谈谈马来西亚消费税GST与房产

消费税问题多，争议也很多，不少人认为，消费税将冲击消费意愿，进而影响置产计划，房市料因此陷入不景气循环。但也有人认为，需求仍在，只要产品对了，自然可以吸引到买家。这期，我再以问答方式探讨更多相关课题。

问题1：房产价格下滑30%

专家预测，消费税实施后势必推升通胀率，因此许多购屋者赶在消费税实施前购屋，借此抵御高通胀。作为房地产投资领域的专业人士，你怎么看待上述情况，你认为上、下半年的情况可否有太大差别？

答：在过去12个月，大马房市有很多因素影响房价走势，很难一言断定是否完全与消费税有关。综观交易数据，可以看出在这段期间，房地产价格的确下滑25%至30%（不包括可负担房屋类别）。现阶段并没有预期般的“抢购潮”，在消费税实施前，也未见购屋者因担忧消费税而提前购物。

总的来说，我认为人们大多抱持“静观其变”的心态看待消费税实行，再衡量消费税如何影响他们的个人财务预算。相较于买贵一点，人们更担心未来无法负担每月的房屋供期，对于房贷负担能力的考量，也成为去年末季与今年首季冲击房屋销售的主因。

问题2：不应大幅缩减供应

市场认为，消费税实施后会导致许多混淆之处，这使得房地产发展商将暂停新发展计划推介，如果他们都抱持静观态度，那是否意味着短期内房市发展将减速？

答：需要明白的是，市场的基本运作是由供需构成，当人们的购屋计划推迟或暂缓，发展商自然减少新项目推介。

需要注意的是，大马发展商在过去10年，每年平均完成15万至16万间房屋的建设，然而，需求依然大于供应，我认为，发展商最终将不受购屋者“静观其变”的态度所影响。

发展商的商业决策深受公众的负面观感所影响，当发展商暂缓发展步伐时，人们又更加忧心，就这样双方陷入了恶性循环，但谁也不知道，究竟是谁先开始了这场负面漩涡。

尽管如此，我并不认为房屋供应将大幅缩减，但可以预见的是，发展商未来2至3年推出的房房屋类型将有所改变，朝向为首次购屋者而设的可负担房屋方向迈进。

问题3：“双重冷却”房市降温

政府在过去采取了多项房市降温措施，其中包括提高产业盈利税（RPGT），以及禁止发展商利息承担计划（简称DIBS）后，这些降温措施是否奏效？

答：无可否认，这些降温措施的确有效，不过，在执行方面则略嫌稍晚。在2013年以及2014年财政预算案就已有这些降温措施。

但其实真正落实的执行期是在数个月前才开始，这些措施加上近期开跑的消费税，起了“双重冷却”效应，让房市明显降温。

这些措施也为发展商提供了更明确的发展方向，因应市场需求提供更多类型的房产，不同于以往过于重视“概念”的房地产项目。

问题4：等时机不贱价抛售

在政府调高产业盈利税后，会否使得投资者宁愿“守住”而不脱售房地产？这样的情况会否间接影响房屋供应？

答：我认为这不会有直接影响，但在产业盈利税调高后，却观察到市场房屋的价格走势有所改变。

在2010年至2014年之间，大部分新推介的房地产价格，特别是在热点地区，售价均在每平方尺800令吉以上。但在2014年底，大部分发展商重新定位，开始推介价格介于250令吉至最高700令吉的房地产。在此前提下，对早前已经购下高价房产的投资者形成竞价压力，一些有能力负担每月房贷的投资者则会选择继续等待时机，不会贱价抛售。

问题5：可负担房产需求旺

由于市场充满不确定因素，加上令吉走缓，以及房贷难获，预计今年市场淡静，不会有太多新推介房产计划，你同意吗？

答：对于这个说法我不太同意，在今年首季，我们已看到许多不错的可负担房产计划推介，抱持“静观消费税实施后的变化”态度的发展商其实仅占少数，因为他们需要了解市场变化，再重新调整发展计划。此外，以上所提到的因素，只对转为高收入阶层人士而设的房地产类型有影响，可负担房产需求依然旺盛。

问题6：低收入家庭冲击大

消费税是“累进税”（Progressive tax）或“累退税”（Regressive tax）引起不少争议，假设消费税是累退税，这会不会影响中低收入阶层人士的置产可负担能力。

答：消费税的实施，对于低收入家庭冲击甚大，因为每月的生活开支预算，相当于增加6%，但他们的薪资并未同步增长。所以，的确可以说消费税影响家庭户的开支预算，并且冲击他们的置产能力。

问题7：预算增影响购买力

在英国，有1990年的城乡规划法令规范，任何获批准的发展计划，发展商在规划之时，也必须在计划中纳入特定规模的可负担房产计划。然而，在大马可否有明文规定？

答：在本地的确有法律规定，任何超过5英亩或10英亩的发展计划（胥视州政府规定），其中20%的房地产都必须是廉价房屋（售价低于4万5000令吉）。随着时代变迁，这项法律有必要重新检视并作调整，因为在过去10年，人们的财富分布已出现巨变，人们的购屋需求已从廉价房屋转至可负担房屋（售价介于每平方尺200令吉至700令吉）。

就如我早前所提，家庭户的预算增加，自然影响他们的购买力，除了购屋，他们也需要购车，发展商在为新发展项目定价时，应将这些因素考虑在内。

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