在西班牙买房子到底得花多少钱？4步审核房价+必须支付的手续费详解

华人房产事业这一两年如火如荼的开展，买房卖房者众；许许多多坊间的经验流传开来，让很多华人都有了借鉴与参考。

今天，跟大家大致顺一下，房价勘探的顺序以及到底在买房上，必须支出的一系列手续费（不包括房价本身）。

无论是中介还是银行的抵押房，或者新房，价格须经过4个勘探的步骤，这不仅仅是买卖双方，还牵涉到政府的规定和银行贷款的审核。

市场报价

顾名思义，就是看中一套房子，无论新房还是二手房，总会有一个价格报给意向购房者；这个就是市场报价！那么是不是就要按照这个价格交易呢？当然不是.

政府审核价

如果价格双方可以接受，或者谈判之后确定，接着就是谈条件了，比如贷款资格、首付门槛等；但是请注意：在确定交易前，需要经过一个政府审核，为什么呢？为什么呢？西班牙不动产交易部门需要认定一个不违背市场房价的价格。

打个比方：一套价值10万欧元的二手房，可以在此基础上贵或便宜一些，但不能低于房价市场的规律，如果一套价值10欧元的二手房买卖双方以6万欧元的价格成交，那么政府就要过问了：为什么这么低价格？如无合理解释和相关手续依据的话；政府相关部门则要求购房者在4万欧元的差价中补税。

银行审核价

好了，政府审核通过了，意味着该房产交易符合政府监管范围且没有破坏市场房产经纪规律，银行该出现了！当然，全额购房者可以无视这一步！

银行看什么呢？和政府正相反：银行看最高价！这里顺带说一句：只要不是政府保护房，交易价格越高政府收取的税就越多！但银行当然不能这么干，因为如果房价明显过高于房产本身的价值，银行是不发放贷款的。

打个比方：还是这套价值10万欧元的二手房，买卖双方愿意以30万欧元的价格成交，但银行绝对不会贷款给买家，因为银行已经不单单计算对方还贷的收益了，而是担心：卖家故意提高房价进行贷款来赚钱。

西班牙房价在后经济危机时代，监管严格，银行审批贷款也很严格，虽然说在交易过程中存在繁琐的手续和必须依照某些条款来进行，但房事也相对稳定，不再可能出现价格过山车的情况，这点对一般旅西华人而言，也是一件好事请。

最终成交价

上面三步都OK了，那么最终既被政府认可又被银行点头的房价，就是买卖双方成交的价格了！所以，房价的事，只要按部就班一步一步来，就没问题。

额外说一句：无论什么区分内，位置好、房型好、配套好的房子是不愁卖的。而那些地段一般的老旧民居实际上这几年内一直在降价。

房价四步走都清楚了！那么在房子交易过程中，除了房价本身购房者必须支付的费用都有什么呢？

以马德里大区为例，先说新房 ▼

第①部分 / 增值税 [增值税：IVA，全称：Impuesto sobre el Valor Añadido]

▪ Viviendas con Protección Pública（公共保护房，简写：VPP） 

▪ Vivienda libre（一般新房） 

△ 这两种新房都需缴纳交易金额10%的增值税

▪ Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial（官方特别制度保护房，简写：VPO RE）

 ▪ Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública（官方公共保护房） 

△ 这两种新房都需缴纳交易金额4%的增值税

注：上述4种新房，最多可以拥有2个位置的车库，其交易费用产生的增值税额度一致于房产种类；如果有营业场所，单独计算增值税，不予房产类型保持一致。

第②部分 / 法律行为税 [法律行为税：IAJD，全称：Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados]

▪ Viviendas de Protección Oficial（官方保护房，简写：VPO）

▪ Viviendas con Protección Pública（公共保护房，简写：VPP） 

△ 这两种新房都无须缴纳法律行为税

▪ Viviendas con Protección Pública（公共保护房，简写：VPP）等于或小于90平方米

△ 这种新房都需缴纳交易金额0,2%的法律行为税

▪ Viviendas con Protección Pública（公共保护房，简写：VPP）大于90平方米，且交易金额等于或小于120000欧元 

▪ Vivienda libre（一般新房）大于90平方米，且交易金额等于或小于120000欧元

△ 这两种新房都需缴纳交易金额0,4%的法律行为税

▪ 无论任何种类房屋，交易金额大于120000欧元且等于或小于180000欧元

△ 这种新房都需缴纳交易金额0,5%的法律行为税

▪ 无论任何种类房屋，交易金额大于180000欧元

△ 这种新房都需缴纳交易金额0,75%的法律行为税

再说二手房 ▼

二手房就简单多了，主要集中在 [不动产转移税：ITP，全称：Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales]

▪ 通常情况下，须缴纳交易金额6%的不动产转移税

▪ 特殊情况，比如大家庭[西班牙语：Familias numerosas]，满足大家庭及收入一定条件者，须缴纳交易金额4%的不动产转移税

买房产生的其他费用 ▼

一般而言，无论新房旧房，都必须支付法律行动税；但如果购房者通过开发商贷款，一般不必支付该税赋。

此外，购房过程中可能还存在一些其他费用，比如公证、登记、管理等。

Gastos de Tasación [评估费]

根据1981年3月25日生效的la ley 2/1981法令；在抵押贷款购房行为中，因须对房产进行估值，则须缴纳评估费，这项费用因条件而异，成本一般介于该房产被估算出来的价值的少许百分比。

Gastos de Notaría [公证费]

所谓公证费是指代公证人做出的关于一项房产交易已经执行的费用，该笔费用通过皇家法令批准生效，全西班牙公证费相同。

Gastos de Registro [注册费]

相当于房产待销售时，在销售方注册的费用，注册时支付的注册费取决于销售价格。每家房产销售机构都不相同。但有一定的社会标准线。

Gastos de Gestoría [代书费]

这部分费用分为几个部分——登记处登记、缴纳税款、处理契约等等；一般而言房产代理都提供这样的服务，每家机构收取的费用不相同；一般华人律所和房产公司都提供这类服务，收费相比西班牙事务所价格略低。