葡萄牙的本地房产短期租赁市场发生了什么变化？

对于那些可能不记得的人，Mais Habitação暂停了全国各地自治建筑单元中公寓和住宿类地方短期租赁机构的新注册，内陆地区以及亚速尔群岛和马德拉自治区除外。这一暂停旨在遏制人口稠密的城市地区当地短期租房的激增，政府认为这些地区的旅游压力是居民的问题，也是葡萄牙房价上涨的原因。然而，这一决定忽视了短期租赁企业家在恢复城市地区大部分房地产方面发挥的重要作用。

根据Mais Habitação框架，当地短期租赁登记的有效期为五年，可根据主管市政府的明确决定再续期五年。这项措施也将适用于立法方案生效时已经生效的许可证，要求在2030年重新评估其有效性。目标是确保定期审查住宿条件并遵守法律和安全要求。然而，这种措施只不过是对投资该行业的企业家的稳定性的威胁，因为他们每五年就面临失去执照的风险。

此外，Mais Habitação制定了一项规则，禁止在出售用于当地短期租赁的房产时转让经营许可证，导致许可证在出售后到期。这项措施在暂停发放新许可证的地区或隔离区尤其具有惩罚性，使投资者的房地产贬值，并阻止他们在出售时收回投资。

此外，当我们认为Mais Habitação对葡萄牙这一盈利和重要的行业不再是不公平和惩罚性的时，政府通过设立特别当地住房供款（CEAL）（可变应税基础上的15%固定税率）增加了与当地短期租金相关的税收，并修订了《市财产税法》（IMI），将当地住宿机构的此类房产的房产年龄系数设定为1，无论其实际年龄如何。

这一政府批准的一揽子措施对该行业施加了严厉和不成比例的限制，是对私人倡议和财产所有权的真正攻击。这些政策打着监管葡萄牙住房市场的幌子，不公平地针对那些将毕生积蓄投资于当地住宿企业的小企业主，并使他们的生活项目和期望受挫。

值得庆幸的是，在这场对当地短期租赁的前所未有的攻击之后，自4月2日上任的新政府认识到该行业在旅游业占国内生产总值（GDP）9.5%的国家的重要性，修订了上述政策，重点是提供更大的稳定性和鼓励对该行业的投资。

在这方面，5月27日，新政府批准了一项法令，修订了适用于地方短期租赁机构的法律框架，将监管权力下放给市政当局，并废除了不公平、限制性和不相称的措施。

因此，许可证发放的暂停被撤销，此后，每个市镇都将被允许制定适合当地需求的规则，并决定按教区分配新的许可证。

这一调整旨在创造一种平衡，消除人们认为不相称的限制，并在地方一级实现更大的自主权。赋予市政当局更多的权力有助于建立一个权力下放的管理系统，使地方当局能够做出更明智和适当的决定，因为地方当局更适应每个地区的具体情况。

此外，新政府打算取消当地短期租赁许可证的到期，并撤销上届政府规定的许可证的不可转让性，允许许可证随房地产销售而转让，从而保护该行业企业家的投资。这为投资者提供了更大的法律保障，并鼓励长期投资，这是一个多年来一直依赖旅游业的国家所期望的。

最后，葡萄牙议会于去年6月21日批准了立法授权，以废除适用于当地住宿机构的CEAL和固定年龄系数，用于IMI计算。

通过这样做，现任政府试图证明，与上届政府相比，该计划不是惩罚对该行业的投资，而是促进和鼓励投资。减轻当地短期租赁行业的税收负担肯定有助于该行业的复苏和增长。

新政府提出的改革得到了当地短期租赁业主的缓解，他们认为Mais Habitação的措施威胁到了他们的商业生存能力。

因此，人们可以得出结论，最近的这些立法改革有望振兴该行业，确保其可持续增长，并在不给社区带来负担过重的情况下为当地经济做出贡献，加强当地短期租赁作为旅游业和国家经济的基本支柱。