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新冠疫情的危与机:革新阿尔加维的住宅市场

阿尔加住宅市场将逐渐从Covid-19危机中复苏,预计该地区仍将一如既往地受欢迎。然而,技术和以客户为中心的产品和服务将是后科维德时代的规则,而不是例外,据参与由阿尔加居民与英国葡萄牙商会联合举办的题为“阿尔加夫房地产市场——克服C-19”的网络研讨会的行业专家说。

最近几周,人们就当前的Covid-19流感大流行如何影响葡萄牙经济、旅游业和企业展开了彻底的辩论。很少有人讨论的是它对阿尔加夫住宅、度假村和第二住宅市场的影响,不禁要问,大流行后,哪些因素会激励这一行业的买家?

Vilamoura World的商业总监Miguel Palmeiro说,多年来,这已成为葡萄牙许多人信口开河的真理:在搬迁方面,阿尔加夫地区提供了最好的服务——良好的天气、良好的基础设施,包括翻新的机场、最先进的医疗设施,美食美酒,美丽的海滩,所有这些都意味着它在“地点,地点,地点”这句老生常谈中名列前茅。

阿尔加的GDP在葡萄牙排名第二,每平方米的房地产价值仅次于里斯本。

他表示,度假区是房地产的综合目的地,在这里你可以找到各种各样的投资机会,从度假区的公寓和住宅到有保障的创收投资物业。

“买家会发现,在葡萄牙南部远离集中的城市,在后科维德时代不再是一个竞争劣势,而是一个优势,因为社会距离成为溢价,阿尔加夫是葡萄牙人口密度最低的城市之一。米格尔·帕尔梅罗说:“葡萄牙还有最大的外国社区,在房地产领域有自己的活力,有平衡、优质的库存,没有供应过剩。”。


但如果阿尔加掌握了一切,英国买家不应该对脱欧带来的潜在威胁视而不见,应该明智地利用目前的封锁期和到12月的脱欧过渡期。

金融顾问公司Blevins Franks的高级合伙人加文•斯科特(Gavin Scott)提出了一些需要在过渡时期规划的威胁。最重要的是对英镑养老金的影响。

领养老金的人过去常常1英镑兑1.50欧元,但目前已非常接近欧元平价,相对净值下降35%。一旦过渡期结束,还可能对养老金收取25%的海外转移费用,因此他强调,人们现在有很短的机会搬家。

斯科特说,还有其他税收优惠措施,如葡萄牙政府的非惯常居民(NHR)计划,这是“不太可能改变”。他建议潜在的搬家者利用休假时间“现在就制定计划,而不是晚些时候”,并补充说,到目前为止,潜在买家的反应令人鼓舞。

4月1日,葡萄牙的养老金税发生了变化,原来实行零税的海外养老金现在将面临英国10%的税收。不过,来自海外的免税股息(无需缴纳资本利得税)在葡萄牙对英国的房地产销售保持不变。”英国脱欧不会影响任何这些好处,因为此前已有协议,”他表示。

斯科特建议:“搬家者需要匹配他们的欧元债务,采取适当的税务规划步骤,考虑何时将国际会计准则资本化,抵消英国的免税额,以便无论Covid-19和英国脱欧,这些免税额都保持不变,并专注于养老金和最大限度地增加未来的机会。”。

Tiago Chaves,Fine&Country Algarve表示,他们已利用封锁将数字技术与在线营销最大化,通过视频、幻灯片、虚拟旅游和改善房地产上市等方式,创造了增加房地产曝光率的新途径。

他说:“居家办公的增加可能会对住宅市场产生影响,优先考虑的是对具有良好Wi-Fi功能的家庭办公室的更高需求。”。

“在科维德危机之前,我们一直很忙,但询问的数量略有减少,这让我们有更多时间专注于现有客户。不过,在过去几周里,问询再次增多。”

物价保持稳定

关于价格以及Covid-19危机和随之而来的经济衰退是否可能推动价格下跌,Miguel Palmeiro说,自上次危机以来,价格平均上涨了20%,回到了2007年的水平。

“我认为,我们必须根据二手房或新建房地产的不同来确定不同的定价。至于二手房,这取决于个人出售的需要。需求是存在的,但并不存在供过于求,”他补充说,销售的时间可能更长。这些将很快进入市场,并以较低的价格出售。

不过,他表示,在新建项目中,开发商的市场结构完全不同。

“今天,我们没有资金过剩的市场,同时,我们也没有库存过剩。就我们在维拉穆拉的情况而言,它仍在建设中,我们已经售出了50%以上。我们没有任何理由降低价格。他补充说:“随着时间的推移,我们必须观察市场,冷静地观察市场将如何反应。”。

他说,在葡萄牙,1月份和2月份的房价分别上涨了1.2%和1.4%,而3月份的房价上涨了0.4%,这意味着目前没有条件保证新建筑的降价。

蒂亚戈·查维斯同意这一预测,并表示仍有需求得到供应的支撑。”人们的兴趣仍然存在,我不认为价格会下降,除非私人发现有必要出售。

他说:“是的,我们看到一些秃鹫在四处寻找机会,但我看不到这种机会在短期内发生,如果有的话。”。


技术飞跃

Miguel Palmeiro说,Vilamoura World必须很快适应,人工智能(AI)和数字技术由于Covid-19的出现而迅速进入商业领域,在线观看、网络研讨会和虚拟发布,同时建设仍在正常进行。

“我们的客户是我们最重要的方面,我们一直在向他们提供有关我们开发的新在线工具的最新情况和新闻。”

帕尔梅罗不认为价格会大幅下降,如果有的话,因为没有市场过剩。”房地产有一个长期的周期,我们不会对Covid-19这样的事件做出仓促的决定。我们必须看看这一点是如何随着时间的推移而发展的,但我们已经在技术上取得了飞跃,这将使我们与客户和合作伙伴更有效地打交道。”


需求反弹?

虽然很难预测Covid-19之后会发生什么,但Fine&该国的蒂亚戈·查维斯(Tiago Chaves)认为,经济复苏更像是一个U型曲线,而不是“客户逐渐获得信心”的V型曲线。

这家房地产经纪公司认为,葡萄牙将能够利用过去几年获得的所有良好新闻和国际奖项,以及最近因处理危机的方式而获得的国际赞誉,尤其是《福布斯》杂志最新的一项赞誉,该杂志大肆宣扬葡萄牙是“19岁后生活和退休的最佳地方”。

ILM集团(ILM Group)的主持人安德鲁·库茨(Andrew Coutts)是一位可持续发展的房地产和度假村发展顾问,他表示,必须记住,阿尔加夫住宅房地产市场现在“在供需方面非常平衡”,这是金融危机后的一个积极遗产,因为投资者小心不要过度开发。

蒂亚戈·查维斯认为,对于那些寻找度假地产的人来说,他们对低维护、易于上锁和通行的房产的要求不会有重大变化,因为这些房产靠近游泳池和海滩,设施齐全,投资回报潜力巨大。

他说,住宅市场的需求可能会发生变化,因为“搬迁者”将更加具体和有选择性地要求有更多空间、高规格标准(包括绝缘和能效)以及良好的互联网连接的优质住宅。而且这些人不一定会在度假村寻找房产,而是越来越多地在社区寻找。

米格尔·帕尔梅罗说,度假村最大的转变将是以人为中心的开发,人们将成为购买房产的主角。将有更多的远程工作和会议,因此,一个适应家庭空间的混合,与物业服务的家庭,办公室和度假度假度假多功能。

他说:“我们将看到更具成本效益、技术驱动的建筑、混凝土和其他材料制造的工业化以及预制模块和单元的投入。”。

Miguel Palmeiro总结道:“我们还将使用3D技术,在客户关系方面,我们还将看到‘游戏化’的重要性,即我们可以与客户一屏一屏地装饰整个家,这样当他们到达时,他们就能立即完成交易。”。

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