葡萄牙的租金收入规则和纳税义务

如果您正在考虑在葡萄牙购买住宅物业作为投资，以期将其出租，建议您指定一名财政代表在葡萄牙处理必要的会计服务，并确保您遵守葡萄牙的税收制度。

在购买协议中，您需要获得一个单独的葡萄牙财务编号（“Numero fiscal de contribuinte”），这是一个九位数的编号，用于与购买房产有关的所有文件。您的财务代表可以申请此号码，在葡萄牙开立银行账户也需要此号码。

对于已婚夫妇，即使只有一方购买房产，双方都必须获得财政号码，否则税务部门将不接受IMT房产转让税的支付。如果你通过一家公司购买，该公司还需要一个会计编号。

非欧盟居民不再需要任命财政代表，只要他们遵守税务部门的在线通知。然而，这些是葡萄牙语的，很容易错过截止日期，因为税务部门通常要求在10到15天内作出回应。因此，建议任命一名“财务代表”与税务部门联络，代表您处理税务和所有通信。

作为葡萄牙的房产所有者，您将有责任支付年度市政房产税（IMI），该税基于税务部门根据房产的规模、位置和建筑评估的应课差饷价值。

额外的财产税（AIMI）也适用于个人财产所有者，包括非居民。如果个人总财产的税值超过60万欧元，则征收额外的财产费。公司拥有的房产也要缴纳AIMI，但要按房产的全部税收价值缴纳。

所有长期租赁都需要在税务部门登记租赁合同，并相应地开具发票。虽然这应该是一项简单的任务，但它是用葡萄牙语进行的，因此错误很容易被忽视。您还必须充分了解葡萄牙房东以及租户的所有规则和义务。

短期租赁，在葡萄牙语中称为Alojamento Local（AL），更为复杂。任何私人或通过代理人出租房产的业主，在法律上都有义务登记这项活动，获得许可证，并对所得收入纳税。

要获得AL许可证，您必须首先在税务部门和社会保障办公室登记活动。实际上，这意味着您注册为“个体经营者”，您的商业活动是租用您的房产。

您也将根据简化的增值税（IVA）制度自动注册，但除非您在第一年的租金收入超过15000欧元，否则您将免征增值税。但是，如果您的收入超过15000欧元，您将有义务从租赁的第二年开始提交季度增值税报告。在葡萄牙，租赁市场上价值较高的房产通常都是这种情况。

注册后，您需要在市政厅（卡马拉市）申请AL旅游许可证，在那里您必须提交所有必要的文件，并确保您的房产适合用途。这应包括公用事业的最新认证，以及符合质量和安全标准，以防该物业接受议会检查。

一旦您开始操作AL，您就必须遵守各种义务：

• 开具发票收据。
• 对年度租金收入以及IVA（如适用）进行说明并纳税。
• 葡萄牙某些城市还对过夜游客征收市政旅游税（Taxa Municipal Turística）。
• 向AIMA（葡萄牙移民局）报告每次访问的所有外国客人的详细信息。
• 必须购买房东保险。
• 必须保留一本官方投诉簿。

随着2023年10月“Mais Habitação”立法方案的生效，情况将变得更加复杂，该方案对葡萄牙的短期租赁引入了几项限制性措施，包括通过特别地方住房捐款（CEAL）增加税收。

幸运的是，4月上台的新政府已经认识到旅游业的贡献，现在已经修订了这些政策。5月，一项法令修订了短期租赁框架，赋予每个市政当局在AL许可方面的自主权，6月，葡萄牙议会批准了废除CEAL的立法。

当授予AL时，税务部门将把财产从个人用途分配到商业用途，这可能会改变所有者的税务状况。如果您是葡萄牙居民，您应该评估这将如何影响您的个人纳税申报表。

如果房产后来被出售，重要的是要记住，AL房产的资本利得税（CGT）处理方式是不同的，因为它将被归类为商业资产进行CGT计算。除非业务活动在销售前三年停止，否则供应商不得从销售价格中扣除任何费用。

出租您的投资物业需要仔细的规划和管理。Sovereign可以担任您的财务代表，将您注册为个体经营者，申请AL许可证，注册长期租赁合同并提供会计服务。