如何找到葡萄牙最好的房地产？

任何接近或处于退休年龄的人都想保护他或她辛苦赚来的养老金。许多人希望在一个气候温暖、人民友好、生活方式良好的安全国家里这样做。来自欧洲以外的人渴望自由进入“旧大陆”，或生活在“旧大陆”。那些俯瞰阿尔加维金崖的人往往会意识到，葡萄牙的黄金签证可能是在欧洲居住的正确解决方案，而该地区则是理想之地。

葡萄牙政府于2012年10月推出了葡萄牙投资居留（也称为黄金签证或GV）。这是非欧盟国家的外国投资者获得葡萄牙居留许可的快速途径。

最受欢迎的投资途径是购买房地产，投资者通过这种方式获得葡萄牙GV已经花费了40多亿欧元。

在开始寻找理想的黄金签证投资之前，考虑一下你可能在哪里找到这些机会。50万欧元的总价值涵盖了该国的任何地区和任何房地产组合。投资低密度地区，需求将下降20%。解决一座超过30年的市中心建筑的翻新问题，并受益于35万欧元的GV水平。尽管如此，很少有投资者支付低于50万欧元的签证费（其中许多人支付的费用更高）。

目录：

葡萄牙的黄金签证在哪里最受欢迎？

我是否为我的Golden Visa房产支付了公允价值？

主要黄金签证市场比较

哪里可以找到更便宜但理想的GV房产

阿尔加维：世界上最适合退休的地方

350000欧元和400000欧元GV房地产示例

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葡萄牙的黄金签证在哪里最受欢迎？

自2012年该计划启动以来，尽管葡萄牙黄金签证不是最便宜的，但从总投资来看，它在欧洲是最成功的。有几个原因可以解释为什么该签证在该国的永久性有限（平均每年7天），非常有利的规定允许家属凭一张签证加入主要的黄金签证申请人（6000多个主要签证申请人和10000多个家庭成员签证），以及葡萄牙护照的实力（www.passportindex.org排名世界第三）。

然而，事实是，与许多目的地一样，这种增长在很大程度上是由外部因素推动的。这就是为什么从中国市场大量流入的希腊首次超过葡萄牙，成为全球价值投资最多的国家。虽然当地居民和政界人士当然可能支持任何一个国家的魅力和附加值，但事实是，黄金签证申请人越来越注重性价比。

迄今为止，发放黄金签证的最大比例（约65%）是给希望为在中国或（考虑到与该国资本外流有关的严格限制）世界其他地方持有的基金寻找投资目的地的中国投资者。它们代表了大约30亿欧元的外国直接投资（外国直接投资），其中里斯本占了最大份额。

由于中国市场的动机是进入欧洲市场并将资金投向海外（即中国境外），因此价值一直是次要考虑因素。这导致了通货膨胀压力，导致首都物价迅速上涨。最初，自2008/9年危机以来一直没有出现在市场上的新建建筑是这种兴趣和定价的主要受益者，大多数两居室新建公寓的价格为50万欧元。随着新建库存的消失，旧建筑中的翻新库存逐渐取代，价格朝着50万欧元的方向移动。与巴黎某些地区的房价相比，某些地区的每平方米价格明显偏高，这座城市的一些房地产价格明显上涨。这并不意味着所有交易都是糟糕的交易，但买家非常小心，因为虽然将房产与黄金签证水平相匹配可能是一个“简单”的解决方案，但通常有更便宜的房产可用，虽然没有达到黄金签证水平，但性价比更高。

在里斯本，虽然理论上有35万欧元的历史性翻新机会供应充足，但实际上，如果没有此类机会的话，几乎不存在。在城市中，两居室公寓的黄金签证水平在历史区域徘徊在50万欧元左右，在城市拜罗区或魅力稍逊的社区，这一水平有上升趋势。

里斯本房价上涨的直接后果是人们对葡萄牙第二大城市波尔图的兴趣转移，波尔图也经历了类似的价格上涨趋势。由于历史城市中心更加集中，波尔图的历史城市中心房地产很快就突破了20万欧元大关。

在这两个城市，三年的增长率高达60%，达到了以前认为完全无法达到的水平，这改变了房地产市场。值得一提的是，不到十年前，里斯本的拜沙（Baixa）遭到了所有人的唾弃，但最热心的居民除外，政府在如何改造历史中心、重振商业方面存在分歧。然而，毫无疑问，外来投资在振兴葡萄牙两大城市的市中心方面发挥了转型作用。

虽然2019年的增长速度略有下降（请注意，不是下降，而是增长放缓），但卖家对未来三年的预期意味着价格几乎没有明显的下调。金签证计划成功后，引入了允许10年免税的NHR（非惯常居民）制度，确保了价格保持上涨。中国的投资浪潮在一定程度上已经让位于法国和斯堪的纳维亚的资金。

里斯本近年来房地产价格大幅上涨。照片：Motoki Tonn.我怎么知道我是否为我的Golden Visa房产支付了公允价值？

上述情况的最终结果是，人们很难客观地衡量他们的黄金签证投资是否获得了良好的价值。一方面，由于需求持续，里斯本和波尔图的销售时间都很短，但同样的问题也经常被问及每平方米的价格如何能与欧洲其他主要城市一样高。由于2017年法国购房者占所有房地产购买量的29%，与巴黎的比较很普遍。

尽管金融危机导致房价上涨幅度很低，但大多数房地产机构在其有生之年都没有看到房价上涨的步伐。因此，一些人一直在说，里斯本尤其表现出“泡沫状”的特点。

该规则的示例可作为检查财产货币价值的基础：

• 较大公寓的每平方米价格等于或高于同一栋楼或附近较小公寓的每平方米价格（除非较大公寓具有较小公寓没有的功能，例如水景）。

• 本地和外国客户的期望是，平均而言，房地产比邻国西班牙的大。避免任何小于25-35平方米的面积，因为面积太小，除了最小众的市场外，其他市场通常不具备商业可行性。

• 对于承诺租金回报的Golden Visa房地产，请确定冬季或长期的月平均租金，如果夏季的周租金峰值高于此值10%以上，请征求第二意见。

• 当心某个地区或建筑中，单一国籍的买家占了相当大的比例（通常大于50%）。例如，拥有大量中国买家的Parque das Naçes或Expo area和拥有许多法国买家的Príncipe Real。避免在该地区从该国籍购买。

• 检查卖家购买房产的日期。避免以高于之前交易价值的价格从2015年开始购买任何物品。由于卖方不会使用保密的Imobiliário等网站申报该价值，也不会保存交易的公共记录。

迄今为止主要黄金签证市场的快速比较

阿尔加维日落，该地区仍有房地产交易有待达成。照片：Humphrey Muleba

累积黄金签证投资最多的两个地区是大里斯本和波尔图地区。在里斯本，值得强调的是卡斯凯斯市，例如，该市集中了南非人的大部分兴趣，他们更喜欢尽可能类似非洲生活方式的郊区环境（更大的空间，独栋住宅或别墅，以及适合户外生活的花园）。

三个主要的黄金签证投资区，里斯本、卡斯凯斯和波尔图，表现出不同的特点。

里斯本最适合进行高收益投资，尤其是随着该市成为全年旅游目的地（被评为最佳城市度假、会议场所、欧洲邮轮目的地等）。它也是葡萄牙洲际航班的最佳目的地。作为该国的首都，文化、美食、历史、宗教和社会多样性集中在一个地方，在该国仍然是无与伦比的。公共交通也很棒。

尽管如此，除了明显的房地产通货膨胀导致收益率下降（对于那些有兴趣产生回报的人），以及对短期出租的监管不断加强之外，里斯本还遭受了人口大幅增加的影响，这使其一些地区面临失去特色的风险。

Cascais被许多人视为里斯本的郊区选择，在那里，Golden Visa投资者可以以里斯本公寓的价格在更大的地块上获得别墅或独栋住宅。那些日子早已过去，现在，被认为远离市中心的地区，如比尔和阿尔代亚·德朱佐，甚至是阿尔卡比德切和阿尔科托等地区，都被宣传为“卡斯凯”，似乎在市中心的醒目距离内。

卡斯凯斯远离市中心，但距离里斯本很方便（20-35分钟），因此能够保持良好的平衡。它还提供了比里斯本本身更直接的海滩通道，并且有一个建立在相对较小的地区的国际社会。任何位置优越的房产都有极好的长期租赁潜力。

尽管如此，与该国类似地区的类似房地产相比，该市Buscas路线所覆盖路线以外的大多数房地产都很昂贵。

波尔图最适合创建一个由两到三个房产组成的小规模黄金签证投资组合，这在上述其他两个领域是非常困难或不可能做到的。人们的兴趣继续集中在相对较小的历史中心。波尔图对于那些在具有突出历史价值的地方寻找房地产的人来说也是极好的选择。波尔图的国际机场被视为航班目的地的显著扩展。

波尔图的全年需求不如里斯本，长期租金吸引的价值低于里斯本或卡斯凯。波尔图也将受到有限的，但类似的，当地的住宿规定，由于一些漫流的担忧。

经过五年多的黄金签证投资增长，一些变化表明，葡萄牙黄金签证在该国传统领域的吸引力可能开始减弱。葡萄牙被希腊超越，黄金签证流入量同比下降，特别是最大的外国投资者群体的下降，表明黄金签证投资者正在寻求更大的多样性和价值。

与其将葡萄牙视为一个单一的国家，不如让投资者了解每个房地产GV类别的实际位置，以及哪个地区最符合黄金签证投资者的优先权。

葡萄牙最好的地方，寻找更便宜但非常理想的Golden Visa酒店

许多寻找全球价值观的人希望花费尽可能低的金额，并很快发现，全球价值观水平可以实现的领域并不是他们想要的。为了帮助人们快速了解他们的选择，我们创建了一个小表格，其中考虑了各地区的可取性以及在每个价格范围内找到GV产品的可能性，同时考虑到不同地区的需求和价格增长。

*阿尔加维非黄金地段：世界上最适合退休的地方

葡萄牙旅游业的皇冠明珠是该国最南端的阿尔加维省，那里有金色的沙滩、金色的悬崖和蔚蓝的大海，许多人误认为这是地中海。即使是凉爽的大西洋，阿尔加维似乎也更加温暖。阿尔加维连续七年被海外退休指数评为“世界上最适合退休的地方”。

到目前为止，作为黄金签证的目的地，阿尔加维大多被忽视，主要原因有三个：

• 迄今为止最感兴趣的国家，即中国、安哥拉、中东和一些巴西国家，想要城市位置；

• 其他喜欢郊区感觉的人，如俄罗斯人、土耳其人、巴西人和南非人，大多是当地特工向他们展示的卡斯凯风格。在这里，由于高端市场的位置和房地产价格，很少有投资者保持在50万欧元的水平；

• 阿尔加维（相对而言）几乎没有新建或最近翻新的库存。

尽管如此，与上述三个区域相比，阿尔加维表现出一些重要的差异：

• 按同类价格计算，每平方米的价格远低于其他地区（例如，在里斯本、卡斯凯斯或波尔图的Foz，一套具有良好海景的两居室公寓，在阿尔加维的顶级位置，如拉各斯，价格将高达一倍甚至超过一倍）

• 作为该国第一大旅游目的地，夏季房价与房地产价值之比优于大多数其他地区。尽管季节性持续显著，但该地区将每周夏季租房与每月冬季租房最佳结合，以获得最佳收益（即使是里斯本也无法与之竞争，因为那里的房地产要么是短期租房，要么是长期租房，很少两者兼有）

• 它的生活方式与卡斯凯相当，产量优于里斯本，价格与波尔图相当

• 天气通常比上述任何其他地区都好

Algarve 350000欧元和400000欧元Golden Visa房产示例

从上表中可以看出，在葡萄牙，阿尔加维提供了黄金签证选项和可取性的最佳组合。

前往该省最西部的直辖市，你会发现一个有着惊人的自然美景、壮观的悬崖、一英里长的海滩和自然公园的地区。由于其自然景观大多未受到大规模开发的影响，居民数量仍然较低。

在这个地区，存在着一些极好的黄金签证机会。该市拥有包括高尔夫、海滨和生态度假村在内的优质房产，继续受益于阿尔加维八年来创纪录的旅游业以及常住居民（其中许多是退休人员）的需求。

一个很好的Golden Visa交易的例子是，这套设施齐全的行政三居室高尔夫别墅，共有游泳池，视野开阔，可以使用各种便利设施，价格约为40万欧元。该房地产有一年10%的保证总回报，经证明每年的租金收益率约为6%，之后可以实现。对于那些希望获得居住权，并在一个家中拥有生活方式和投资的人来说，这是一个极好的选择。

拉各斯是该地区最受欢迎的沿海城市之一，全年都有活动，有多国居民，对于需要最少使用的投资者，可以在黄金地段获得35万欧元的黄金签证机会。15年内固定7%的回报率，5年后有保证回购（足够长的时间来获得黄金签证），这一机会专为只打算在该国度过最低要求时间的投资者量身定制。

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