GST年代的马来西亚房产投资

4月1日开跑的消费税（GST），对房地产带来一阵混乱，不光是购屋者，就连发展商本身，也面对不少棘手问题。

市场原本还乐观以为，消费税落实前会掀起一阵购房潮，尤其是属于商用房产的服务式高级公寓，可惜最终梦碎，对原本就已放缓的房市又是另一冲击。

转售房地产涉及的产业盈利税（RPGT）已是许多人头痛的课题，如今遇上消费税，更是错综复杂。

我们访问了财税专家锺贵发博士，让投资者重新学习如何看待和处理手法。

错误诠释‧多缴冤枉税‧GST后租售更复杂

迈进消费税年代，不管是投资者或是发展商，都必须重新调适步伐和认知，尤其消费税下的商住两者有差别。

若是持有房产不超过5年就转售，不管是原本的业主或是接盘的投资者，都必须留意产业盈利税在消费税下的效应。

再来，收租业主的身分，是个人或公司，也会对缴税额有影响。

这些种种都是业主必须了解和掌握的切身问题，少一点知识，可能就会多缴原本可避免的税金，自损口袋啰！

笼统来说，消费税刚开跑，不光是对一般零售或餐饮业混乱一片，其实也对房地产市场造成混淆和冲击。

混淆，在于住宅房产豁免（exampted）消费税，但商用房产属标准税率（standard rated），有6%消费税。

财税专家锺贵发博士指出，这不光是对购屋者，而对发展商来说，也是会计和账务上必须克服的问题。

至于冲击，看起来比较直接，市场对消费税的影响还需时间消化，大多数人先观望，因此去年下半年至今，新推楼盘少，而新推介的认购率也已大不如前了。

投资者倾向观望

根据《2014年房地产市场报告》，我国首季产业交易总值385亿令吉，同比下滑了4.2%，与去年第四季度相比则是下跌6.2%；而首季交易量为8万8600宗。

这反映了之前市场推测，会出现的消费税前购屋潮，并没有出现，表示投资者更倾向观望。

锺贵发是马大商务院前教授，曾受委为政府的税改委员，出版过数十本和财税相关的书籍，最近配合消费税更出版了一系列锺子税术书籍，包括《消费税实用手册》、《GST迷思96问》、《零售商踏实实践消费税》等等。

他表示，商用房产必须缴6%消费税，意味着，出租或出售商用房产必须课征6%消费税。

他说，消费税的流程与模式和以往的销售税或服务税不同，误解或不解可能带来不必要的刑罚及税款。

“同时，业主身分是个人或公司，都可以产生不同的消费税效应。”

锺博士解释说，标准税率供应与豁免供应最大区别，除了在于有无征收消费税，更重要的是，相关开销与资产采购所需缴付的消费税是否可作抵扣。

商用6%‧住宅豁免

发展商为税金头大

根据政府的规范，只有商用房产需课征6%标准消费税率，而住宅房产则豁免消费税。

他说，豁免消费税的物品无需征销项税（output tax），但同时也无法抵扣进项税（input tax）。

因此，对于同时进行商业与住宅房产的发展商而言，要在共用的开销与资产上，分配出各类房产所占的比率，才能计算可抵扣的进项税数额。

“这对发展商来说，肯定是一大挑战。而且必须通过专业会计和消费税软件做计算。”

就这点上，他认为，如何正确分辨商用房产与住宅房产极为重要，因这决定业主出售或出租时，是否需要收消费税。

“房产类别的定义，取决于房产本身原始的主要用途。”

商用房产，包括工厂、酒店、商场、店屋等；出租或出售此类房产将承担6%消费税。

供居住SOHO豁免消费税

房价越来越高，更多小户人家或单身贵族，购买小型家庭办公室（SOHO）、多功能小型办公室（SOVO）及小型灵活办公室（SOFO）等来居住。

但根据地契归类的话，这种可商住两用的房产是属商业地契，是否要缴消费税？

锺贵发说，各种名词取代的商住两用单位，虽属商业地契，在国内，主要还是用作住宅，因此属于住宅房产，出租或出售将豁免消费税。

“同样的，对于那些链接商场的公寓或建在商业地上的公寓，虽是商业地契，但单位原始用途是居住，因此此类型的供应亦属于住宅房产，同样豁免消费税。”

已注册须发税务发票

已注册消费税者，不管是个人或公司，都有责任发出税务发票给买家或租客。

锺贵发提醒说，税务发票可以以不同的方式呈现，但必须符合关税局列明的各项条件。

他指出，消费税注册者必须根据各自的课税期（一个月或三个月）通过GST-03报表呈报并缴付消费税予关税局。

“而租客或买家，若也是消费税注册者，应向屋主或卖家家索取税务发票以抵扣进项税。”

没注册不可收消费税

不管出租或转售商用房产，只有已注册消费税的个人或商家才可收6%消费税。

锺贵发提醒说，没有注册的业主，即使是脱售或出租商用房产，都不可收消费税。

之前，就有不少餐饮业者没注册消费税，但却征收额外的6%，企图混水摸鱼。但当局已迅速行动，部分业者已被扣查或被控。

消费税注册者在4月1日前，买了一个商用房产，若在4月1日后转售，便需要征收6%消费税。

锺贵发说，市价包含消费税，消费税取决于“供应”，不是买卖都有。举个例子，A公司在2011年买下一栋店屋，刚在这个月中出售，A公司必须呈报售价内包含的6%，同时上缴给关税局。

“当然，这只适用于消费税注册者，非消费税注册者出售商用房产就不会有消费税。”

销项税（Output Tax）

销项税是指商家在销售货物时，按照售价和规定的税率计算，并向买家收取增值税。例如商家卖的产品原本是10令吉，加上6%消费税后就必须卖10.60令吉，这60仙必须上缴给政府。

进项税（Input Tax）

进项税额是指商家购进货物时，所支付或者承担的增值税。商家向供应商取货，原价是100令吉，加上6%消费税后就必须付106令吉，假如商家已注册为消费税商家，这取货时多付的6令吉税金，可向政府索回。

售价租金须含GST

++收费概念终结>

4月1日前后这段消费税过渡期，售价与租金从没有消费税到消费税生效后，多少有些变化。

房产消费税的价格模式有别于在大马实施了30多年的销售税（Sales Tax1972）以及服务税（Service Tax1975）。

2014年消费税法令第9（5）条文清楚阐明价格必须包含消费税，无论标价或报价，标价必须是买家最终需支付的价格（终极价格）。

锺贵发一再强调：“在消费税的时代，不再有‘++’的概念。”

他解释说：“就如以前的销售税，一般的产品或服务标价，都是以市价+10%来呈现，若还有6%的服务税，则是市价+10%+6%。”

但进入消费税年代，不管转售或出租商用房产，达致协议的成交价和租金，都必须是已包含消费税在内。

锺贵发解释说，售价或租金中的6%为消费税而100%才是卖家所得。

“所以，业主在定价时，不管是出售的价格或是出租的金额，都须将消费税考量在内。”

针对买卖或出租商用房产的情况，锺贵发提供了一些范例做大家参考。

脱售商用房产案例>

例子：业主要以40万令吉出售一间办公楼。

有注册消费税的人或公司转售商用房产时，成交价中有6%是消费税，而消费税法令第9（5）条文阐明，标价必须包含6%消费税。

意思是说，业主不能要求40万令吉，再加6%消费税作为成交价。也就是说，若以40万令吉成交，业主可拿到的款额并不是40万令吉。

忽略了6%消费税

消费税=RM400,000X6/106=RM22,641.5

业主所得=RM400,000X100/106=RM377,358.5

从计算，清楚可看到，这位业主只能从脱售该办公楼中取得37万7358.5令吉；因为40万令吉中的2万2641.5令吉必须上缴给政府。

与没注册消费税的业主相比，有注册者脱售商用房产，真正所得或会比没有注册消费税的人低。

“但相对下，向有注册消费税的业主购买商用房产，因为买家可索回进项税，可能更容易找到人接盘。”

要是业主已注册消费税，不想“吸纳”消费税，出价时就必须考量到6%消费税的影响。

假如业主不想少赚，一心要从交易中取得40万令吉，他应该要求以42万4000令吉成交。

先纳入6%消费税

消费税=RM424,000X6/106=RM24,000

业主所得=RM424,000X100/106=RM400,000

这么一来，业主上缴了6%消费税，还可有40万令吉稳稳进袋。

出租商用房产维修开销可抵扣

对业主来说，出租商用房产将迎来6%销项税（Output Tax），但同时间涉及的开销6%进项税是可用作抵扣的。

锺贵发说，出租产业，业主必须负责一定固定的开销，例如维修与翻新、火险、房产经纪等。

这些开销在新法规下，都是6%标准消费税率，因此业主在得到这些服务或产品时已付了6%消费税，但业主可从进项税中索回，或用作抵扣。

“最终，需要缴付给关税局的，就是销项税减去进项税的余额。”

至于住宅房产，虽然房租豁免消费税，但所有房产开销如维修与翻新、火险、房产经纪等还需缴付6%进项税。

租约4月前生效不可另加消费税

收租的业主必须注意，出租合约的条文和消费税法令之间的约束。

锺贵发说，在出租商用房产上，“++”的概念同样不再存在。

“而且，假如租约是在4月1日前签署且没消费税条例，理论上，屋主不可在原有租金多征6%消费税。”

因为，业主不能沿用以往服务税概念，将6%消费税套在2000令吉租金上，因为这违反消费税法令。

当然，要是业主够聪明又有远见，早在租约上列明，可另征政府要求的新税又或是为缴新税而加租金的话，一个欲加，一个愿付，那倒也没问题。

锺贵发说，若业主出租商业单位，租金敲定为2000令吉，那2000令吉是106%，100%是业主租金收入，而另6%则是消费税。

维持旧约租金

维持旧有租金2000令吉，业主必须把当中的6%呈交给关税局，也就表示业主因为消费税而少赚了6%。

消费税=RM2，000X6/106=RM113.2

业主所得=RM2,000X100/106=RM1886.8

依额外税加租金

业主与租客双方同意调整租金（原有租金增加6%），事情就好办了。

那么，新的租金（含6%消费税）将是2120令吉，业主依然有2000令吉进袋，另外的120令吉为消费税上缴给关税局。

原本租金：RM2,000

转嫁6%消费税：RM2,000X6%=RM120

调整新租金：RM2,000+RM120=RM2,120

因为合约内有阐明条款，业主可加租金来抵销；为公平起见，业主不应多赚，而只是将需上缴的消费税金加上，同时自己也维持原有的被动收入。

消费税=RM2，120X6/106=RM120

业主所得=RM2,210X100/106=RM2,000

已注册租户可索进项税

买家购入商用房产时，成本会因为可以抵扣进项税而减低。同样的，要是业主有注册消费税，出租商用房产则需收6%消费税。

站在租户角度，要是本身也是消费税注册商家，那么租金付出的消费税，可凭业主发出的税务发票抵扣6%进项税，相对下，就赚了！

4月前签购兴建中房产冀发展商与买家分担

至于购买商用房产，锺贵发说，若买卖合约是在4月1日前签署的，有无消费税就视乎合约内，是否有清晰列明消费税条款。

“买家在签署合约前须清楚被告知与了解此条款，并于该条款上签名才能被视作有效。”

他指出，即使是消费税条款有效，这对买家而言无疑是两难。

买家若已根据合约上的交易申请贷款，4月1日后需另付消费税数额，叫买家情何以堪呢？

锺贵发呼吁发展商：“市场不景气，恳请发展商海量吸纳消费税，不增加买家困扰，同时以避免不必要法律纠纷。”

他另建议：“或许，各退一步，发展商吸纳4%，买家负责2%也不失为一个中庸对策。”

买卖双方须确保呈报产业盈利税

在消费税的实施下，市价必须包含了消费税，锺贵发说，在计算产业盈利税也应以100%的数额作准。

“虽说产业盈利税是卖家需缴付的，但买卖双方皆有责任确保产业盈利税的呈报。”

他说，产业盈利税法令更规定买家在支付给卖家前，必须先扣起其中的3%，并在出售后（买卖合同签署）后的60天内，作为产业盈利税呈报及缴付给税收局。

“当买卖双方签署了买卖合同，交易正式完成，也就表示卖家需要在该课税期内呈报6%的消费税。”

他说，这6%是依据买卖合同总额计算，并非根据收到订金而算。

也就是说，即使卖家只收到10%头期钱，仍必须依课税期准时正确地呈报及缴付全额消费税，即买卖合约总数额乘以6/106。

如果是消费税注册买家，他建议，务必提醒卖家发出税务发票，以确保能抵扣进项税。

税收局（IRB）与关税局（Customs）属于两个各别机构，产业盈利税缴付予税收局而消费税缴付予关税局。

买卖合同上的售价：

6%：消费税-呈报与缴付予关税局

100%：卖家所得

买家会先扣取当中的3%以作为产业盈利税缴付予税收局

总结

寻求专家咨询较妥当

消费税后，对买家或业主利或弊，还是必须视情况而定不能一概而论。

消费税对房产业而言确实带来不少困扰，个人或商家若缺乏这方面的知识，应咨询消费税顾问或专家抑或是汲取更多消费税的相关资讯。

在三国时代，刘邦因张良得天下，项羽失范增而自刎乌江。韩信如有陈平，三国鼎立，历史重写。

同样的，面对复杂的税务问题，还是寻求专家咨询比较妥当。

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