2020年葡萄牙房地产市场分析及展望

葡萄牙地产市场现现状 

最近几年的房地产市场已经成为葡萄牙经济的真正金矿，创造了数万个就业机会，增加了外国私人投资，从而增加了政府的税收收入。自2014年欧债危机之后，建筑业也在蓬勃发展。得益于当地的贸易，主要是旅游业，以前被忽略的地区现在也正在恢复活力。

根据仲量联行和戴德梁行的数据，2019年外资投资于葡萄牙房地产的规模超过了340亿欧元。

2018-2019年欧洲房价涨幅

根据欧盟统计数据，2018年至2019年，葡萄牙平均房价涨幅达到10.1%，位于欧洲第四。（图表 1）

尽管葡萄牙的房地产价格保持上涨，但与前一年的数字相比，已经有可能出现下降的初步迹象（图表 2），市场对此表示欢迎，因为这表明房地产价格水平更加平衡和稳定。

葡萄牙房价变动比率

疫情对葡萄牙地产市场的影响

自从1月份欧洲报告了大量冠状病毒病例以来，封锁措施和财政不确定性已经完全改变了公共支出习惯和行为。由于病毒的持续传播，全球住房危机的可能性一直是许多国家讨论的话题。然而，葡萄牙注意到，尽管全球大流行病十分严重，但自2020年2月以来，房地产的要价仍在上涨。

根据葡萄牙最大的房地产经纪商报告称，葡萄牙各地的房价上涨了12%，这表明，尽管爆发了冠状病毒危机，葡萄牙的房地产市场仍保持弹性。在售房产平均要价从2019年3月的316,629欧元上升到2020年同期的354,757欧元。

不出所料的是，里斯本和阿尔加夫区、法罗等受欢迎的地区都是平均售价最高的地区，分别为573,021欧元和454,030欧元。

在租赁市场方面，报告称，自2020年2月以来，每月房价略有上涨。全国的平均租金为655欧元，而三月份为660欧元。里斯本和布拉加等地的租金价格上涨，分别增长2.4%(1,595欧元)和3.4%(763欧元)。里斯本和波尔图是葡萄牙最大的两个城市，平均租金最高，分别为每月1,595欧元和1,156欧元。

那么，什么原因使葡萄牙的房地产市场在此时全球性的公共卫生危机中打败了所有悲观预期，保持了如此强劲的韧性呢？

葡萄牙吸引大量海外投资者和移民 

英国“金融时报”表示，葡萄牙之所以吸引移民，是因为它是一个和平的国家，外国人可以免税。它还声称，这有助于国家与低出生率作斗争。据英国“金融时报”报道，葡萄牙对外国人的开放心态、无民粹主义的分裂社会以及提供税收减免的居留计划，使葡萄牙成为移民的避风港。葡萄牙的犯罪率在欧盟国家中最低是说服外国人移居葡萄牙的主要原因之一。

*葡萄牙非常住居民（NHR）身份为那些为纳税目的而在该国定居的人提供税收优惠，使他们能够连续10年享受税收优惠。

报纸建议说，这是一种共生关系。分析师表示，对投资者来说，“在政治日益不和谐的时代，人们认为葡萄牙的社会安宁与其商业环境、熟练的劳动力和有吸引力的生活质量，都是一种竞争优势。”

葡萄牙注册外国居民增长率

葡萄牙黄金签证签发数量

对葡萄牙来说，移民是为了解决出生率低、人口老龄化和葡萄牙公民人数减少的问题。总理安东尼奥·科斯塔说，移民对解决人口危机至关重要，并希望促使欧洲动员起来反对民粹主义和仇外心理。

根据去年6月份RIFA（葡萄牙移民局）数据显示，有超过43万的外籍人士生活在葡萄牙（占葡萄牙人口总数4%）。来自于巴西、英国、法国、美国和中国的投资者占2018年葡萄牙房地产投资总额的一半。平均而言，每位投资者大约花费了42.55万欧元。

语言并不是巴西人蜂拥到葡萄牙的唯一原因。他们国家的政治、社会和经济不稳定是导致他们购买葡萄牙房产的主要因素。由于大多数巴西人都是带着家人和孩子来的，所以公寓里的两三个卧室的公寓是他们的首选。接近学校、社会服务和工作也是重中之重。在里斯本找两三个卧室的公寓。

近几年来，40,000多名法国人来到葡萄牙享受税收减免，尤其是历史、建筑和建筑魅力、阳光、海洋和令人惊叹的食物。在南部地区，特别是阿尔加维地区，法国人更感兴趣的是靠近海洋的地区，那里有成熟的法语社区。

移居葡萄牙的英国人可以分为两类：退休者和投资者。第一种人群主要是50岁以上的夫妇，将葡萄牙作为第二家园永久居住或者每年生活若干月。这些居民主要在寻找40万至100万欧元不等的房产。首选的位置是阿尔加维，但在里斯本中部和波尔图仍然有相当大的需求。住在海滩或乡村，附近有高尔夫球场和餐馆的地方是他们的首选。

在过去的几年里，出现了第二种情况：年轻的专业人士希望在葡萄牙投资或经营房地产，这是因为有吸引力的税收优惠以及良好的投资回报。这些投资者的年龄在25-44岁之间。

除了即时利润、租金收入或住房增值等因素外，在2019年，一些经济原因也促使全球投资者购买海外房地产：

英国脱欧；

特朗普政府执政；

中美贸易战导致中国买家寻求其他投资目的地；

人们对西班牙和葡萄牙这样的国家越来越感兴趣，这些国家提供了较低的房价和良好的生活质量。

与英国脱欧有关的地缘政治担忧减缓了欧元区的增长(从2018年的50%降至2019年的37%)，贸易紧张局势加剧，短期投资计划减少(从2018年的35%降至2019年的27%)。尽管如此，在建立业务和投资海外房地产方面，欧洲仍然是世界上最有吸引力的地区。

在葡萄牙，里斯本市仍然是2020年房地产投资的十大目标。然而，随着周边城市争相获得应有的关注，投资者对这个国家其他地区吸引力的看法正在逐渐转变。老牌投资者们已经做出了一些改变，对他们来说，这些地区看起来更有希望。

葡萄牙还在培育一种创新文化，为该国的数字转型打开大门。与其他欧洲城市相比，里斯本的开发项目比其他主要城市更物有所值，而且写字楼和房价也更便宜，因此在该国建立的企业越来越多。因此，投资者意识到，在旅馆、住宅和零售等部门仍有几种类型的房地产投资。

葡萄牙的房地产价格在疫情影响下仍然坚挺的另一个原因是，葡萄牙房地产市场仍是过去十年中最好的几年，因为尽管房地产价格持续上涨，但该行业仍受到本国房地产(尤其是外国投资)的推动，因为葡萄牙的房地产价格与伦敦和巴黎等城市的房价相比，与欧洲其他主要国家相比，仍然非常低，具有较大的上涨空间。（图表5）

欧洲主要国家房价

欧洲主要国家租售比

葡萄牙房产的租售比可以达到18（中国是48），因此，在如今全球为应对疫情而采取有史以来规模最大的货币刺激政策的背景下，葡萄牙房地产投资是对冲通胀风险不错的选择。