葡萄牙黄金签证指南：房产和基金投资费用比较

在选择投资移民计划时，可以说最关键的因素之一是它将花费你多少。使葡萄牙黄金签证成为最具吸引力的投资移民计划之一的一个原因是，与其他可比国家相比，投资门槛较低。

尽管如此，你投资的任何钱，如果你做了一个好的投资，你都有希望获得一些额外的回报，但你没有得到的是你一路上必须支付的所有费用和税款。

这些税费不仅出现在您的黄金签证旅程开始时，而且在您持有投资、续签黄金签证以及退出投资（例如出售您的房产）时也需要考虑。

目录

• 费用

• 法律代表

• 买方代理和经纪人费用

• 投资基金费用

• 其他费用

• 政府收费

• 黄金签证申请和居留许可费

• 购买契约（适用于房地产路线）

• 服务费

• 税

• IMI

• 艾米

• 租金税

• 物业购置税

• 印花税

• 购置税

• 购买后的税费

• 其他税收

• NHR

• 房地产与投资基金：成本比较

我们希望，通过在本指南中列出所有费用和税费，您将更容易理解您在决定申请黄金签证时所做的财务承诺。

作为第一批撰写葡萄牙黄金签证的独立网站之一，我们在过去几年中对这一主题进行了大量研究，包括如何找到符合条件的房地产、合适的投资基金以及跟上所有监管变化。在这个过程中，我们还与律师和基金代表进行了详细的磋商；然而，我们自己不是财务顾问或律师，因此我们强烈鼓励您自己做研究，并在决定做什么时寻求专业人士的帮助。如果你还没有律师，下面是我们的读者推荐的一些选择。

如果您对该主题不熟悉，请查看我们关于葡萄牙黄金签证的广泛指南，了解整个过程、您的选择以及此类计划的好处。

费用

在整个黄金签证过程中，您将遇到相当多的费用。这些费用大部分是申请过程中不可避免的州费用。尽管如此，还有一些服务费用需要牢记，如法律代表费、顾问费、翻译和公证费，甚至在您完成所有工作后飞往葡萄牙的航班费用。当你开始考虑投资时，这是值得考虑的。

另一件需要记住的事情是，根据您选择的是房地产路线还是投资基金路线，会有一些差异。在本文的最后，对两条路线进行了成本比较，希望这将帮助您决定您更喜欢哪一条。

政府收费

关于政府费用，几乎所有的费用都必须在申请开始时支付，然后在您续签签证时再次支付。

您需要支付的政府费用包括：

• 黄金签证申请费

• 居留许可费

• 购买契据（针对房地产路线）

黄金签证申请和居留许可费

当您申请葡萄牙黄金签证时，您必须为家庭成员支付申请费和居留许可费。

尽管这些费用可能会随着通货膨胀而每年变化，但截至2022年，费用如下：

• 申请费为539.66欧元。首次申请和每次续费均为每人支付。

• 居留许可费在申请获得批准后，在签发居留卡之前支付。初始许可为5391.56欧元，每次续期为2696.29欧元。这也是每人支付的。

由于您在申请永久居留权或公民身份之前需要两次续签，整个过程中的申请费和许可费总计为每人12403.12欧元。

购买契据（针对房地产路线）

如果您打算通过购买房地产获得黄金签证，还需要考虑其他一些费用。虽然其中大部分是税收，但您还需要公共契约合同。本合同必须由公证处或公认官员签署。购买契据的费用可能因各种因素而有所不同。大多数公证处收取自己的费用，此外还有登记费（225欧元+增值税）。价格通常反映了房产的价格，以及你需要多少份契约。大多数人都会去“Casa Pronta”公证处（一家政府一站式服务机构，提供与房产买卖相关的服务），在那里的固定价格为375欧元，包括合同准备和登记费。

法律代表服务费

无论你选择哪条路；您将需要在某一点或另一点的法律代表，最好是在整个过程中。虽然理论上你可以在没有律师的情况下完成整个过程，但这样做是非常不明智的。不使用律师意味着你会有语言障碍，假设你不会说葡萄牙语，但同时，当你试图弄清楚葡萄牙的官僚机构和与当局打交道时，这也会让事情变得棘手，比如说SEF（葡萄牙移民和边境服务局）。

在申请过程中和之后，您可能需要或强烈建议在几个可能的领域聘请律师，包括：

基金审查

如果您正在寻找投资基金，您可能需要律师审查所有合同，并验证您选择的基金符合黄金签证标准。然而，律师不会就基金的潜在表现提供建议。

一些律师在这部分过程中不收取单独费用（包括在他们的黄金签证套餐中），但其他常见费用在1000欧元到3000欧元之间。请注意，我们听说一些律师似乎在推动某些资金（很可能是为了自己的补偿，这实际上是葡萄牙律师不允许的）。如果你经历过这种情况，最好提前询问他们是否得到了任何人的补偿，最好选择另一家律师事务所，以避免任何利益冲突。

财政代表

财政代表是指您指定一个人与地方当局沟通您的纳税义务。此前，所有具有葡萄牙税号（NIF）的非欧盟居民都需要有税务代表，但从2022年7月起，您可以选择退出这一要求。然而，使用税务代表服务远程快速、轻松地申请您的葡萄牙税号可能仍有帮助。

大多数律师，以及其他一些专业服务，可以提供这项服务，以及帮助您建立银行账户和获得葡萄牙NIF。

根据律师和代理范围的不同，财务代理的费用可能从300欧元到1200欧元不等。

另一方面，有在线服务提供更便宜的服务。例如，我们可以推荐NIF Online，它将帮助您对NIF进行排序，并提供财务表示。他们的年费为73.68欧元，包括财务代表费。

NIF在线为nomadgate阅读器提供10%的代码nomadgate折扣，这比聘请律师要便宜得多。

提交申请书

如果您最需要律师，那将是您实际提交的申请。这是葡萄牙官僚机构和与当局打交道发挥最大作用的地方。值得注意的是，许多律师为此收取更高的费用，但随后还包括了其他费用，如免费审查基金和财务代表以及支付申请费用。总体而言，您可以预期单个申请人的初始申请的平均价格约为4000至6000欧元，对于额外的家庭成员，他们通常收取0至1000欧元。

更新和公民身份

在收到黄金签证后，其他持续的法律费用将用于续签（第二年和第四年），然后最终用于您的公民身份申请。

对于续约，一般费用约为500欧元至2500欧元，具体取决于是否向每位家庭成员收取费用。公民身份申请费可能会稍微贵一些，通常每个家庭成员约1000至2000欧元。

如果你要为所有这些事情聘请律师，那幺在整个过程中，平均而言，一个申请人将花费8000至12000欧元，一个四口之家将花费14000至24000欧元。当然，也有异常值，根据律师的不同，这可能会让你付出更少或更多的代价。

如果您有兴趣找到一位能够满足您需求和预算的律师，我们编制了一份深受读者欢迎的法律和金融服务提供商列表。

买方代理和经纪人费用

如果您选择在买方代理或经纪人的帮助下投资房地产，经纪人费用通常由卖方按房产价值的5%支付。这在买方代理和卖方代理之间进行分配，因此，作为买方，在大多数情况下，您不需要向经纪人支付费用。然而，一些买方代理将收取费用，但放弃卖方的任何费用。在这种情况下，它可能仍然是值得的，因为它使他们的激励与你的一致。

投资基金费用

虽然您会发现，房地产期权附带许多费用和税收（如财产税），但投资基金路线并非没有自己的费用，在最初进行投资、管理整个投资以及退出投资时，都需要支付这些费用。

申购费

当您进行初始投资时，您通常支付一次性费用，可以是固定金额，也可以是投资资本的1%-5%。这是唯一可以作为50万欧元投资额之外的额外费用收取的费用。其他费用通常从基金资产中支付，这意味着它们会降低投资回报，但不会在您的投资之上收取。也有可能从基金资产中收取设立费用。此外，并不总是有设置费，但它们很常见。

管理费

支付管理费是为了支付投资基金运营的日常管理费用，如员工工资、监管合规性、投资监控以及与维护投资基金相关的其他成本。大多数公司每年收取约1%-2.5%的费用。

分红

除管理费外，还有绩效费，每年或到期时将一定比例的回报分配给基金经理。通常，该比率存在一个通常在3-5%之间的障碍。在我们的投资基金文章中了解更多关于最低利率的信息。

其他费用

我们不可能列出您旅途中遇到的每一笔费用，但这些是主要费用。这就是说，还有许多其他事情可能会增加这个价格，特别是如果你要搬家的话。以下是您可能希望在个人财务预期中考虑的额外费用列表：

• 可能的银行交易费用

• 获取必要文件并加注的费用

• 货币兑换费

• 葡萄牙语课程

• 申请过程中的航空旅行和临时住宿，以满足最低逗留要求

• 您投资商业租赁物业时的维护和保险费

税

在整个黄金签证过程中，您将要缴纳的税款将在很大程度上取决于您选择的路线。一般而言，房地产路线需要考虑更多的税收，如IMT和IMI（房产购买税和地方房产税），但对于投资基金路线，您必须记住，最低投资更高。两种方案都有其利弊。

有些税是在你进行投资时预先支付的，有些税是你保留投资时重复支付的，还有一些是在你将投资变现后征税的。为了您的方便，我们在此列表中组织了黄金签证税，以反映支付的时间，因此您可以了解在进行黄金签证投资后，未来几年的税收情况，并指定它们适用于哪些路线。

购置税

购置税仅适用于房地产投资，包括：

• 物业购置税

• 印花税

• 抵押税（如适用）

物业购置税

IMT或Imposto Municipal sobre Transmissões是一种财产购买税。（注意：您也可能会看到它被错误地称为IMI转账税。）在葡萄牙，这些税率各不相同，取决于四个关键因素：

• 财产类型：无论是农村财产还是城市财产

• 价格：税收随着房产价格的上涨而上涨

• 地点：根据是在大陆还是自治区（马德拉群岛和亚速尔群岛），税收有所不同

• 目的：这是主要住宅还是次要住宅

IMT还受到许多可能的豁免的影响，例如：

• 如果物业位于城市改造区内

• 如果该物业拟用于旅游（如持有AL许可证）

• 如果投资符合RFAI（投资促进税收制度）的要求

还有其他豁免，但大多数与黄金签证投资者无关。还有一些情况下，您将按特殊税率纳税，例如：

• 商业地产，按6.5%的统一税率征税

• 土地（有无规划许可），按6.5%的统一税率征税

• 农业财产，按5%的统一税率征税

为了全面了解大陆主要居住地的税收情况，以下是IMT税率概述：

*适用于全部金额。

请注意，最后两个税级（标有星号）是整个物业价值的固定税率，而前面的税级仅适用于属于该税级的部分物业价值。

因此，例如，如果您购买了一套价值10万欧元的房产，您将支付92407欧元以上金额的0%，以及92407至10万欧元之间金额的2%，这意味着所欠税款仅为151.86欧元，而不是2000欧元。这一情况将持续到您达到574323欧元为止。

任何等于或高于574323欧元的财产价值，您将支付全部金额的IMT税率（固定税率）。因此，如果您拥有价值600000欧元的房产，您将支付36000欧元（6%）的IMT。

印花税

印花税（Imposto de Selo，IS）是一种针对与相关房地产相关的所有合同或文件（包括契约和抵押协议的变更）征收的税。这是物业价值的0.8%的固定利率。然而，有两个主要例外：

• 如果财产是基于继承获得的，如果继承财产的人是直系后裔（子女或配偶），则可以免征印花税。在所有其他情况下，包括如果财产被赠与，则按财产价值的10%征税。

• 长期租赁或转租合同按每月租金收入的10%征税。

如果您在葡萄牙有抵押贷款，您还需要支付贷款金额0.6%的额外印花税。

请注意，如果你在葡萄牙获得抵押贷款，银行也不会借给你印花税所需的金额；你必须自付这笔钱。因此，假设你获得了15万欧元的抵押贷款，你预付了40万欧元（在低密度地区，你有资格获得黄金签证），那么你还必须预付900欧元（贷款金额的0.6%）的抵押贷款印花税，以及4400欧元（房产总价值的0.8%）的印花税。

购买后的税费

对于房地产投资和投资基金，您需要在签证申请后缴纳一些税款。这些将主要在您的收益之上支付，但在房地产方面，还将支付一些财产税。如果您是非居民，如果您投资于基金，实际上不会对分配（包括资本收益和股息）征税。

购买后税费包括：

• 物业税

• 财富税

• 资本收益

• 租金税

IMI

IMI或Imposto Municipal sobre Imóveis是一种不动产税。与IMT不同，IMT是在购买时支付的，IMI是在您拥有房产的每个纳税年度的最后一天（即12月31日）支付的。账单实际上可以根据金额分期支付。通常，第一张账单在4月，第二张账单在11月，或者如果分三期支付，则在5月、8月和11月。

税率因城市而异，无论是城市地区还是农村地区。城市物业的典型综合管理指数费率从0.3%到0.45%不等，而农村地区的物业通常支付0.8%。

关于IMI税，需要知道的一件事是，有许多免税额需要熟悉，事实上，一个常见的陷阱是，一些人最终在IMI中支付的金额超过了他们需要支付的金额。其中一些豁免和扣减包括：

• 前三年被视为永久居住地的城市房产的扣除额

• 对有受抚养人的应税人员永久居住地的财产的扣减（扣减取决于受抚养人人数）

• 城市改造财产

有许多可能的豁免和扣除，但这些是最常见和最相关的黄金签证投资者。

AIMI财富税

AIMI，或Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis，是一种额外的IMI税（或财富税），如果您拥有价值至少60万欧元的城市房产（或作为已婚夫妇申报，则为双倍）。AIMI税单独支付给IMI，根据财产价值有三种税率：

• 0.7%——总价值在600000欧元和1000000欧元之间的房产

• 1%——总价值在1000000欧元和2000000欧元之间的房产

• 1.5%——合并价值超过2000000欧元的房产

城市改造区的物业有特殊费率。在黑名单管辖区内，个人为0.7%，公司为0.4%，实体为7.5%。除此之外，除非不动产拟用于商业用途，即某些行业和服务，以及市政企业、居民协会和社会住房项目，否则很少有豁免。

租金税

如果您选择出租您的房产，租金收入将按15%的税率纳税。从中，您可以扣除与物业维护、市政税等相关的任何费用。利息成本不可扣除。

其他资本利得税

无论您选择哪条路线，无论是房地产还是投资基金；您必须在出售时就这些投资产生的任何利润缴纳资本利得税，但是，这些税率和您缴纳这些税的地点因房地产税或投资基金的资本利得而有所不同。

房地产

资本利得税将加到您本年度的其他收入中，并按常规所得税税率纳税。这一比例目前在14.5%至48%之间。如果您是葡萄牙居民，只有50%的收益需要纳税。葡萄牙还允许在拥有两年后缓解通货膨胀。

有几个例外：

–如果收益将流向葡萄牙的另一个主要家庭，或欧盟或欧洲经济区与葡萄牙有税收协定的任何地方，您将不必支付资本收益。您必须在销售后36个月内完成此操作。

–如果您已年满65岁，且收益已投资于退休基金或符合条件的保险计划，则无需支付资本利得。您必须在销售后6个月内完成此操作。

投资基金

对于葡萄牙纳税居民，黄金签证合格投资基金的分配和资本收益将按10%的税率征税。对于非居民，他们在您居住的地方纳税（葡萄牙不纳税），因此请参阅您的国内法律。

NHR

如果您对减少部分税收感兴趣，一般来说，葡萄牙有一个很棒的税收优惠计划，称为非惯常居住地或NHR，在税务居住地的前十年。这项福利不限于黄金签证申请人，但基本上是任何新的葡萄牙税务居民。

NHR的一些好处包括降低养老金税、对外国来源收入和资本收益的某些税收减免，以及对葡萄牙来源收入的特殊税率。要了解NHR的完整分类以及它能为您提供什么，请访问我们的葡萄牙NHR计划指南。

房地产与投资基金：成本比较

正如您在阅读本文时可能已经确定的那样，与投资基金相比，房地产路径的费用和税收要多得多。至少在你投资的基础上增加。你不必为投资基金支付印花税和年度财产税。

尽管如此，您在投资基金时并不是完全免费的，因为有管理费和其他费用。基金通常以不同的方式从您的投资中收取这些费用。结构和规则取决于您投资的基金。

这两个项目都有其利弊，但在税收方面，投资基金在这方面效率更高。我们还建议您查看专注于房地产行业的基金，因为与直接购买房产相比，这些基金为您的黄金签证申请提供了一些相对较低的麻烦选项。

总之，这主要取决于您希望对您的投资拥有多少直接控制，而不是管理的方便程度。您可以自己租出或决定居住在一处房产中，并且您可以在获得永久居留权或公民身份后随时将其挂牌出售。你可以随心所欲地处理它，这在投资基金中是不可能的，在6-12年后基金结束之前，你通常无法轻易退出投资。

另一方面，基金更容易管理，更多样化，不需要您向葡萄牙提交纳税申报表，通过专业管理，您有可能获得更高的回报。这也是你有多少可用资金来申请黄金签证的问题，因为房地产的最低投资额当然低于投资基金。

滨屿移民希望本指南能让您清楚了解黄金签证在投资金额之外可能产生的所有成本，以便您能够准备好从一开始就计算出的费用。欢迎联系滨屿移民！