或3180人表示，首选投资房地产；29.4%或2200人表明，也许会考虑将闲钱用作房产投资。其余28%或2090人，则不会将房产投资列为第一选项。

         虽然过去几年，租金涨幅不及房产增值速度，但符儒仁认为，长期而言，投资房产除了租金收益，还有追求资本增值。“因此只要价格合理，且拥有升值潜力，依然会有人选择投资房产，但短期投资者或许就不会考虑置业了。”

        31%认为已出现泡沫

         我国的房地产到底有没有泡沫化？官方和发展商大多说没有，市场是否认同这观点？在7470名受访者中，共44%人不认同泡沫。当中，有23%或1730人则认为我国房地产价格的增幅算是健康攀扬；另有21%或1520人认为，房价跟随需求扬升，增幅并非不合理或无迹可寻。

         然而，非并所有人都如此乐观，其中的31%认为国内房市已出现泡沫。显然，这批人不认同官方和发展商的说词；对于目前的房市概况，他们抱持谨慎看法。不过，也有1470人或19%的受访者，认为房价走势已经放缓，手上有闲钱者可选择趁此时机入场。

         6%或420名受访者则认为，与区域其他国家，如香港、新加坡以及雅加达相比，我国的房价涨幅并不算高。他们认为，在计入税务成本以及投资回酬，国内房产仍值得投资。

         82%向发展商直接买房

         人们依然倾向于直接向房地产发展商购屋，82%或6120人表明，在有选择的情况下，会向发展商直接买房子。大部分受访者选择向发展商直接购屋，除了因程序较为简单，发展商在促销期间提供的优惠吸引力很大。许多发展商会在新楼盘初推出时，提供各种优惠催谷买气，例如免律师费以及印花税等。

         市场人士认为，这些都可减轻购屋者的置业成本，特别是对于年轻的首次购屋族来说，更大大降低入门门槛。但有理财师就提醒购屋者，别为了优惠而仓促买房，尤其遇上头期付款极低的房子时，更要小心计算。

         “很多新项目会强调低头期，甚至是免头期；发展商一就是已将成本计算在售价上；购屋心切的人可能太兴奋，没有好好衡量自己的财力就进场，结果房贷不批或是难以承担房贷的分期付款。

          国人偏爱新房子

          本报访问的对象中，只有18%或1350人表示，会通过经纪公司介绍，在二手市场中搜宝。这数字相对其他国家低，也反映出国人还是偏爱新房子。

           业界认为，这是必须纠正过来的现象；尤其人们不想用二手东西的心态作祟，往往必须付出更大的代价。大马地产经纪协会（MIEA）主席西华桑格认为，许多人仍然想要拥屋，但随着新推介房屋的价格日愈飙涨，他们进而转向二手市场寻找“物有所值”的房地产。

         他说，一些热门的置业地点，购屋者可以低于新房屋发售价20%至40%的价格，购得同一地区的房子“以吉隆坡市中心地区为例，人们可在二手市场以每平方尺1500令吉至1800令吉的价格置业，比新推介房产的售价便宜。”他说，新房屋市场自去年起虽然增速放缓，但人们对二手房屋的询问率却不断，特别是有地房产，更是抢手。

        地点价格首要考量条件

         在选择房地产时，地点因素依然是购屋者的首要考量条件，其次是价格，以及发展商的过往记录。34.5%的受访者或3810人赞同地点是影响购物决策的重大因素，接着影响决定的第二因素则是售价是否合理，或符合个人预算。发展商的过往记录则是购屋者的第三考量，在过去拥有良好记录与信誉的发展商，会让购屋者更有信心。

        发展商实力影响决策

         这也是为何大部分“名牌”发展商在淡市中，即使推出比市价更高价位的房产，也依然吸引买家进场的主因。对此，符儒仁认为，经济增长充满变数，发展商的实力也成为影响购屋决策的关键，发展商能否如期交屋或是根据原来的计划完成发展，成为购屋者关注的问题。

        “新发展计划销售表现放缓，许多计划拥屋者甚至会等到建筑进度完成30%后才决定购买，让发展商更感吃力，因在工程期间需要借贷更多资金。” 在此前提下，大型发展商占有较大优势，可以继续录得增长，但小型发展商或许会因为景气不佳，取消或暂缓发展计划。

         保安与设施亦是关键

         治安问题令人关注，如今更成了买房时必须考虑的重点之一。在考虑地点与价格因素后，发展项目中的保安特色与设施，也成为购屋者的考量因素之一。有9.5%或1050人认为，保安特色与设施，也是促成交易的关键之一。

         如今，许多发展商推出的楼盘，不再只限于保安亭，更有保安卡限制楼层或区域进出；更在各角落安装闭路电视，24小时有人监督。在对外的范围，也有发展商在社区的围篱安装有电的篱笆，或是保安人员备有武器或警犬等等。

         另外，也有470人或4.3%的受访者表示会优先考量房地产的设计风格，内部的设施与室内设计，是否能够反映出个人品味与生活形态。

         仅13%有兴趣海外置业

         近年来，除了本地房产投资蔚为风潮，海外置业投资也成为另一热门讨论课题。不过，在这次调查中，受访者显然对此并不感兴趣，只有13%或970人表示有兴趣在海外置业。

另外的87%或6500人则表明，并无兴趣在国外购置房地产。

         对于海外置业，符儒仁认为，选择在国外购买房地产的投资者，除了寻求租金收益以及资本增值，还有另一个重要因素，那就是希望借由汇率差价，寻求稳定回酬。“例如在令吉走贬之时，若投资者在伦敦置业，不管是将房子出租，或是趁高价脱售，就可从汇率差价中受惠。”他坦言，目前选择在海外投资房地产的个人投资者依然占少数，人们仍倾向于在国内置业，因置业的租金收益其实与国内差不多，但复杂程度却远高于本地置业。

         66.6%置业自住

         置业目的依然以自用为主，共有66.6%的受访者，是因为自住或计划成家立室，因此计划购屋。有17%则是想要当包租公（婆），购置房产并将之出租，借此赚取稳定的收入10%的受访者则是看好房地产的资本升值，并以长期投资为主要目的置业。此外，也有6.4%的受访者，表明本身是为了孩子的教育、工作或结婚目的，为孩子购置房产。

        房市降温奏效

         洪金辟表示，国行的房市降温以及严谨把关措施已经奏效，团体购屋者或投资俱乐部的活动已明显减少，目前市场较多的是为了自住用途或为了升级的购屋者。部分购屋者寻求更具价值的房地产，虽然房价增幅会放缓，但优质及名牌发展商的项目，依然可以取得创纪录售价。“例如位于隆市的发展计划售价仍高企，因购屋者预期未来可取得更高的资本增值潜力。”

         总结：置业后续成本增加

         从最近的发展看来，购屋者的置业决策从以往的“一鼓作气”，转为“再等一等，看一看”。对于已经买下房子的投资者而言，个人的偿债能力备受考验，二手房市也因议价空间扩大，逐渐热络起来。

         这次的房市调查结果显示，购屋者的置业意愿已受外在因素冲击，特别是来临的消费税制度，不仅让商家神经紧绷，也让消费者感到无所适从。因置业所需顾虑的后续成本增加，买卖双方都倾向于“观望”态度。

         关于房产投资，人们常问“什么时候是投资房地产的最佳时期？”，分析员虽有不同解答，但简单来说，最好的投资时机，就是在你口袋有钱之时，一旦可支配收入缩水，则一切免谈。

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