葡萄牙房地产所有权——利益和要求

葡萄牙位于伊比利亚半岛的西侧，东、北与西班牙接壤，西、南与大西洋接壤，拥有令人印象深刻的1800公里海岸线，北部的山区和高原被南部的阿尔加维起伏的平原所取代。它还包括北大西洋的马德拉岛和亚速尔群岛这两个自治岛屿地区。

考虑到葡萄牙的高生活质量和低生活成本、有吸引力的气候以及美丽的城市和农村环境，葡萄牙是希望搬迁的外籍人士的首选目的地，无论是工作还是退休，这并不奇怪。许多外国人还在葡萄牙投资了第二套住房。葡萄牙房地产市场发展良好，吸引了越来越多的民族。

葡萄牙政府对外国直接投资保持开放政策，并将其视为经济增长的驱动力。葡萄牙法律以不歧视原则为基础，因此没有基于国籍的法律区别，也没有对外国财产所有权的限制。作为一个外国人，你可以像葡萄牙公民一样拥有土地、公寓、房屋和商业地产。

房地产继续吸引投资者前往葡萄牙。2024年第一季度，外国对房地产的直接投资为6.82亿欧元，尽管这一数字与2023年最后一季度的8.53亿欧元相比有所下降，当时排除了黄金签证计划.

尽管如此，葡萄牙房地产市场仍然是今年1月至3月葡萄牙10亿欧元外国直接投资中的最大份额。根据葡萄牙银行的数据，1月至3月，居住在欧洲国家的投资者在葡萄牙的投资最多，总计54403万欧元，其次是亚洲（21181万欧元）、美国（15953万欧元）和非洲（10883万欧元）。

自2023年10月取消所有与房地产相关的合格投资以来，黄金签证最受欢迎的被动投资选择是向合格投资或风险投资基金投资50万欧元。值得记住的是，在这种投资水平下，黄金签证仍然是获得欧盟护照的唯一途径，而无需至少停留六个月。

一旦个人和/或家庭成员在葡萄牙拥有五年或五年以上的合法居留权（自首次居留申请提交之日起计算），他们就有资格申请永久居留权 葡萄牙居留或葡萄牙/欧盟公民身份。

在葡萄牙购买房产

要在葡萄牙购买房产，非居民必须获得葡萄牙纳税人的税务号码。欧盟居民可以直接从税务局（亲自或通过指定代理人）获得该数字，而非欧盟居民必须指定葡萄牙居民的“财政代表”，如Sovereign，与税务机关处理事务。

在葡萄牙购买新房产可能很贵，但最终成本取决于房屋的位置和使用年限。在一些地区，如市中心或历史悠久的村庄，新的房地产选择可能极其有限。

房地产收购流程——在葡萄牙购买房地产的六个步骤

1. 一旦您决定购买葡萄牙房产并与卖家确认，您将需要指定一名律师（“dvogado”）。重要的是要与律师确认物业转让费中包含的确切内容，并充分描述您购买的土地和建筑细节。产权转让费通常为购买价格的1%，但可以协商，尤其是在价值较高的收购中。律师将对财产细节进行尽职调查，包括合法所有权、税务部门（“Serviço de Finanças”）和土地注册处（“Conservatória do Registero Predial”）的登记，以及是否对财产提出任何指控。

2. 根据购买协议，您需要获得一个单独的葡萄牙财政号码（“Numero financial de contribuint”），这是一个九位数的数字，用于与购买房产相关的所有文件。在葡萄牙开立银行账户也需要此号码。对于已婚夫妇，即使只有一方购买房产，双方都必须获得一个财政号码，否则税务部门将不接受IMT房产转让税（“Imposto Municipal sobre Transmissionsões Onerosas”）的支付。如果您通过一家公司进行采购，该公司还需要一个财务编号。非欧盟居民必须任命一名“财政代表”，该代表将从税务部门获得财政编号。Sovereign将收取初始注册费和持续代理年费。只有任命另一名代表或该个人成为欧盟居民，才能取消该代表资格。

3. 将起草并签署一份规定卖方和买方之间商定条款的承诺合同（“合同”），同时还将支付定金（通常为购买价格的10%至30%）。本合同规定了《不动产契约》必须完成的日期，并且在没有一方获得赔偿的情况下，《不动产权契约》不能被破坏。如有必要，还应在土地注册处（“Conservatória”）对意向购买进行临时登记。

4. 在签署买卖合同（“商品交易”）前48小时内，律师将根据房产是一级住宅还是二级住宅、城市还是农村地区、交易价值以及买家是个人还是公司，按照购买价格的零至8%的可变百分比支付IMT转让税。印花税（'Imposto de Selo'）为0.8%，根据最终收购契约中记录的财产收购价值计算。

5. 买卖合同作为该房产的契约。此文件必须由公证人（“Notário”）编制和验证，公证人将确定同意购买/出售所述房产和商定价格的相关方。如果交易涉及抵押融资，则可能需要向银行支付额外的印花税。

6. 签署契约后，即可在土地注册处完成注册。律师还应在当地税务部门（“Finanças”）确认新所有者的注册。如果你已经给了你的律师授权书，你就不需要在场了。

葡萄牙房地产税年度财产税

在契约日期后的日历年，税务部将发布第一份 IMI市政财产税 （“Imposto Municipal sobre Imóveis”）评估，将于5月到期付款。作为您的财政代表，Sovereign将收到税务部门的所有信件，并与您联系以安排付款。

IMI的收费最高为税务部根据房产的大小、位置和结构设定的房产（Valor Patrimonial Tributário或VPT）应课差饷租值的0.5%。应课差饷租值通常低于购买/市场价值。IMI票据通常每年5月和11月发行两次。对于更高的价值，可能会在8月份再分期付款。

如果所有财产税价值之和等于或超过600000欧元的免税额，AIMI额外财产税（“Dicional ao Imposto Municipal Sobre Imóveis”）也适用于包括非居民在内的个人财产所有者。共同拥有房产的已婚夫妇可以结合他们的津贴，在缴纳AIMI税之前获得高达120万欧元的免税额。

AIMI对60万欧元以上至100万欧元的金额收取0.7%的费用，对100万欧元至200万欧元的费用收取1%的费用，200万欧元以上的费用收取1.5%的费用。AIMI将于9月付款。

公司持有的房产将按全部房产税价值的0.4%缴纳统一的AIMI税单。然而，在“黑名单”司法管辖区注册的非居民公司持有的财产将支付7.5%的IMI，外加7.5%的额外AIMI。

在海外拥有房产，即使你不打算全年住在那里，也可能影响你的税务居住权。出于税收目的，如果个人：

• 在相关财政年度开始或结束的任何12个月内，在葡萄牙连续或不连续消费超过183天。

• 在上述期间的任何一天内，在葡萄牙保留住所，并打算将其用作主要住所。

如果个人被归类为葡萄牙的税务居民，那么他们在全球范围内的所有收入和资产都将受到葡萄牙税收的约束。

葡萄牙房地产销售的资本利得税

如果葡萄牙的房产由个人出售，则必须向税务部门申报出售情况，并在房产出售后的纳税年度提交纳税申报单。

葡萄牙资本利得税 （“Imposto sobre Mais Valias”）按购买契约上声明的购买价值与出售契约上声明销售价格之间差额的50%，减去所有权转让期间产生的任何成本和出售后12年内产生的任何财产改善成本，按累进税率支付。

如果最初购买了土地，随后建造了一处房产，则可以选择：

• 以土地购买价格加上建设成本作为CGT计算的起始价格。

• 或者使用建筑完工时分配给财产的税收价值。

如果供应商是葡萄牙的税务居民，通常50%的资本收益将计入年收入，并按标准所得税税率纳税。这同样适用于非税居民，但他们的全球收入将在确定适用税率时进行评估。

就税务居民而言，如果出售的房产在前24个月内是纳税人的主要居所，且出售所得减去任何未偿还贷款后，在出售后36个月内或出售前24个月中，再投资于葡萄牙或欧盟或欧洲经济区内另一主要居所的收购、改善或建设，则收益可全部或部分豁免。

进一步的豁免适用于65岁以上的退休人员，他们在六个月内将房地产销售产生的资本收益再投资于养老金计划或保险基金。

非常重要的是要记住，如果出售的房产是根据“Alojamento Local”（AL）许可证注册短期出租的，则CGT计算可能会非常不同。这被归类为一项商业活动，因此税务部将自动假设该房产是CGT计算的商业资产。除非业务活动在销售前三年停止，否则供应商不得从销售价格中扣除任何成本。

葡萄牙的遗产税

葡萄牙继承法规定，对位于该国的资产（包括不动产、动产和版权、股份或艺术品）的价值支付10%的“印花税”（Imposto de Selo）。在不动产的情况下，印花税按财产的VPTO计算。

然而，在大多数情况下，继承人在葡萄牙不缴纳任何遗产税。自2009年起，配偶或未婚伴侣、后代（子女和孙子女）和长辈（父母和祖父母）可豁免。他们被称为“合法继承人”，不必缴纳遗产税，但必须向美国国税局申报收到的资产。

CGT对公司所有权的影响

如果葡萄牙的房产由离岸公司持有，卖方可以选择出售公司股份或将房产出售给公司。

将公司股份的所有权转让给买方意味着避免了在葡萄牙购买或出售房产的许多相关程序，也意味着买方将避免购买时的IMT转让税，以及印花税、公证和登记费。

在2017年之前，公司所有权还有一个优势，即如果通过转让公司所有权出售该房产，则无需在葡萄牙提交CGT声明。然而，受益所有人、董事和股东现在需要在受益所有人中央登记册（RCBE）上登记。这意味着股份转让必须在葡萄牙申报，CGT必须按任何收益的28%支付，除非根据现行的《双重征税条约》在公司居住地对收益征税。

CGT也适用于公司出售的财产。声明必须在销售契约日期后30天内提交。如果发票以供应商的名义开具，并包括供应商的葡萄牙财政编号和物业地址，则过去12年对物业的结构改进和维修可从CGT中抵消。

Sovereign将为客户提供税务评估，并指导他们选择适合个人需求的最佳公司结构。

葡萄牙的许多房产可能仍由一家在葡萄牙避税天堂“黑名单”管辖区注册成立的公司持有，并且在葡萄牙要缴纳更高的税。

在这种情况下，客户不应害怕购买房产，前提是在将房产转让给其名下之前，已履行了所有必要的税务义务。该公司通常可以重新注册到白名单上的司法管辖区。

最广泛使用的两个白名单司法管辖区是美国（特拉华州）和马耳他。两者都不被葡萄牙政府视为享有财政特权，都建立了法律体系、简单的公司合规要求和重新定居立法。