狮城护航 捷运加持 伊斯干达特区富中求稳

        首相拿督斯里纳吉刚结束新加坡官方访问，两国对多项建议达致共识，且一些之前提出的概念，如今更加具体。对两国的经贸和友好关系，这是一大里程碑，对房地产而言，同样是一个重要因素。

         柔佛是离新加坡最近的州属，理应是最先受惠的据点。趁着马新火辣蜜月之际，我们透过房产顾问公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）的报告，看清楚柔州房地产未来走势。纵然房地产市场自去年以来似乎淡静很多；但在南马柔佛州，却仍有不俗的支撑。业者皆认为，有“新加坡因素”与依斯干达特区互相扶持，柔州产业市场未来前景依然乐观；唯一的不确定因素，是买家偿还房贷的能力。WTW对此有更深入的诠释和解读。

        新加坡因素一直是激励柔佛经济，尤其是零售和房地产的重要考量。如今，两国首领刚结束官方会谈，多项建议和构思有了更具体的雏型，尤其是隆新高铁计划（HSR）的项目和马新捷运系统（RTS）。虽然说，隆新高铁会比原来预计的时间延迟两年，直至2022年才能完工，但长远效应却是难以估计。

        依斯干达特区的发展获“新加坡因素”加持，业者皆认为，是决定柔州房地产势头的导因。

        外资项目逾半数落实

        展望未来，房产顾问公司威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar&Wong，简称WTW）认为，柔佛州除了公寓，大量有地住宅也会在不久的将来推出市场。该公司提供的《2015年产业报告》指出，政府打房措施已近尾声，而且外资项目逾半数已落实的利好因素护航，柔内房价预料将保持温和增长。

        有利的“新加坡因素”包括，未来会落实的马新捷运系统、隆新高铁计划、2014年4月两国建议兴建名为友谊桥的第三座大桥，以及新加坡多间官联公司过去陆续进驻特区投资，增加私人界和企业的信心。

        市场饱和需谨慎

        但该报告综合各类产业走势，要求投资者深思市场存在许多不确定因素，需要谨慎观察特区的可持续发展。报告提到，不久后许多新单位将建竣，买家能否从市场获得足够的租金回报，以支付贷款，以及转售市场是否已饱和，皆值得关注。

       投资成本比狮城低66%

       实际来看，新加坡投资者在依特区设厂成本相当低。在新加坡，60年工业产业租赁，每平方尺成本约475至550令吉（190至220新元），但在特区投资永久产业，尺价却只需300至330令吉，便宜58%至66%。此外，比起新加坡高昂的产业市场趋势，特区更吸引新加坡顾客和外资，作为他们首选的投资地点。

         中小企转移生产线

         这两年，更多新加坡中小企业有意转移生产线到柔州，相中的便是我国土地成本和新加坡的差距，足以直接影响他们的盈利和赚幅。不久前，新加坡政府更号招更多中小企业往依区迁移，同时该国中小企业公会也积极扮演搭桥角色，协助愿意迁厂的会员公司到大马来扎根。

       去年有地房产占82%

        去年，新山的有地房产供应持续扩大至28万6809单位，以排屋居多，占总数的82%。WTW统计，近期即将竣工的有地房产预计会有4万579单位，占现有供应的14%，而排屋依然最多，有3万692单位。去年，双层排屋平均二手价为每平方尺285令吉，相较2013年的交易价，增长了19%。新山建于比较早期的住宅区，例如彩虹花园的双层排屋最高转售交易价达每平方尺360令吉，其次是柏伶花园和实达英达，平均转售价为每平方尺250令吉。

        新排屋售价增16%

        报告显示，新建的屋业计划如武吉英达、五福城市和浩然山庄的双层排屋，去年的售价介于每平方尺360至400令吉，比前年增长16%。大部分新兴屋业计划属于围篱与保安式发展。另一方面，双层半独立交易价也取得7%的增长，相较2013年的每平方尺500令吉增长至530令吉。

其中，浩然山庄和East Ledang双层半独立的二手价最可观，每平方尺770令吉和700令吉，相较其他地区类似房产二手成交价仅每平方尺450至550令吉。

        二手屋也受追捧

        新项目方面，浩然山庄的双层半独立价位介于550至660令吉，远离城市的古来太子城，价位则介于270至340令吉。整体而言，新兴屋业计划房价上涨趋势皆出现新的水平，一些既定的旧有住宅单位也收追捧。更多发展商配合政府，在未来推出更多可负担房屋。

        晋身国际都市

        从经济层面而言，依区已经从一开始的愿景变为现实。WTW报告形容，柔佛经济增长出色，以各州排名来看只位居雪兰莪和吉隆坡之后，排在第三。

        依斯干达发展局发布的数据，依区已经实现和到位的资金已有50.6%。外国投资者的涌入，成功把道地产业市场晋升为国际市场，新楼盘以高收入群为目标。外国发展商的项目方面，锁定本身国家和新加坡客源。其中，过去几年由中国发展商大展拳脚的投资项目，就吸引新加坡顾客抢购。

        3年内增10.7万公寓

         公寓依然是柔州供需最大的住宅种类，但随着更多两至三年前推出的楼盘陆续建竣，州内新公寓单位供应更大。WTW估计到2017/2018年，达到约10万7000个单位。根据记录，地方政府2009年至2014年首季，已经批准7万6000个公寓单位。但若以成交行情来看，公寓去年的表现稍有降温。

         新屋多认购率减40%

         WTW指出，去年新推公寓单位的认购率只达到了60至70%，相较于2011至2013年的产业蓬勃时期，去年首季的认购率减少了30至40%。“公寓领域会面临更大挑战，尤其更多新单位会在未来数个月到一年内完成。”

        WTW认为，公寓市场可否持续性与乐观，胥视租金回报是否足以应付贷款，以及转售市场是否已饱和。自发展商承担利息计划（DIBS）取消后，新房产项目只需缴付小额头期。若相关项目未来两三年建竣，关键的问题将出现，即持有这些新产业的本地与外国买家、投机者或产业行家，有没有能力偿还相关贷款。

        加激业主出租竞争

        今年新公寓供应（普通公寓、高级公寓与服务公寓）比去年稍增加，这同时也加激了业主想出租的竞争。国家房产资讯中心（NAPIC）的报告指出，今年新供应有3万1322新单位，比去年小增2.15%。

        根据产业服务及估价局（JPPH）记录，还有3万7632单位在施工中，在未来一至三年会建竣。

WTW报告数据则显示，将建竣单位以服务式公寓占多数。此外，共管公寓二手交易价，从2013年的每平方尺400令吉，增长至2014年的每平方尺450令吉，涨幅12.5%。

         马迪尼6办公楼100%出租

        截至今年第一季，柔州办公楼出租市场需求增加，楼面8万平方尺的办公楼为租户首选。其中，位于马迪尼6的办公楼100%的出租率，当地租价每平方尺4.50令吉，写下最高租率。发展商已经展开马迪尼7计划，推出4层楼高、面积14万平方尺的租赁单位，预计2015年中竣工。

        整体而言，办公楼去年的空置率约25%，截至去年第二季，新山办公楼总面积累积870万平方尺，其中33%是政府所有。新山市主要办公楼租金保持在每平方尺2.80令吉至3.50令吉，其他地点的办公楼价位介于每平方尺1.80令吉至2.50令吉。

        零售空间空置率约25%

        WTW指出，新山零售空间截至去年累计1370万平方尺，整体空置率约25%。“新山市中心主要购物广场零售空间，租金保持在每月每平方尺27令吉。” 其中，新山城市中心广场（KOMTAR JBCC）于去年第三季启用，提供41万平方尺零售空间，开业时已有70%认租率，主要租客包括马莎百货（Marks&spencer）和室内愤怒鸟主题乐园。

        连锁餐厅进驻碧桂园

        另外，城边高密度发展项目碧桂园，区内的零售空间于去年第一季开放，总面积约8万平方尺的零售街道，已经吸引逾20家连锁饮食业者进驻。市区直律街大城市广场（Galleria Kota Raya）在去年第二季迎来政府机构城市转型中心（UTC）。此广场过去两年品牌重塑下，至今有90%空间已出租，城市转型中心租下7万4000平方尺空间，并提供一站式的政府、公共设备与服务。

         双威“盛绿之都”创佳绩

         去年，双威集团在马迪尼发展的“盛绿之都”内Citrine项目，创下销售佳绩。这项办公楼项目所有167个办公套房，全部以每平方尺760令吉价格售出，预计2017年完工。新山市边沿、毗邻东部疏散大道（EDL）与峇卡巴都路之间的Southkey私人有限公司，推出占地10万平方尺的8层高办公楼，即将取得住用证和准备开放出租，租率介于每平方尺2令吉70仙。

2014年完成一项大型交易，拿督阿都拉塔西路占地67万4000平方尺的Zurich大厦，以1亿1500万转售。还有，UEM阳光在努沙再也发展的占地18万9000平方尺18层办公楼，预计今年中旬完工及推出市场。

        主题乐园催生新酒店

        酒店需求方面，随着依特区新旅游景点包括马来西亚乐高乐园、公主港The Little Red Cube，以及柔佛国际名牌商品城投入服务，带动区域酒店涌现。其中，新开业的Granada、Traders、Renaissance、DoubleTree及Legoland Hotel，合共提供市场1300间酒店客房。

        WTW报告指出，2012年至今，有7间新酒店陆续投入市场，提供2549间客房，使新山累积客房数量达6933间。这7间酒店，包括2间五星级、4间四星级以及1间三星级酒店。”

         整体而言，去年五星级酒店平均客房租金为260令吉，四星级为200令吉，以及三星级为130令吉。出租率方面，五星级酒店最高，达75%，四星级为70%，以及三星级为65%。

         狮城游子购买力高

         据非正式数据，目前约有30万至35万我国公民在新加坡工作。WTW表示，每日来返马新的15万人，若以此流量数据作参考，在新加坡工资兑换马币能取得多一倍的价值下，这群体的置产潜能依然被看好。

         房价增长紧追雪槟

         WTW报告指出，柔佛州首府新山于2014/2015年的房价将保持温和增长。柔州房市的走势，去年依然紧跟在房价不断上涨的巴生谷和槟城之后，名列第三。该报告以城区10公里以内（屋龄少过5年）的房产为调查对象，发现虽然说去年行情开始转淡，但这些算是新建的房子都有增值。

         当中，设在围篱和保安社区的1600至1900平方尺双层排屋，2013年的成交价为60万，去年上扬到60万8000令吉；而3500至4000平方尺的双层半独立房子，则从137万令吉，增至去年的140万令吉。

          隆雪同样是有围篱和保安社区的同面积双层排屋，去年成交价119万令吉，前年是113万令吉；半独立则由前年的268万令吉，小扬至271万令吉。

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