移民美国：投资美国商业地产那些事

随着人们对海外投资意识的崛起，美国房产投资成为当今的流行趋势。商业地产机会遍布在全美的各个角落，出门旅行深入美国腹地，您会发现一个不一样的美国。

商业地产价值和土地本身价值完全是两个概念。商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值。土地上面如果没有商业，单凭土地的价值而言，会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同，其价值亦可以差数倍。

商业地产它本身是一项基于物业的一项商业投资行为，其回报率至关重要的一点是通过投资商业地产行为，大致可以获得以下几种受益方式包括：

1. 正向投资回报收益(Positive Cash Flow)

其投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为被动收益(Passive Income)，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，只要收取租金就好，但很多业主忽略物业专案的管理，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以最好要定时评估物业专案的营运情况。

2. 使用杠杆式达到资产倍增效应(Using Leverage to Multiply Asset Value)

贷款公司倾向给有实力的企业(拥有固定租户)签订租约地产物业贷款，业主可以贷款高达七至八成，随着租金的上调，业主可以进行重新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高品质的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以使资产价值倍增。

3. 对抗通货膨胀风险(Hedge on Inflation)

很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升。

4. 有效的避税(Maximizing Tax Benefits)

商业地产税中有很多开销成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。

5. 价值递增(Asset Value Appreciation)

物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，与其他行业的收益比较，美国商业地产的价值稳定上升是备受投资者推崇。

具备了以上投资地产的概念之后，再加上自己亲身敏锐的堪察，你就会总是增加投资回报率。