从机遇到障碍：2025年葡萄牙房地产挑战的简要思考

首先，获取纳税人编号——对于任何希望参与葡萄牙经济的投资者或个人来说，这是至关重要的第一步——仍然过于复杂。这种过时的流程应该象征着一种公开的投资邀请，但相反，它就像一个在不应该存在的地方设置障碍的系统。

这象征着一个更大的问题：不幸的是，葡萄牙的经济政策往往以牺牲长期增长和包容性为代价，优先考虑即时纳税。在该国的财产税框架中，这一点最为明显。住房是一项基本人权，在所有权的每个阶段都要纳税，这使得除了最富有的人之外，所有人的住房价格都高得令人望而却步。

在购买房地产时，纳税之旅始于购买时征收的房产转让税（IMT）和印花税（IS）。对于价值在316772欧元至607528欧元之间的房产，这些一次性税收的综合负担可能达到近9%，这一税率在欧洲名列前茅。一旦购买了房产，业主仍需缴纳年度房产税（IMI），对于城市房产，其税率为房产税价值的0.3%至0.45%。最后，在出售房产时，如果不再投资于永久性住房，卖家将面临资本利得税，其中一半可能飙升至48%的边际税率。该系统在每个步骤对个人征税：入境时、所有权期间和出境时。

如此沉重的税收负担的后果是显而易见的：葡萄牙的住房越来越难以负担，尤其是对于中产阶级家庭和年轻专业人士来说。这些政策创造了一个为少数特权阶层服务的住房市场，同时将那些缺乏财政资源来驾驭这个复杂而昂贵的系统的人边缘化。毫不夸张地说，如果葡萄牙要解决其住房危机，迫切需要对这些税收进行关键的重新评估。

挑战不仅限于所有权，还延伸到租赁市场，这已成为更广泛挫折的焦点。在里斯本和波尔图等城市，由于需求、监管效率低下和住房供应不足，租金已经达到了不可持续的水平。目前的租金管制措施虽然本意良好，但只会加剧这一问题。保护弱势公民至关重要，但根据城市租赁制度冻结1990年前居住租金的一揽子规定扭曲了市场，阻碍了对租赁房产的投资，进一步降低了可用性。

此外，葡萄牙的空置房产问题仍未得到解决。据估计，成千上万的房屋空置，银行、保险公司或投资基金正在等待合适的投资时机。在一个正在努力解决住房短缺问题的国家，这些空置的房产代表了一种浪费的资源。政策制定者必须采取果断行动，确定这些房产，并为其所有者制定有针对性的激励措施，以将其投放市场，无论是通过传统租赁、当地住宿还是根据市政需求量身定制的经济适用房计划。

短期租赁（Alojamento Local）制度也说明了经济机会和政治意识形态之间的紧张关系。近年来，左翼和中左翼政府实施了限制该行业增长的措施，理由是担心过度旅游及其对当地社区的影响。虽然里斯本等一些城市可能确实存在短期租金过饱和的问题，但其他地区将从增加对当地住房的投资中受益匪浅。最近为赋予市政当局监管该部门的权力所做的努力提供了一个有前景的解决方案，可以采取更平衡的方法，考虑到当地的需求和能力，但仍然需要采取更有效的措施。

葡萄牙一度备受赞誉的黄金签证计划的命运加剧了这些复杂性，这是一项投资移民计划，此前吸引了大量外国资本。在过去的十年里，该计划为城市修复和房地产投资做出了重大贡献，推动了全国各城市的经济增长。然而，在一些民粹主义言论和左倾意识形态的压力下，该计划已被逐步废除。批评者认为，黄金签证推高了房价，加剧了住房危机，但这过于简化了问题。与其取消该计划的房地产部分，为什么不改革它，将投资直接投向经济适用房项目或服务不足的地区呢？这种方法可以使该计划的目标与更广泛的社会和经济目标保持一致，促进包容性增长，而不是扼杀包容性增长。

葡萄牙新建筑的高昂成本加剧了这些错失的机会。开发商面临着一系列税收、费用和官僚主义障碍，这些障碍大大增加了项目成本。其中最主要的是建筑业的增值税（VAT），目前通常设定在令人瞠目结舌的23%。将这一比率降至6%将立即缓解开发商的压力，从而可能降低新房的最终成本。然而，这种措施必须精心设计，以确保节省下来的资金能够转嫁给买家，而不是被开发商的利润所吸收。一种可能的解决方案是对房地产销售征收增值税，将降低的6%的税率与最终销售价格反映较低税收负担的要求挂钩。

葡萄牙的住房危机不仅仅是供需问题；这反映了该国经济和政治体系中更深层次的结构性问题。葡萄牙仍然是一个相对贫穷和生产力低下的国家，但它继续在意识形态纯洁的幌子下浪费增长机会。在左翼和中左翼意识形态的推动下，历届政府都系统地破坏了可能为国家带来财富和繁荣的举措。黄金签证计划的取消、城市修复激励措施的削弱以及对财产的过度征税都是这种短视做法的象征。

前进的道路是明确的，但具有挑战性。政策制定者必须优先考虑务实的解决方案，而不是意识形态的姿态，重点关注吸引投资、激励住房开发和使所有人都能负担得起住房的措施。降低建筑增值税、改革租赁法规和振兴黄金签证计划是至关重要的第一步。

由Tomás Arantes e Oliveira撰写，高级助理-