吉隆坡蕉赖(Cheras) 华人社区 房产发展黄金蛋糕

        即使是外州人，对蕉赖（Cheras）这个名字应该一定不会感到陌生。蕉赖紧邻隆市心脏，只距离数分钟车程，可说是一片黄金地，而且是个以华裔为主的聚集区。

        吉隆坡迈入急速城市化发展，人口逐年增加，蕉赖成了主要的发展区之一。如今如火如荼的捷运也经此地，使蕉赖如同一这块“黄金蛋糕”，吸引更多大型发展商抢着咬一口。

        蕉赖 第二次蜕变

        蕉赖，一个如今已有150万人口的百年城镇，是华人占大多数的地区，大小住宅花园至少50个。毗邻隆市的蕉赖社区发展成熟，人口密集，也坐落在良好地理位置，经过政府的逐步发展，蕉赖已成为四通八达的枢纽。数十年发展下来，数十个花园区、兴旺的商业圈和支撑经济的工业区，蕉赖已是一个发展相当成熟的地区，如今又迎来了捷运系统，难怪发展商都说这里第二次蜕变，变成更盛放、更有活力。

       蕉赖，算是吉隆坡一个发展相当成熟的地区。但早年的蕉赖，主要是橡胶园和可可园，之后换成棕油园。因缺乏大型商业或新概念等外来刺激，各区的发展步伐并不一致，而且整个蕉赖并没有一个突出的焦点。即使是政府兴建的第二环公路（MRR2），拉近了蕉赖往旺莎玛珠（Wangsamaju）至雪州八打灵再也（Petaling Jaya）或梳邦（Subang）的距离，因此大道长期且严重的堵车情况，令蕉赖的房价并不像其他地区般大幅增值。严格来说，甚至是5年前，蕉赖区的房价还是偏低。

        房价涨11-26%

        直到甘榜班登（Kampung Pandan）交通圈附近一带及贯穿花园区的道路提升，蕉赖才迎来新契机，房价开始有全面性调整，一些价格偏低的房产如旧公寓，身价也随着水涨船高。

根据国家房产估价及服务局发布的《2013年产业报告》显示，蕉赖区房地产，无论是店铺、办公室、公寓或排屋都有上涨的趋势，介于11%至26%不等。当中，胡姬岭（Taman Orkid）及武吉马鲁里（Bukit Maluri）等地区的屋价，也涨了11%至17.8%不等，介于35万8000至65万6000令吉。在一片涨势下，难怪房产经纪都形容蕉赖是“后起之秀”，期待这里。

        捷运将成经济火车头

        备受全城瞩目的捷运计划（MRT），被视为推动相关地区的经济火车头。全长9公里，从柯克伦路（Jalan Cochrane）至吉隆坡中环（KL Sentral）的8个捷运中途站，也将爆发尘封已久的潜能，包括蕉赖区。

        隆人口最稠密花园区

        蕉赖为吉隆坡人口最多，住宅花园最稠密的社区。这里与吉隆坡敦拉萨路（雪州皇家高尔夫球场）接壤，一直延伸到加影（Kajang）。蕉赖区横跨隆雪两州，小部份即9英里外是属于雪州，大多数都是吉隆坡地址。

        早期，蕉赖主要的花园住宅区为宝敦花园（Taman Bolton，后改名为美达花园-Taman Midah）、友力花园（Taman Yew Lek，后改名为蕉赖花园-Taman Charas）、马鲁里花园（Taman Maluri）、大同花园（Taman Taynton）、康乐花园（Taman Connaught）等。

        开发至今，分布在蕉赖地区的花园住宅区已达50多个，包括班登再也、班登柏兰岭、联成花园、斯嘉镇、敦拉萨镇、皇冠城、敦霹雳花园、翠岭镇、明朗花园、安沙那花园、斯嘉岭公寓、美福园、珍珠花园、白马花园、丽雅公寓、美丽阁公寓、银禧阁、优丽阁、康乐公寓、美和家花园、琪琳花园、美嘉花园、蕉赖金地花园及美丽园等。

         店铺租金应声涨26%

         房价上扬，同步带动租金走高，《2013年产业报告》的数据，蕉赖区去年的租金全线上升。例如皇后镇的店铺租金去年上涨26.3%，即从平均1200至1800令吉的价格，升至1200至2300令吉；而武吉蕉赖的店铺租金，也涨了23.1%。以住宅单位来看，蕉赖的表现同样不俗，即使是传统及较旧的排屋的租金也攀升不少。

         报告指单层排屋租金介于800至3800令吉，最贵及涨幅最高的是金地花园（月租3000至3800令吉，涨幅约25.3%），其次则是蕉赖首都镇和蕉赖大同花园（租金介于1100至3500令吉，平均涨幅超过20%）。

        根据产业代理的非正式统计可见，2011年时产业行情都陷入低迷，相信是受到捷运计划不获民众支持的影响，当时许多涉及征地的居民都有很大的反弹。不过，捷运计划工程敲定后，产业价逐渐回升，尤其在2013年及2014年更是飙升每平方尺破400令吉。例如，有地房产在2010年每平方尺仅328令吉，今年已来到412令吉，公寓每平方尺均价也从2010年的353令吉升至417令吉。以尺价来看，公寓的价格走势比有地房产强劲，尤其是位于马鲁里一带的公寓，每平方尺甚至高达741令吉。

        吴明权：中产阶级潜力大

         MCT集团执行董事拿督吴明权也有不同的见解，他说花园多是蕉赖的特色，大部分都是当地华裔落地生根，中阶层家庭居多。蕉赖区的发展已很成熟，近几年的产业走势都较稳定。而且，当地许多屋主的房贷供款已近乎还清，是一群有购买能力和融资条件的潜在客户。“这类购屋者，只要遇上概念合心意的新房产计划，他们会考虑给房屋升级。”至于未来有了捷运后，交通会更方便，但吴明权认为，房价也未必有太大的起伏，因为蕉赖人很少会依赖公共交通，大部分都是当地人住在花园区，有代步工具。

        无统一规划发展欠完善

        蕉赖的经济活动，从早年的农业和矿业，逐渐转向轻工业，主要以家庭式经营为生，如餐饮业、饼家及制作豆腐等日常食品。这些转变，逐渐促进了当地饮食经济，同时吸引外资。

但相比其他地区，蕉赖的发展欠缺完善规划，吴明权将此归咎于没有单一较大的发展商主导所致。他说，相比起非常接近的吉隆坡市区，蕉赖的发展已经接近饱和，没地方可再发展，而且蕉赖区并没有一个特别大的发展商，而是汇集了大大小小的发展商。“在蕉赖区甚至没有企业办公楼，几乎都是小型自家经营或小贩居多，蕉赖并不属于是卫星市的一个区域。”

        大发展商纷纷抢滩

        蕉赖的发展力度，更多大型发展商进驻，正好是最佳证明。蕉赖早期的房产发展，有许多中小型的发展商主导，但随着经济潜能和发展力度逐渐受到关注，更多大型发展商竞相进攻。比较早进驻的挂牌发展商包括马星集团（Mah Sing，发展Hijauan Residence和One Lagenda）、IJM集团发展Bukit Mandarina和Monte Bayu、LumChang集团发展Twin Palms）等等。另外，国浩置地（GuocoLand）也在当地发展包含独立式洋房和公寓的Cirrus，双威集团（Sunway）则开发名为永乐城（Sunway Velocity），马顿集团（Malton）不久前推介高尚公寓Amaya@KL。首次跨界房地产的怡克伟士（EKOVEST），也选在蕉赖推出了第一项房地产项目亿国城（Ekocheras）。当然，除了挂牌发展商，还有不少中小型发展商在蕉赖区有房产项目。

         双威永乐城吸睛

        洞悉先机的发展商争宝地，蕉赖马鲁里花园、桑林花园、第一花园等的新项，为当地的房市注入新激素。当中，双威集团推出的双威永乐城，就相当吸睛。这里就在蕉赖路（Jalan Cheras）、啤路（Jalan Peel）与雪梨路（Jalan Shelly）交界处，可说是从隆市中心进入蕉赖的黄金地段，衔接多个主要道路与高速公路。马鲁里花园与啤路一带虽然非常接近隆市心脏地带，虽发展脚步却很缓慢。直到被定型为财政预算案发展重区之一，成了蕉赖最诱人的黄金地带。自此，马鲁里中价公寓的价格就从每平方尺200多令吉，增至400令吉以上，价格中下且比较残旧的公寓，面临大转变，变成一个比较中上和全国化的地区。

        蕉赖中环 城中新蒲点

         相信道地的蕉赖人对凤凰广场并不陌生，但因旺不起来最终在2005年8月结业，直到2008年被大马置地私人有限公司收购，才浴火重生成为现在的“蕉赖中环”。发展商投入了1亿3000万令吉把凤凰广场买下及翻新，并易名为蕉赖中环购物商场，在去年12月正式开张营业，成功成为蕉赖区最新的购物热点。高达13层的蕉赖中环位于衔接蕉赖路的第10公里处，离开吉隆坡市中心大约15分钟车程。

        大马置地除了装修翻新，也找来了不少有名的租户，包括电器、商店、饮食餐、服装及戏院等。不仅如此，在重新定位蕉赖中环的过程中，发展商也引进了一所酒店到此设立，这所酒店名为Silka Cheras，一共有319间客房，建筑面积占12万5970方尺。正在如火如荼进行的双溪毛糯-加影干线捷运（MRT），其中一站就建在蕉赖中环对面，预计2016年竣工，届时，这里将成为蕉赖一带的交通枢纽区。

        此外，蕉赖中环也涵盖一座从捷运站连接至蕉赖中环的行人桥，搭捷运免塞车，下捷运走数分钟就可抵达蕉赖中环。随着政府也计划在蕉赖推动“泊车转搭站”概念，将在蕉赖中环旁建一座5层楼，每层分上下两层的泊车场，预计2016年竣工。届时，车主也会在下班后到蕉赖中环逛一逛、娱乐、休闲或吃顿晚餐，进一步提升客流量。

        金山高原到隆市仅10分钟

        金山高原坐落在巴生谷的蕉赖，是个混合发展聚集，道路四通八达。这里被邻近的零售和商业中心所围绕，贯通蕉赖路，Kesas高速公路、第二中环公路（MRR2）和东西快速大道，到吉隆坡市中心的路程只需短短10分钟。这里的产业发展计划一直没有断续过，反之还越来越蓬勃。金山高原可说是全马拥有最多住宅花园的旺区，数百个住宅花园当中，新旧交集。这里最大卖点是居高临下，可眺望吉隆坡市中心标志建筑，例如双子塔和吉隆坡塔等；入夜时份，更是欣赏夜景的最佳视野。如此好的条件，也吸引不少外地人前来蕉赖金山高原置产业，也无形中带动了周遭的产业价格，也提升生活素质。

        郑水兴：丑小鸭变天鹅

        马鲁里属于综合发展区，随着国际金融区即将崛起，商业气息将会越来越浓厚，让住宅区趋向中上市场，但却不会走向太高档路线。郑水兴国际房地产投资者俱乐部创办人拿督郑水兴曾经形容，蕉赖马鲁里是沉寂已久的地区，惟随着政府积极推行各种大型计划，该地有望成为下一个热点。“蕉赖具备天时、地利、人和，我相信它具备一个从丑小鸭变成天鹅的条件。”

        坐拥天时地利人和

        他指，从房地产发展角度来看，这个地区拥有的发展潜能无限，先从天时说起，在过去十多年来，这个地区毫无动静，有很多土地没有开发。“至于地利，这个地区非常靠近市区，包括政府将要打造的世界金融区，因此，肯定会成为大肆发展的地区。”基于马鲁里的土地不多，所以郑水兴相当看好当地的二手住宅有地房产，并预计产业价值有很大的上涨潜能。“马鲁里能够成为热点，关键因素在于它是一个成熟的综合产业区，具备人口密集及地理位置理想等优势，以及还有可以改变的空间去转型。” 马鲁里的三层楼店屋的产业价值也在捷运计划下受惠，涨幅达23.8%，交易价为208万令吉。

        新闻背景

        紧邻首都华裔聚集

        在英国殖民时期，蕉赖地区因为种植橡胶和可可，而成为重要的经济命脉。同时，大量的锡矿开发，吸引了大量的华人前来淘金，使得蕉赖地区至今仍有80%居民是华人，成为马来西亚其中一个华人的主要集聚地之一。

        在马来西亚独立前，蕉赖非常荒芜，人口稀少，住处以非法木屋居多，只有一条要道，当时称为蕉赖老街场，当年的居民以割胶和淘锡米为生，居民几乎都是华人。马来西亚独立后，吉隆坡开始迈入急速的城市化发展，人口逐年增加，人们开始往郊外移动，紧邻吉隆坡市区的蕉赖就成为当时主要的发展区之一，经济活动也从农业及矿业，转向轻工业发展。

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