安达卢西亚预计将允许在农村土地上建造独户住宅

安达卢西亚乡村酒店

2021年12月通过的安达卢西亚新土地法将允许在农村土地上发放新的独立家庭住房许可证。然而，安达卢西亚政府仍在对该法的实施条例进行辩论，并可能会做出改变。

话虽如此，在本文末尾，我们介绍了该法最重要的创新之处，即与DAFO/SAFO证书相关的农村土地上现有房屋的改善/翻新。对于安达卢西亚的大多数农村房主来说，这将是一个相当重要的变化。

过去的情况是什么？

上一部始于2003年的法律不允许在不可开发的土地上建造房屋，除非它们与农业或林业作业有关。

尽管有这项禁令，但仍有数千套房屋在没有建筑许可证的情况下建造，这主要是由于外国买家的强劲需求。鉴于时间流逝，当局没有采取任何行动，这些房屋后来被允许在财产登记册上登记，为其所有者、卖方和买方提供了法律确定性。

在农村地块上修建房屋的要求是什么？

1. 该地区没有特殊保护

2. 距离地块边界至少25米

3. 与其他房屋的距离必须至少为200米

4. 地块的农村土地表面积必须至少为2.5公顷（25000平方米），林地表面积必须至少为5公顷（50000平方米）

5. 需要注意的是，该最小面积可能会因某些原因通过当地规划法规进行修改。从中期来看，这几乎肯定会在许多地方发生。

这些房子能有多大？

住宅的表面面积不得超过地块面积的1%，且必须距离其所有边界至少25米。房屋的最高高度不得超过7米。在地方一级，除了主住宅外，还允许修建附属建筑，前提是这些建筑比住宅本身小。

在这些土地上修建房屋需要缴纳哪些税费？

根据新法律，申请建筑许可证的申请人必须缴纳相当于房屋执行预算15%的税款。这是在颁发建筑许可证时支付的。然而，每个市政厅可能会在当地降低这一税率。

住宅不得构成“城市聚居区”

城市聚落是指在某一特定区域内需要不适合农村土地的集体基础设施或服务的一组建筑。

新的《土地法》及其法规禁止在不可开发的土地上形成新的城市住区，因此，不得向形成新的城市住区的房屋发放建筑许可证。

需要事先授权才能获得许可证

为了获得建筑许可证，必须事先获得市政厅的授权。在申请事先授权后，将通知相邻地块的所有者，这些所有者可能会因中断传统农业或林业活动而反对授予许可证。

在获得事先授权后，业主将有一年时间申请建筑许可证。这将使地块所有者有可能获得该授权，然后将其出售给买家，并保证他们能够在其上建造房屋。

翻新被视为等同于不受监管房屋（DAFO/SAFO）的房屋的能力。

此外，新法律还对不受监管或同等身份的家庭（DAFO/SAFO）进行了重大改变。虽然过去只允许进行与健康和安全有关的工程，但不可能获得进行翻修和改进的许可证。

需要注意的是，要获得农村土地上房屋的翻修许可，必须有DAFO/SAFO决议，否则该程序应该正在进行中。在我看来，对于那些尚未这样做的房主来说，这使得获得DAFO/SAFO决议更具吸引力。