在投资葡萄牙基金移民：做出决定前需要了解的一切

投资基金——以及房地产投资——是那些希望通过黄金签证计划获得葡萄牙居留许可或只是为了盈利的投资者最受欢迎的途径之一。您需要投资至少50万欧元的资金才能获得黄金签证。典型的基金投资期限为6-8年，包括黄金签证申请期和最短的五年居留期。

即使黄金签证计划很快被取消，它仍然是一项有利可图的、有前景的投资，特别是在某些地区。从这次面试中，你会发现：

1. 投资基金与投资房地产的利弊是什么

2. 您可以预期的收益

3. 如何在投资基金时将风险降至最低

4. 如何根据您的需求选择最佳基金

……以及在做出投资决策之前需要了解的其他有用信息。

投资者的第一步是选择投资房地产还是私募股权或风险投资基金。关于税收和风险，这两种选择的利弊是什么？

阿纳托利：对于房地产的直接投资，出租房产需要缴纳租金税，如果你后来转售，还需要缴纳资本利得税。这些税收占28%，占总投资回报的很大一部分

选择投资基金的非居民在葡萄牙不会就这些投资获得的收益纳税。然而，他们必须在其实际税务居住地所在国缴纳此税。如果一个人住在葡萄牙，基金投资所得税将为10%，这是非常低的

在投资基金的情况下，可能会觉得风险有点大，因为其他人管理着你的资本。然而，如果你投资房产而不住在葡萄牙，你仍然需要找一家管理公司来出租你的房产。无论哪种情况，都有一个陷阱。至少通过投资一只基金，你可以确定它的团队个人对让你获利很感兴趣。如果你赚钱，他们也会赚钱

同时，你需要明白，由于经济形势可能会发生变化，房地产市场可能会下跌，因此长期稳定的房地产收入也无法保证

如果你将投资房地产与投资基金的收益进行比较，从长远来看，哪一项更有利可图？ 

阿纳托利：让我们看看在葡萄牙租赁房地产对投资者来说是如何运作的。假设你以60万欧元的价格在卡斯凯买了一套公寓，每月以2000欧元的价格出租，并为此收入缴纳28%的税。作为房东，你将不得不支付许多家庭维护费用，并且可能会出现停机时间，因为公寓不会给你任何利润，而是需要维护。考虑到管理成本、税收、必要的维修和经纪费，您的公寓将在25-30年内自行支付，而不考虑物业本身价值的增长

通过基金投资同一个房地产市场，你可以估计平均每年7-10%的回报。基金以大量资本进入市场，可以以较低的成本投资房地产，并对其进行有效管理，因此投资者的最终回报更高

一个很好的例子是葡萄牙顶级开发商批准的投资房地产开发的基金之一。这样一个基金在很早的阶段就可以获得财产的开发，因为他们经常大量购买（几个单元），所以他们的收购成本较低，并且他们可以选择位置最好的单元。这一优势使他们处于有利的地位，可以获得更高的租金回报，从而使房产更容易在租期结束时出售。另一方面，直接购买物业的典型散户投资者将有有限的机会进入项目并支付溢价

当投资者直接购买房产时，收益率较低，需要更多时间来管理投资。投资房地产基金很有吸引力，因为它可以带来多样化的收入，而不需要投资者积极参与管理投资。因此，投资基金更适合那些没有时间亲自管理投资的人。

在选择基金时，你能给投资者什么建议？在决定将风险降至最低之前，他们需要知道什么？

阿纳托利：首先，你需要看看基金的投资组合，找出基金的创始人是谁。他们以前在商业方面做过什么？涉及哪些公司？你可以在互联网上找到大部分信息

其次，就基金的退出策略提出问题。作为投资者，你的资本收益只有在基金出售你的资产时才能实现，因此了解基金的退出策略至关重要。Golden Visa基金都还很年轻，因此没有过去退出策略的记录。你必须依靠他们当前的战略。

第三，查看基金的审计报告，要求详细解释业务模式。一定要仔细研究合同，尤其是合同的细节

伊拉纳：所有适合黄金签证计划的基金都将在其情况说明书中说明，并由经批准的基金经理管理，该基金经理受葡萄牙监管基金投资机构CMVM的监管。可靠的合法运营基金也有投资顾问、托管银行和审计员，并可以提供有关他们的信息

这些基金是否为投资者提供任何担保？例如，他们能否保证最低收入水平或投资回收期？ 

阿纳托利：根据黄金签证规定，基金无权提供任何担保。他们唯一能做的就是分享有关财务模式和战略的信息。每个基金都会有一个特定的期限，在这个期限之后你可以退出。

你能把黄金签证所需的投资分成两个不同的基金吗？

阿纳托利：你可以选择一只以上的基金来投资。如果基金的类别不同，策略不同，这只会降低你的风险。请注意，使用多只基金可能会增加您的收购成本，因为基金经理必须各自尽职调查。它还增加了您的管理工作量，因为您必须将所有文档复制给不同的基金经理。

投资者还能如何保护自己免受风险？

阿纳托利：了解投资者的优先权很重要：更高的收益率或资本保护。如果风险越小越重要，投资者应该考虑保守的投资方向。例如，从事农业的基金有非常清晰的商业模式，一切都是透明的，尽可能安全。然而，投资这些基金的年回报率约为2%。虽然这是一种保守可靠的方法，但这并不是一项非常有利可图的投资。如果盈利能力是优先考虑的，那么在某些领域，你可以获得8-10%的年回报，但风险可能更高

哪些投资领域现在可以提供最高的回报？

伊拉纳：高端房地产市场供应不足，投资和租赁市场需求巨大。这种选择为高稳定收益率和资本收益创造了良好的潜力。

基金还能提供哪些其他选择来吸引投资者？

伊拉纳：一些基金允许投资者通过支付转让税和使用内部购买和无息抵押结构，同时投资基金内的一项基础房地产资产。其他人可能允许投资者现在选择基础投资，从而确保房地产资产的价格，同时只在基金到期后进行实际投资。然后，客户使用其基金投资的收益支付资产。这两种选择都允许客户从基金投资的较低税收结构中受益，并确保房地产资产供未来使用，通常是在您目前无法直接投资黄金签证的地区。

葡萄牙在基金投资方面的盈利和前景如何？ 

阿纳托利：葡萄牙仍然为投资者提供良好的投资回报。该国有一段时间没有发展的地区现在正处于发展的高峰期。许多来自IT集群的人以及数字游牧民族来到葡萄牙生活。网络峰会和其他重要活动在葡萄牙举行。前来参观的游客数量正在积极增长。如果我们看看过去几年的统计数据，我们可以看到葡萄牙现在有多少新酒店。目前该国的商业发展迅速。黄金签证计划和NHR对这一增长产生了积极影响，因为它继续吸引投资者进入当地市场。此外，葡萄牙几乎没有限制和禁令，与西班牙不同，葡萄牙还有发展空间。西班牙已经高度城市化，房地产市场过热

沟通也很重要。理论上，你可以在希腊和意大利找到有趣的项目，但语言往往是一个障碍。葡萄牙之所以有吸引力，是因为它没有这种障碍、安全和我们现在看到的经济增长

开发活动取决于该地区，因此各地的条件不会同样有利。例如，亚速尔群岛（Azores）刚刚开始积极发展，那里的入场费仍然很低，但已经有过热的地区。投资者有很多选择，最好做出明智的选择

除亚速尔群岛外，葡萄牙哪些地区发展最为活跃？ 

阿纳托利：阿尔加维和孔波塔正在积极发展。大规模建设开始于新品牌和开发公司进入这些地区，并已经购买了所有土地

你需要明白，在目前价格较低的地区，情况很快就会发生变化，因此不延迟投资是有道理的。以马德拉岛为例，它已经经历了这一积极的发展阶段，我们可以预计亚速尔群岛的价格将上涨，而亚速尔岛目前正处于积极发展的阶段。你现在可以在那里找到许多有利可图的投资酒店业务的建议

相反，投资者应该避开哪些地区？ 

阿纳托利：在里斯本投资时应该非常小心。里斯本有一个可怕的官僚机构；只有在当局批准后，你才能投资项目。因此，你需要研究所有文件，并向基金或开发商提出非常详细的问题。如果该市仍需批准该项目，这可能意味着风险较高的投资，因为里斯本市的批准可能需要两年左右。在这段时间里，会有很多变化

在马德拉的投资也存在困难。群岛上有一个开发集团，拥有自己的酒店品牌，并购买了所有最好的地块。很可能很难与他们竞争。只有在项目通过所有审批程序后，才对其进行投资也是有意义的

终极指南

投资者可以投资基金的最短期限是什么？是否有可能在该期限到期之前从基金中提取资金，以及在什么条件下？

伊拉纳：黄金签证的最短期限是五年，但基金的结构通常需要6-8年的投资，包括筹资期。在正式退出期之前，很难从任何私募股权或风险投资结构中提取资金。记住，这些不是共同基金或股票投资组合，而是固定期限的资产。

滨屿移民如何帮助客户找到最适合投资的基金？

我们不能就客户的基金选择提供建议。然而，我们可以通过了解客户的风险状况并提供一些符合这些标准的资金来增加流程的价值。我们积极参与市场，并花大量时间了解每个基金的投资策略、费用结构和退出策略。我们在为投资者及其财务顾问提供不同机会方面处于独特地位。