葡萄牙购房移民选择投资酒店业务：为什么、在哪里以及如何投资

这一投资机会，加上占葡萄牙经济17%的旅游业，以及2022年创纪录的9亿欧元投资的酒店业，使投资葡萄牙的酒店业务成为一项明智的战略。即使不考虑黄金签证计划，投资酒店业仍然是一个有利可图的机会。

葡萄牙在2022年被世界旅游奖评为欧洲最佳旅游目的地，这是该国在过去六年中第五次获得这一殊荣。

根据国家统计局的数据，葡萄牙旅游业在2022年实现了显著的收入增长，超过50亿欧元，与前一年相比大幅增长115%，与2019年相比增长16.5%。有趣的是，数据显示，外国游客不仅超过了国内游客，而且停留时间更长。

在后疫情时代，对商业房地产，尤其是酒店的需求将保持强劲。旅游业正在反弹，并为酒店业的投资提供了充满希望的机会。

在葡萄牙投资酒店

里斯本、波尔图和其他人群的最爱

根据《2022年Horwath HTL葡萄牙酒店和连锁店报告》，葡萄牙有70多个酒店项目，3600个住宿单元正在筹备中。这些开发项目大多集中在里斯本和波尔图及其周边地区，反映了这些热门城市酒店业的动态增长。

“目前，约7.2亿欧元的酒店交易正在筹备中，处于不同的谈判阶段，预计将于今年年底达成”，库什曼酒店主管Gonçalo Garcia表示；葡萄牙韦克菲尔德。

仲量联行葡萄牙房地产市场2022/2023年报告指出，包括五星级酒店在内的酒店业奢侈品部门正在经历显著增长，几乎占新开业酒店的四分之一。此外，国际客人发挥着至关重要的作用，占酒店客房需求的40%。

这表明对市场过度饱和的担忧可能被夸大了。投资酒店的传统方法，特别是在里斯本等热门城市和其他主要城市中心，即使考虑到饱和的迹象，因此投资机会有限，仍然是一个有希望和有价值的投资机会。2023年，葡萄牙北部地区将有25家酒店开业，而里斯本全年将有17家。

其他目的地

2022年，阿尔加维的过夜次数最多，其次是里斯本大都会区，位居第二，葡萄牙北部地区位居第三。

换言之，您还可以超越里斯本和波尔图，查看阿尔加维和阿连特霍的酒店投资选择。

虽然马德拉岛长期以来也是寻求田园诗般热带度假的游客的热门目的地，拥有原始的白色沙滩、充足的阳光和绝佳的冲浪机会，但市场似乎已经达到饱和。令人震惊的是，已有49家酒店和7500多间客房在运营，未来一年的有限增长显而易见。2023年，马德拉预计只会迎来三家新酒店，新增客房294间，这意味着扩张率要低得多。

接近自然的可持续选择

Goncalo Garcia表示，“国家景观中也感受到了新的需求趋势，对周围空间更大、与自然密切接触的单元的需求。”

这种对可持续发展和在原始自然环境中度假的重视从亚速尔群岛2023年可能会有六家新酒店开业这一事实中可见一斑，与前几年相比增长了100%。

亚速尔群岛可能是一个明智的投资选择，因为它正在利用其地理位置、生物多样性、对可持续发展的重视以及非传统景点来促进可以长期持续的旅游业。

另一个对亚速尔群岛有利的因素是，与葡萄牙大陆甚至马德拉岛的度假热点相比，它可以从美国进入。在过去的几年里，移居葡萄牙的美国人数量显著增加。

总部位于里斯本的税务咨询公司ILYA的合伙人兼税务顾问Mariana Carp表示：“美国社区正在前所未有地发展……美国人正在搬到葡萄牙并生活在葡萄牙”。

由于买房不再是获得永久居留权的简单途径，富有的美国人可能会探索在亚速尔群岛的商业投资，以利用他们的D2签证，并在那里逗留期间产生良好的回报。

如何投资葡萄牙的酒店业务

一种选择是投资者在葡萄牙购买一家小型酒店，要么参与其管理，要么将其外包给专业人士。然而，尽管这是一条简单的路线，但它也是一个有风险的选择，可能最适合准备应对此类企业挑战的熟练企业家。

除了明显的风险外，根据现有和拟议的计划，这条路线将使投资者不太可能获得黄金签证。

在葡萄牙买一家小酒店可能有风险，直接购买豪华酒店可能会超出你的预算。然而，投资该国酒店业务的一个明智且负担得起的方法是考虑购买豪华或精品酒店项目的股份。

要获得现有黄金签证计划的资格，您有两种选择。首先，投资35万欧元用于酒店重建或翻新项目。或者，您可以在一个新项目上投资50万欧元。这些投资为进入酒店业提供了一个引人注目的机会，同时从该计划中受益。

拟议的修改明确强调了保护和维护文化遗产的重要性。换言之，一家突出亚速尔群岛或阿尔加维丰富文化遗产的精品酒店可能符合当局未来制定的审批标准。

购买豪华酒店股份的其他好处包括

-租金收入，您可以选择提前或定期收取，

-保证在五年或六年后回购以确保您的资本，以及

-每年在酒店或连锁酒店的任何其他酒店免费住宿一到两周。

大问题——投资回报率还是投资回报率

平均日房价（每天的平均收入）和每间可用客房的收入（RevPAR）等指标因项目而异。然而，里斯本和波尔图等地区的数据支持了在葡萄牙投资酒店的论点。

-里斯本的ADR已从2019年的126欧元上升到2022年的149欧元。2022年波尔图的ADR为120欧元，而2019年为118欧元。

-里斯本和波尔图的每间客房收入分别为98欧元和71欧元，是2021年的两倍。

让这些数字真正令人印象深刻的是，2022年的入住率低于2019年，这表明在入住率尚未恢复的情况下，葡萄牙的酒店已经为投资者带来了更多的收入和更好的回报。

关于租金收益率或房地产投资的平均年回报率，仲量联行报告显示，里斯本酒店投资的最佳收益率在5.15%至5.65%之间。波尔图是一个更好的选择，收益率在6%至6.5%之间，而阿尔加维的最高收益率为6.75%，令人印象深刻。

再加上有担保的回购和预付租金收入等诱人的功能，在葡萄牙投资酒店成为一个引人注目的财务选择，不仅仅是黄金签证投资者或D2签证申请人。

无论你是一个精明的投资者，旨在通过外国商业房地产使投资组合多样化，还是葡萄牙的高净值个人，渴望利用疫情后该行业的激增，这种投资选择对所有人来说都具有巨大的潜力。

你是应该专注于豪华酒店领域的大品牌，将自己限制在最大的城市，还是应该探索亚速尔群岛另类但可持续的房产潜力？明智的策略是在投资和移民这一复杂领域的专业人士的帮助下增强自己的能力，这样你就可以享受到适合你短期和长期投资目标的定制投资策略。