如何通过投资葡萄牙房地产来获得葡萄牙黄金签证

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• 什么是葡萄牙黄金签证？

• 葡萄牙黄金签证福利

• 谁可以申请葡萄牙黄金签证？

• 在葡萄牙购买什么住宅物业才能获得黄金签证

• 购买商业地产以获得黄金签证

• 在葡萄牙投资商业和住宅物业获得黄金签证的比较

• 通过房地产投资获得葡萄牙黄金签证的成本

• 葡萄牙物业的维护费

• 葡萄牙的房地产价格动态

• 如何选择在葡萄牙置业的地区

• 在葡萄牙通过投资获得RP的文件

• 葡萄牙房地产购买的循序渐进程序

• 常见问题

什么是真正的葡萄牙黄金签证？

新的葡萄牙黄金签证是外国投资颁发的居留许可。你还可以遇到葡萄牙投资签证或葡萄牙房地产签证等条款-它们都适用于同样的计划。

投资者在这七个选项中选择一个。通常，他们更喜欢进行安全的投资，这些投资可能会带来丰厚的利润，而且在他们居住五年后很容易获得回报。

获得葡萄牙黄金签证的投资选择

通过房地产投资获得葡萄牙黄金签证是最受投资者欢迎的选择。自2021年以来，94%的葡萄牙申请者更倾向于购买葡萄牙房地产，而不是其他投资方式。

租赁物业可以是一种非常好的被动收入形式。此外，该物业可在五年后出售。

投资者可以在葡萄牙内陆地区、亚速尔群岛和马德拉群岛购买住宅物业，也可以在任何国家和地区购买商业物业。

葡萄牙黄金签证福利

前往其他申根国家的免签证旅行。葡萄牙居留证持有者无需签证即可在任何申根国家的180欧元内消费高达90美元。

搬到葡萄牙，享受北大西洋附近的生活。海洋在改变葡萄牙人的生活方式和文化方面发挥着重要作用。它吸引了来自世界各地的水上运动爱好者。大多数受欢迎的城市都位于东海岸。

那些喜欢温暖气候的人喜欢葡萄牙的气候。这个国家平均每年有300个晴天。

那里的价格低于欧洲其他发达国家。根据Expat Insider 2021年的调查，87%的外籍人士认为当地居民欢迎他们的外国人。

家庭友好型国家。葡萄牙拥有安全的环境、轻松的生活方式、绚丽的风景和温和的气候，是与家人一起生活的一个愉快的地方。

根据中央情报局房东保险公司的一项最新研究，里斯本在全球最适合养育孩子的城市中排名第二。

Alejandro A是一家金融基金的董事

为了安全和孩子们的教育而移居葡萄牙

亚历杭德罗的房子在一年内被抢劫了两次，所以他决定和家人一起搬到一个更安全的地方。他选择在葡萄牙购买房地产，以获得永久居留许可。

滨屿移民公司帮助他找到了一套公寓，陪同了他的购买交易，并在获得许可证的过程中提供了协助。现在，亚历杭德罗的家人生活在一个非常安全的国家。他的女儿们上了一所私立幼儿园和一所国际学校，未来她们可以进入欧洲、英国和美国的名牌大学。

葡萄牙黄金居留签证的好处

税收优化。葡萄牙的平均所得税率达到48%。然而，新居民有权获得新的非惯常居民身份，并切换到新的特殊税制。

葡萄牙国家健康保险制度的地位允许在税收居住的前十年内以大约20%的持平减税税率缴纳所得税。此外，在其他国家赚取的收入在葡萄牙也不纳税。

公司缴纳公司税的税率为21%，但中小企业的税率可降至17%。

获得欧盟公民身份的前景。投资者可以在成为葡萄牙居民五年后申请成为葡萄牙公民。

持有葡萄牙护照的人可以前往任何欧盟国家，免签前往全球187个国家，包括美国、加拿大、英国和澳大利亚。

投资者不必完全放弃他们的原始公民身份，这取决于他们所在国家的相关法律。

卡波达罗卡角是整个欧洲的最西端，海拔140米，位于欧洲大西洋最平坦的表面之上

马德拉桑塔纳的一座传统小屋。这个岛上有许多充满活力的节日，一年四季都是春天的天气，当地农民的传统民居五颜六色

波尔图是该国最大的商业中心之一。要想获得黄金签证，你可以在这个城市购买商业地产。

谁可以申请新的葡萄牙黄金签证？

葡萄牙对投资者的黄金签证要求。葡萄牙黄金签证适用于任何能够证明其收入合法且无犯罪记录的外国人。这份完整的安全要求清单包括：

• 年龄在18岁以上；

• 已证实的合法收入，在葡萄牙境内没有其他债务；

• 无犯罪记录；

• 有效的健康保险；

• 投资必须从另一个国家转移。

随同申请的家属

与外国投资者一起，他们的家人也可以被包括在葡萄牙的申请中，并获得居留权。可以获得葡萄牙黄金签证的最新亲属名单包括：

• 未婚配偶；

• 未满18岁的儿童；儿童

• 18岁至26岁在经济上依赖投资者并与其生活在一起的儿童；

• 投资者的父母或他们的配偶。

申请者不必通过葡萄牙语水平测试或历史考试。此外，他们不需要在葡萄牙度过所有的时间：只要他们每年在葡萄牙停留至少7天，就可以保持他们的居住权。

在葡萄牙买什么房产才能拿到黄金签证

要更好地参与葡萄牙投资计划，您可以在以下位置购买住宅房地产：

• 北亚速尔群岛；

• 马德拉；

• 葡萄牙大陆的内陆地区。

法律发生了变化。自2022年8月起，在里斯本、波尔图和沿海地区购买的住宅物业，包括欧洲的“银色海岸”，不再有资格获得黄金签证。内陆地区的完整名单公布在第208/2017号法令中。

投资者不能在西海岸、里斯本和波尔图周边地区以及南部海岸部分地区购买住宅房地产作为申请黄金签证的投资。

这些变化影响了最受欢迎的房地产。例如，为了获得黄金签证，投资者不能再在卡斯凯斯、塞图巴尔或法罗购买被当地人和游客视为伟大海滩度假村的公寓。

申请葡萄牙金签住宅物业一例

位于格兰多拉的一个新住宅项目中的两居室公寓，距离著名的梅利德斯海滩只有30分钟的车程。起价为28万欧元。

位于格兰多拉的一个新住宅项目中的两居室公寓，距离著名的梅利德斯海滩只有30分钟的车程。起价为28万欧元。

位于格兰多拉的一个新住宅项目中的两居室公寓，距离著名的梅利德斯海滩只有30分钟的车程。起价为28万欧元。

购买商业地产以获得新的黄金签证

国际都市人仍然可以在该国任何地区投资商业房地产，包括里斯本、波尔图和度假城市。要想更好地参与葡萄牙的黄金签证计划，你可以购买新的房地产或需要翻新的物品。

那些购买商业地产的人更喜欢酒店综合体中的公寓。例如，一个人可以购买葡萄牙颇受欢迎的旅游目的地阿尔加维新区新酒店建筑群的股份，或者购买波尔图南部一家著名餐厅或商店的店面。

根据《投资参考》的数据，2021年底，葡萄牙度假村的总销售额增长了约70%。在前一年的第一季度，大约完成了400笔交易。

在葡萄牙购买一处房产以支付租金的平均利润率在旺季从5%到15%不等。

申请葡萄牙黄金签证的主要商业物业实例

五星级酒店建筑群中的豪华住宅，位于小镇卢勒。起价为645,350欧元

分享由一家世界级酒店集团管理的一家四星级酒店。酒店距离法罗机场7公里，该机场为飞往多个国家的国际航班提供服务。起价为28万欧元。

在葡萄牙投资商业和住宅物业获得新的黄金签证的比较

当投资者想要在交通繁忙的地区拥有一处商业地产时，投资酒店或餐馆等商业地产是最好的。此外，拥有一套完整的商业地产，您最有可能免除维护成本和不便。通常情况下，商业地产的管理部门会处理这些问题。

投资商业地产的另一个好处是，它很可能很快就会开始带来利润。例如，当你购买一家改建后的酒店时，酒店管理层将向你提供7%-10%的保证盈利能力。

这一选择的最大缺点是，投资者不能在他们想要的时候来住在他们的房产上--即使它是一家高级酒店的一个房间。他们可以同意酒店管理层每年至少在那里住一到两周，但这并不是完全保证的。

在投资住宅物业时，业主可以选择自己保留，而不是直接出租。在这种情况下，他们将能够随时来并留在那里。

如果最终投资者决定将房产出租，他们可以立即开始从出售投资中获得利润。据Numbeo报道，葡萄牙一居室公寓的平均租金为每月645欧元。

住宅物业意味着业主必须自己处理维修和水电费的支付。

选择私人住宅物业的另一个缺点是，投资者不能在里斯本或波尔图等其他地区购买房地产。他们必须在马德拉岛、亚速尔群岛和远离公海的低密度内陆地区的选择之间做出选择。

通过房地产投资获得葡萄牙黄金签证的成本

购买这处房产的最低成本。为了获得在葡萄牙的居留许可，以换取更多的房地产购买，最终投资者可以从以下两个选项中选择一个。

500,000欧元+不需要翻新的新建和转售房地产+350,000欧元+一件有30年历史且需要翻新的物品

如果一套住房或公寓位于葡萄牙低密度地区，最低投资额将减少约20%：

• 需要翻新的物业将耗资28万欧元以上；

• 其他房产将耗资40万欧元。

葡萄牙的低密度地区是第一个每平方公里人口不到100人的地区。

投资者可以在一个选项下购买多个物业：例如，当所有物业都需要翻新时。

额外的费用

投资者支付财产转让税和印花税。

税率取决于交易的金额和物业的位置。

如果是这样的话，房产是免税的：

• 位于欧洲大陆，售价低于92,407欧元；

• 位于亚速尔群岛和马德拉群岛，售价不到115.509欧元。

房地产转让税(IMT)是在葡萄牙购买房地产时最重要的支出。它的比率每年都会修订。消费税取决于住房成本、类型和地理位置。

其他成本包括印花税、所有权登记、房地产中介佣金和将公用事业账单转移到另一个名字。

在葡萄牙购买AAA级房地产：额外成本

还有一些维护费。公用事业成本，例如，水和天然气的价格，因地区而异。投资者需要与葡萄牙的公用事业服务公司签署协议。

法律并不要求投资者必须购买住房保险，但这可以保护他们免受经济损失。医疗保险的平均成本约为200欧元至400欧元。

葡萄牙房产的维护费

葡萄牙的物业维护费用比其他欧洲国家便宜。例如，在里斯本维护一套普通的一居室公寓每年大约要花费3000欧元。

葡萄牙每月平均物业维护费为50欧元至1000欧元

房地产所有者必须每年缴纳房产税(IMI)，从购买城市房产的0.3%到购买农村房产的0.8%不等。

除了税收，业主还支付水电费和垃圾处理等水电费。平均而言，在这个欧洲国家，这些费用相当于每月50欧元。

葡萄牙没有集中供暖，所以每个业主都决定解决这个问题。供暖的最终费用取决于他们选择的方法和季节。例如，对于别墅来说，冬季前几个月的月度维护成本可以超过1000欧元。

在葡萄牙，如果房主不能获得更高的抵押贷款，房地产保险就不是强制性的。标准的年度保险费从180欧元到380欧元不等。

葡萄牙的房地产价格动态

这个国家的房地产价格正在稳步上涨，即使在金融大流行期间也是如此。葡萄牙在欧盟统计局发布的欧盟最大国家排行榜上排名第12，价格动态居高不下。

13.8%-2021年上半年住宅价格平均涨幅

2021年下半年，葡萄牙的房价上涨了13.8%。投资者开始更频繁地在这些小城镇购买房地产。

里斯本和波尔图是买房最贵的两个地方。与此同时，2021年上半年，这些城市的商业地产总价值增长了约20%。

根据Numbeo的数据，2022年9月底，葡萄牙住房每平方米的平均价格为2483欧元。在里斯本，这一数字约为4057欧元；在波尔图，这一数字为2657欧元。

葡萄牙租一套公寓的平均成本

葡萄牙几乎四分之一，即22%的房地产是出租的。波尔图和阿尔加维仍然是最昂贵的租赁市场。在里斯本市中心，一套普通的一居室公寓的平均月租金接近1000欧元。在阿尔加维，平均价格约为900欧元。

根据埃斯塔迪斯塔国家研究所的数据，2021年6月，这些房屋的平均租金上涨了1.9%。预计2022年下半年租金也将上涨约0.4%。

如何选择一个较好的地区来购买葡萄牙的一处房产

葡萄牙分为七个主要地区。只有五个位于欧洲大陆部分：北部、中部和里斯本地区，阿伦特霍和阿尔加维。在这个群岛上还有另外两个自治区-马德拉岛和亚速尔群岛。不同地区的气候、人口密度和房地产价格各不相同。

葡萄牙70%的人口生活在中西部海岸。南部海岸完全被阿尔加维河占据，是当地居民和国际游客非常喜欢的避暑胜地。

葡萄牙黄金签证计划的参与者可以在亚速尔群岛和马德拉或该国内陆地区(不包括里斯本和波尔图)购买一套完整的住宅物业。

同时，投资者仍然可以在任何地区购买商业地产。

葡萄牙的七个地区在一张地图上。其中五个是大陆，两个是岛屿

位于西海岸以北的里斯本地区是人口最多的地区。葡萄牙房地产的平均成本是全国平均水平的两倍，但流动性也很高：价格每年增长约7%-10%。

北部地区是葡萄牙第二大城市波尔图的所在地，波尔图是葡萄牙最大的商业中心之一。葡萄牙最负盛名的大学，如葡萄牙国立天主教大学和理工学院，都坐落在这里。这一地区占整个西海岸的北部。

中原地区提供了非常宁静的生活方式，所以有孩子的家庭经常搬到这里。这里的房地产价格是里斯本的2.5倍。

阿尔加维地区是葡萄牙南海岸的一个重要旅游中心。最受欢迎的城市是拉各斯和阿尔布费拉。

靠海边的房产需要更多的费用。这些别墅每月的维护费用可以超过1000欧元。

阿伦特霍地区占葡萄牙总面积的三分之一，但只有7%的总人口居住在该地区。由于当地人口密度较低，在这里可以买到一套面积不大的小房子。在这个国家的北部，由于密集的建筑，更难做到这一点。

马德拉群岛只包括两个有人居住的岛屿--马德拉和圣波尔图。马德拉岛第二大城市是芬查尔。

北亚速尔群岛是一个由九个火山起源的岛屿组成的群岛。圣皮科岛上有一座活火山。大多数当地人生活在圣米格尔群岛上。

移民投资公司是一家专门从事移民公民身份和居留的国际公司。我们有自己的房地产部门，直接与欧洲的开发商合作。我们清查房屋产权，全力陪伴房屋买卖交易的最终达成。

外国投资者在葡萄牙获得RP的文件

若要以房地产投资方式申请国际金签，申请人需同时提供以下一揽子申请文件：

• 外国投资者及其家庭成员护照被列入签证申请；

• 在该国入境和合法居留的证明，如签证和入境印章；

• 医疗保险证明；

• 申请葡萄牙移民局对其犯罪历史进行核查；

• 在原国籍国家无犯罪记录的证明；

• 税务和海关部门无其他债务的证明；

• 房地产预售合同；

• 房地产预售合同项下资金划转的确认书；

• 子女的出生证明(如有)；

• 结婚证。

最终的完整论文清单可能会根据实际情况而有所不同。移民投资律师为投资者提供了一份为他们量身定做的名单，并帮助他们更好地收集和准备这些文件。

在葡萄牙购买房地产的循序渐进程序

如果最终投资者已经选择了新的物业，那么准备最终文件和达成最终交易可能需要长达两个月的时间。移民投资专家还帮助外国投资者完成这一过程，并为他们提供一系列经过验证的可供他们选择的可靠选择。

PT4M获得葡萄牙语NIF

投资者在葡萄牙的任何一家税务局都会收到一个完整的纳税人编号。银行NIF需要开立一个银行账户。

在葡萄牙开立银行账户

人们只能从葡萄牙的银行账户转移投资。葡萄牙银行、Caixa Geral de Depositos、千禧银行和Novobanco是该国最好的银行。

签订预售协议签订预售协议

它向投资者保证，这处房产不再出售，分配给了主要投资者。

缴税和印花税缴税和印花税

葡萄牙法律要求你至少在完成交易前三天缴纳税款。

签订买卖协议签订买卖协议

最后，协议必须在国际公证员在场的情况下签署。土地公证员对合同的签字和复印件进行认证，然后将其发送到地税局和土地地籍登记新的所有者。最终投资者会收到房屋登记证和房屋登记证。

经常被问到的问题是，为了获得居留权，葡萄牙人应该投资多少钱？

为了获得黄金签证以换取更多的房地产购买，最终投资者可以从以下两个选项中选择一个：

• 不需要翻新的房地产，50万欧元以上；

• 超过350,000欧元，用于购买有30年以上历史且需要翻新的房产。

如果一处房产位于人口稀少的地区，最低投资额将减少约20%。

我可以用更多的抵押贷款获得更多的黄金签证吗？

葡萄牙的居留许可计划不允许你以更高的抵押贷款购买房地产。

我可以用黄金签证在里斯本购买房产吗？

投资者可以在任何地区购买商业地产，包括里斯本。

有了黄金签证，我可以在葡萄牙逗留多久？

投资者每年必须在葡萄牙至少呆七天才能保持居留权。如果你保留这笔投资，这一身份可以每两年续签一次。

在葡萄牙需要多长时间才能拿到正式的黄金签证？

获得葡萄牙黄金签证平均需要6至8个月的时间。

谁可以获得葡萄牙的黄金签证？

对投资者的要求：

• 年满18周岁；

• 已证实在葡萄牙以外的合法收入，没有其他债务；

• 没有犯罪记录或起诉；

• 有效的医疗保险。

整个家庭都可以参与该计划：配偶、18岁以下的子女、投资者或配偶的父母，以及与投资者同居并在经济上依赖的26岁以下的子女。

作为一个外国人，如何才能在葡萄牙获得更多的抵押贷款？

居民和非居民都可以在葡萄牙申请个人抵押贷款。抵押贷款条件取决于银行、最低贷款期限和个人收入。

在葡萄牙获得最高抵押贷款的基本条件