葡萄牙的房产税常见问题及如何做税务筹划？

葡萄牙地产的受欢迎程度

葡萄牙是欧洲最受欢迎的宝石，在阳光明媚的山丘上，可以欣赏到如画的古建筑和新建筑景观，成为历史上最受欢迎的国家。

近年来，许多房地产服务公司所列各行业的房地产均实现了两位数的增长，预计这种增长将持续下去，需求将比以前有所增加，供应将减少。

一个有趣的误解是，房地产价格主要由黄金签证计划驱动——事实上，与葡萄牙的总房地产购买量相比，葡萄牙黄金签证在房地产购买量中所占比例很小。

这反映出葡萄牙有多种因素影响房地产价格，包括：葡萄牙是备受赞誉的新加利福尼亚州、新欧洲硅谷、世界上最适合居住和工作的地方之一、对数字游牧民的吸引力，以及为富人提供10年免税期，还有更多。

对于许多人来说，房地产一直是一个有利的投资类别，现在也不例外。这就提高了理解在葡萄牙持有房产的相关税务后果的重要性。

下文滨屿移民总结了适用于葡萄牙的一些税收影响。

葡萄牙租金收入税是多少？

个人租金收入按28%的统一税率征税，无论是葡萄牙居民还是非居民财产持有人。值得注意的是，居民可以使用较低的边际比例率，尽管他们不太可能这样做。

合格费用可用于减少到期应纳税所得额，前提是其构成创收活动的一部分。

租赁收入的公司税率取决于居民身份：非居民实体可能需要缴纳25%的税，而葡萄牙本土公司需要缴纳19%-21%的税，位于马德拉自治区的房产需要缴纳11.9%-14.7%的税。

印花税何时适用？

在葡萄牙，印花税适用于各种交易——这可能发生在继承财产或购买财产时。请参阅下文了解更多详细信息。

遗产税对财产有何影响（或适用印花税）？

虽然继承税在葡萄牙不适用，但印花税确实适用。

就印花税而言，遗产或赠与可分为两类，一类是免税的，另一类是按10%的统一税率征税的。父母、子女和配偶等近亲的继承免征印花税。所有其他遗产和礼物均按10%的统一印花税税率征税。

即使接收人不居住在葡萄牙，也应支付相应财产的印花税。

如果您是英国户籍，您的葡萄牙财产将构成您英国遗产的一部分，用于英国遗产税。

购买物业印花税

购买物业的印花税按购买价格或VPT（税务机关认定的应课差饷租值）中较高者的0.8%征收。在大多数情况下，VPT远低于物业的实际购买价格。

买方必须在签署最终契据之前支付该税款，并且需要向公证人提供付款证明。

在特殊情况下，增值税可能适用于购买新产品。

财产转让税

财产转让税，即IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis），适用于每次所有权转让。买方须在签署最终销售契据之前缴纳税款（因为需要在产权交易时向公证人出示付款证明原件）。

已支付的税款按购买价格或VPT中的较高者计算。

房产转让税的税率在很大程度上取决于房产的最终用途，以及它是你的第一个还是第二个家，税率在0%到6%之间变化。

年度市政物业税（IMI）

年度市政物业税，或IMI（Imposto municipal sobre Imóveis），由截至上一年12月31日的物业所有人支付，并基于VPT。适用的税率从0.3%到0.8%不等，取决于房产类型是城市还是农村（由葡萄牙税务机关根据房产位置进行分类）。请注意，根据葡萄牙税务局的规定，位于黑名单税务管辖区内的任何投资者或公司将受到7.5%IMI的统一税率。

对于所有住宅物业和建筑用地，如果VPT价值超过600000欧元，则应按1%的税率征收额外的年度市政物业税，即AIMI（Adicional ao IMI）。因此，首笔600000欧元将按照各自的IMI利率适用于IMI，超过600000欧元的超额价值将按照0.4%至1.5%的利率适用于AIMI。

请注意，AIMI不仅考虑单个物业，还考虑每个业主，因此，如果持有多个物业，则需要考虑累计VPT。如果单个所有者持有的所有房产的累计VPT价值超过600000欧元，AIMI将适用于持有的房产的价值，超过该阈值。

出售房产会产生哪些税务后果？

资本利得税适用于房产销售，除非在1989年之前购买。

纳税后果取决于您是居民还是非居民。此外，房地产的使用和销售收入的使用方式至关重要，因为这可能会对相关适用的税务后果产生重大影响。

税收根据售价和收购价值之间的差额计算（根据通货膨胀率进行调整，扣除收购物业时发生的记录成本，以及出售前12年内的任何资本改良）。

作为葡萄牙税务居民，需要支付50%的收益。如果财产持有期为两年或两年以上，也可适用通货膨胀减免。你的财产上的资本利得会加到你的其他年收入中，并按高达48%的边际税率征税。

值得注意的是，如果您在出售房产之前（最长期限为24个月），或在出售房产后的36个月内（前提是您居住在新房产中），将所有收益（扣除房产的任何抵押贷款）再投资于葡萄牙或欧盟/欧洲经济区的另一处主要房产，则居民可免于获得出售主要房产的收益，购买后6个月内。

非居民个人的资本利得税率为28%，非居民公司的资本利得税率为25%。

然而，葡萄牙的税收后果并不是唯一需要考虑的因素。还需要考虑双重征税条约以及税务居住地所在国适用的地方法律法规。

对于英国居民来说，这方面的一个典型例子是，英国税务居民也要对葡萄牙在英国的房产收益缴纳税款，然而，根据双重征税条约，在葡萄牙缴纳的任何税款都可以抵减在英国到期的税款。

在葡萄牙是否有持有房产的首选结构？

一个热门问题——在葡萄牙持有房产最受欢迎且最具税收效益的结构是什么？

尽管答案可能因投资者的目标和情况以及这些房产的用途而有所不同，但值得注意的是，作为希望投资房产以赚取租金收入的非税务居民投资者，通过葡萄牙公司持有此类结构可能更为有利，税率在19%-21%和11.9%-14.7%之间，分别位于葡萄牙大陆和马德拉自治区的房地产，而个人的统一费率为25%。

对于居民来说，从资本收益的角度来看，以个人身份持有主要住所可能更为有利。因此，每种情况都需要逐案考虑。

然而，还需要考虑其他因素，例如运营公司的运营成本和确保存在适当的物质。因此，在所有情况下，通过公司结构持有财产的成本可能不会超过收益。

其他定性好处可能包括，公司结构提供了额外的资产保护层，这对于位于面临大量金融和其他类型风险的司法管辖区的许多个人来说可能是非常宝贵的。

财产税后果摘要

如上文所述，要总结适用于买方、业主、卖方和其他人的税收和成本，请参考以下内容：

相关税率可总结如下：

为什么与滨屿移民合作很重要？

需要考虑的不仅仅是上述葡萄牙对房地产的税收考虑，还有您可能是税务居民和/或居住地的影响。虽然财产通常在来源地征税，但需要考虑双重征税条约和双重税收减免。

一个典型的例子是，英国居民也将在英国纳税，这将根据英国财产税规则计算，这可能与葡萄牙的不同。他们很可能能够抵消葡萄牙实际缴纳的税款与英国债务，以避免双重征税，但如果英国税率更高，英国将需要缴纳更多税款。滨屿移民将能够在这方面提供帮助，并帮助您了解您的义务和归档要求。