了解葡萄牙的“Mais Habitação”计划

这一批准主要是由于社会党的支持，而无视反对党议员的所有提议，只有葡萄牙共产党提出的一项提议除外。现在将对该法律进行详细讨论和审查。

为了便于理解批准的内容以及“Mais Habitação”计划的预期效果，我们将在这里进行总结：

1-新租赁合同中对租金上涨的限制 

最近五年内出租的房屋，新合同中的租金不得超过前一年租金的2%。在过去三年没有更新的合同中有一个例外，即增加了同一年的修正系数。

注：此限制不适用于租金低于平价租金计划（PAA）的房屋。

2-旧租金及其基于通货膨胀值的更新 

1990年以前与年收入低于五个国家最低工资的租户签订的租赁合同将不会移交给新的城市租赁制度。与65岁或65岁以上或患有疾病或丧失工作能力超过60%的租户签订的合同也是如此。然而，这些租金将有一个特殊的更新制度，仅限于通货膨胀值，使其所有者受益于美国国税局对这些收入的豁免以及各自房地产的IMI。

注：美国国税局暂停资本收益两年，用于将资本再投资于租赁物业。这36个月的暂停期包括2020年之前的销售。 

3-租户和房东柜台 

租户和房东柜台（BAS）将有能力进行驱逐，并向房东签发租户的债务证明。国家将对因未支付租金而产生的债务负责，最长为到期租金的三个月，以加强租赁市场的信誉，并在租户违约时安抚房东。 

4-美国国税局对出售给州和市的房地产资本收益的豁免

为了帮助解决住房短缺问题，通过出租出售给国家或市政当局的所有房产，将免除前业主支付的资本利得。 

5-将当地住房（AL）转换为城市租赁公寓的激励措施 

所有出租房地产制度下的房产（在2022年12月31日之前颁发租赁登记），以及可用于城市租赁的房产，在2029年12月30日之前，其租金将不受美国国税局和IRC的约束。为此，他们需要签署一份租赁合同，直到2024年12月31日。

6-暂停新的AL许可证 

在农村或低密度住房区以外，将暂停发放新的AL许可证。为了保证住房供应和学生住宿之间的平衡，市政当局对这些问题进行了控制。  

7-AL许可证的有效期  

这些许可证的有效期已延长至五年，并可在同一期限内续期。政府计划在2030年审查这些许可证，但AL的房产除外，这些房产是2023年2月16日之前签订的贷款协议的有形担保，在2029年12月31日之前尚未全部付清。对于这种情况，只有在贷款完全偿还后，才会对许可证进行重新评估。请注意，AL许可证持有人必须在新法律生效后两个月内提供其许可证活动的证明。否则将导致许可证被取消。

8-公寓反对AL  

如果大多数公寓业主投票反对公寓楼中的AL活动，则该活动不能行使，除非该建筑已经为此目的进行了规划（AL），在这种情况下，公寓业主不能反对。  

9-对AL的额外贡献 

文凭通过利用一个系数产生显著影响，该系数考虑了房产的面积、位置（考虑到城市压力）和收入。最低费率设定为20%。当涉及到租赁房产时，IMI（房产税）的计算将始终考虑全部遗产支流价值（VPT），无论房产的年龄如何，这意味着它将被设定为1（100%）。

10-强制出租空置房屋 

这项措施在国内和国际上引起了很多争议和困惑，也是因为人们对其相对于《宪法》中神圣的财产权的合法性表示怀疑。

基本上，法律规定，在城市高度集中和密度高的地区，空置两年以上的房屋可能会被强制出租给市政当局等实体，市政当局稍后会将其转租，为市场提供更多的住房。度假屋或业主因工作或健康原因缺席的房屋不包括在内。

该规范规定，在该房产空置或未使用两年后，市政当局将通知业主使用该房产。业主将有90天的时间对该通知作出回应或将该物业投入使用；否则，如果这种情况持续下去，市政当局可以强制出租该房产。  

11-IMI费率的提高和不遵守强制租赁制度的市政当局

为了迫使市政当局使用强制租赁制度，文凭预计，如果市政当局不遵守这一制度，它将无法对市政当局的空置房产适用加重的IMI费率。  

12-无障碍租赁计划房屋工程的税收优惠 

对于旨在翻新和用于平价租金计划（PAA）的房屋，政府提供了几种税收优惠，包括6%的翻新费用增值税，至少三年（在某些情况下再延长5年）的IMI豁免，以及为那些购买房产以修复并交付给PAA的人提供IMT豁免。   

13-向税务机关（AT）传达租赁协议

文凭允许租户也可以向AT提交租赁协议（以前只有房东可以这样做）。这项措施旨在有助于结束非法合同和房东未进行强制性沟通的情况。  

14-免除支付出售财产以摊销相关抵押贷款的资本利得

该法令还包括一项规定，根据以下条款，对出售财产免除资本利得税：a）财产是所有者自己或其后代的永久住所；b） 出售时间为2023年1月1日至2024年12月31日；c） 抵押贷款将在出售后三个月内摊销。 

15-降低对租金征收的美国国税局具体税率

政府打算鼓励投资者租房，以增加现有住房存量。具体而言，我们将国税局的基本租金利率从28%降至25%。更重要的是，长期合同的费率将降至10%，如果合同期限超过20年，则降至5%。

16-投资目的居留许可证（ARI）终止，即所谓的黄金签证  

有了这项措施，就不可能再通过购买房地产或其他投资来发放居留签证。然而，鉴于一些赤字和其他法律方面的问题，政府改变了原来的基础，涉及到法律时限和已经发放的签证的获得权。因此，GEPAC在本法生效前已发布声明的新ARI申请被允许。

尽管葡萄牙的居留签证还有其他选择，但由于这件事的糟糕沟通方式造成的巨大不确定性，严重损害了葡萄牙此前在国内和国际上的良好声誉。

17-商业和服务空间以及建筑物改建为住宅的授权

为了促进国家住宅园区的发展，预计将在城市化的法律制度中引入更快、更少的官僚程序，以改变商业建筑和住宅服务的用途。也就是说，不需要审查土地使用计划、发放住房许可证等。   

18-发展新的住房合作社

由于其复杂性，仍有待定义，政府希望创建一种房地产开发模式，以创建与PAA收入水平相似的租赁住房。也就是说，将考虑交付国家土地和建筑物，用于住房合作社，用于建造或改建经济适用租赁住房的建筑物。

19-简单的许可  

立法者打算将技术责任委托给设计者，并对未能在法律规定的审查和向私营方提供反馈的截止日期前完成的公共实体建立惩罚制度。目标是激励公共实体在规定的时间内履行其义务。

20-用于控制成本住房投资的公共融资（本文书预计为250 ME）

在这里，政府为经济适用房项目提供信贷额度，并有义务根据租赁市场制度在至少25年的期限内将这些房产推向租赁市场。对于任何后续的收购，市政当局和IHRU将始终享有优先权。这些措施适用于建筑合作社、市政当局、社会团结机构和建筑公司。  

21-为市政当局的义务工程提供财政支持（计划150 ME） 

Português de Fomento银行将为市政当局设立一条融资额度，金额为1.5亿欧元，用于在城市化和建筑法律制度规定的条件下，在未经财产所有者或负责人同意的情况下进行工程。 

摘要： 

“Mais Habitação”计划是葡萄牙政府的一项举措，旨在应对该国的住房危机，促进获得适足住房：旨在增加可负担得起的住房数量，并改善葡萄牙家庭的生活条件。

然而，由于政府没有寻求政治共识，它忽视了一些反对派的建议，我们认为这些建议本可以制定一些更有效的政策和措施。

由于“Mais Habitação”计划是对这一广泛问题的全面和多方面回应，旨在改善住房的可及性、质量和供应，打击房地产投机，保障所有公民的适当住房条件，其许多缺陷和臭名昭著的无效政策使其无法有效应对这一挑战。

在我们看来，这似乎不是一个解决住房问题的方案，因为它再次仅仅是由意识形态和党派行动驱动的，而且很明显，它只针对投票，而不是解决葡萄牙社会自1974年4月25日以来一直面临的问题。

Paulo Lopes-经济学家，Casaiberia首席执行官

pl@casaiberia.com