投资移民马德拉：房产投资前景如何？

对旅游业的投资

梅德拉岛是众多旅游奖项的冠军岛。自2013年以来，几乎每年它都会获得欧洲领先岛屿目的地奖，自2015年以来，它一直是世界领先岛屿目的地奖。

去年，超过180万游客来到这里，使马德拉成为葡萄牙游客第四多的地区，也是旅游时间的领导者。如果你在里斯本平均住两晚，那么在马德拉最多住五晚。2022年，在岛上过夜的人数达到了创纪录的980万。马德拉旅游业的增长率仅次于里斯本。此外，马德拉岛有最多的游轮停靠：2022年有323艘，而访问整个葡萄牙大陆的游轮为489艘。游客最多的三个国家是：英国、德国和法国。去年旅游业为马德拉带来了近5.29亿欧元的收入。

前往马德拉岛的平均旅行时间为4.8晚，是葡萄牙最长的。全国平均水平为2.7晚（里斯本为2.33晚）。

从投资角度来看，有趣的是，酒店业的增长速度正在放缓，而私人住房却越来越受欢迎。例如，今年9月，入住酒店的游客比去年增加了约3%，入住私人住宿的游客增加了37%。这是一个稳定的趋势。

市场上仍有需求，供应量尽量不保持：马德拉是葡萄牙酒店床位增长率的领导者。

也许你现在有兴趣在马德拉投资一套公寓或房子出租给游客。你应该在哪里买房地产，要花多少钱，你能期望什么样的利润？

短期租赁房地产投资

截至2024年7月，马德拉的平均每平方米价格为2.782欧元。这几乎比去年10月增加了21%。最贵的地方是丰沙尔。这里也是游客最喜欢过夜的地方，也是投资短期租赁的有利可图地点的中心。房地产管理公司Holidu在马德拉拥有160多个房源，该公司的专家表示，最受游客欢迎的地点位于南部海岸，与首都双向。在选择对象时，值得考虑从Caniçu到Calheta的区域。这里的气候最稳定、最温暖，这意味着季节性最小。

在最受欢迎的葡萄牙房地产市场Idealista上，我们研究了你可以在丰沙尔的热门旅游租赁地点以50万欧元、100万欧元和200万欧元的价格购买什么，并使用AirDNA服务评估旅游租赁市场，我们了解了此类房地产的出租价格以及需要考虑的维护成本。

花50万欧元，在丰沙尔市中心的海滨大道附近，你可以买到一套有两间卧室、两间全套浴室和一个阳台的公寓。AirDNA估计，在这样的设施中过夜的费用为116欧元。预计今年的入住率为83%。按这一入住率计算，年租金收入约为35200欧元。运营费用将略高于2万欧元：这包括税收、清洁费、水电费、互联网、物业维护费用（例如小修）以及管理物业的公司的服务费用。我们的计算考虑了最低管理费率——收入的20%，然而，正如Holidu所说，根据管理公司的参与程度，这一数额可能高达40%。因此，每年的净利润约为15100欧元。资本化率-3.02%。

在圣马蒂尼奥热门地区的福尔摩沙海滩附近花100万欧元，你可以买到一套四室三卫的公寓或房子，可以容纳8位客人。在这样的住宿中，您可以获得平均每晚317欧元的住宿费。根据AirDNA的数据，这些设施的入住率为76%。在一年的时间里，这样的房子或公寓将带来8.78万欧元的收入和近4.5万欧元的净利润。这种情况下的资本化率为4.49%。

花200万欧元在丰沙尔风景如画的环境中，你可以买到一栋有四间卧室、四间浴室、一个院子和一个游泳池的房子。这样的房子将以平均每晚346欧元的价格出租，预计入住率为72%。收入超过9万欧元，每年净利润约为36100欧元。为什么它不到一栋价值100万欧元的房子？原因是由于游泳池和其他户外设施，房产税更高，维护成本也更高。然而，在最初阶段投资室内，你几乎可以将每晚的价格提高一倍。经过深思熟虑的房产拥有时尚的内部、更有利的视野、经过深思熟虑的美丽庭院或露台以及他们自己的“筹码”，在AirBnb上以每晚约500欧元的价格出租。

你也可以在丰沙尔郊外的海滩地区投资200万欧元买一栋房子，因为位置的原因，这些房产的租金会更高。例如，在Punta do Sol海边的海滩上，一栋同样价格的类似房子，即使进行了标准的翻新，平均每晚也要花费485欧元。

无论你选择什么——投资装修或在南海岸的一个热门地点买房——你每年都可以获得约56600欧元的净利润。

我们是否应该担心马德拉岛的旅游房地产市场很快就会过度饱和？还没有。官方统计数据显示，根据今年前10个月的估计，马德拉岛已经创下了新的旅游记录。Holidu的数据也证实了这一点。

短期或长期租赁：选择什么？

当谈到在短期和长期租赁之间进行选择时，Holidu专家表示，到目前为止，短期租赁获胜。原因有两个。首先，岛上的房产入住率很高，非季节性入住率约为80%，季节性入住约为90%，每晚的平均成本不断稳步上升。其次，尽管越来越多的移民来到该岛（目前约有12000名外国人居住在这里），但他们对房地产的需求还无法与旅游业相比。

如果你仍然想长期出租你在马德拉的房产，或者该岛是你感兴趣的居住地，那么最受欢迎的买房地点是丰沙尔、Camara do Lobos、Calheta和Ribeira Brava。他们都在南海岸。马德拉的居民更喜欢在首都租房，尤其是在已经提到的Sau Martinho和圣克鲁斯镇丰沙尔附近。租金也在稳步增长，目前平均每平方米13欧元。Idealista上列出的房产中，近60%的价格在1500以上。用这笔钱，你可以在丰沙尔的一栋旧建筑里租一套带阳台的两居室公寓，俯瞰大海。在一个带大露台的新建筑群中的公寓将花费3000欧元。丰沙尔附近一栋带花园的房子每月可租5000英镑。