雅典投资房产综合指南：购买前你需要注意和了解的事情

• 在哪里投资？

• 如何购买

• 税金

• 成交量

• 新的最低投资额

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希腊的房地产市场正在蓬勃发展。2022年，外资流入量比2021年增长60.2%，达到12.77亿欧元。这是一个历史性的高点，这在很大程度上是由于越来越多的外国资本流入该国的房地产。来自世界各地的人在希腊购买房产不仅是为了搬迁，也是为了投资和申请黄金签证，黄金签证允许持有者获得居留证，并在以后申请希腊公民身份。

在哪里投资？

大多数黄金签证持有者投资于雅典地区的房地产，以获得短期和长期的出租机会。

新的最低投资额为50万欧元，将于2023年5月适用于最受游客欢迎的地区，包括雅典市中心和雅典的一些地区市政当局。正如1978年瓦纳瓦斯律师事务所执行合伙人亚历山大·瓦纳瓦斯所说的那样，在这些地区，已经很难找到价格低于40万至50万欧元的房产。

专家们不建议在雅典历史中心雅典卫城周围特别古老的街区购买投资性房产。虽然这一地区的租金很高，但建筑往往很老，不可靠。由于各种原因，它们将需要频繁维修，比如管道维护和任何你能想象到的东西。此外，你可能看不到资本增长，因为这里的房产很难出售。

如果历史中心并不总是最好的选择，那么雅典最适合投资的地区是什么？

帕格拉蒂是雅典市中心最时髦和最漂亮的地区之一，靠近该市的大多数景点。该社区的房地产最近一直在升值，特别是在Airbnb市场。帕格拉蒂还被《时代周刊》评为全球最酷的50个街区之一。

D&A Invest的房地产专家克里斯·莱佩尼奥蒂斯表示：在这里，你可以找到多家酒吧、高级餐厅、餐馆和民族商店。在投资方面，这很有意义，因为你可以在黄金签证目前最低投资额的价格范围内找到不错的房产，大约在30万欧元到40万欧元之间。尽管如此，Lepeniotis声称在Pagrati很难找到一些豪华或新的房产，因为大多数建筑可以追溯到20世纪60年代和70年代，有时可以追溯到80年代。

佩特拉洛纳是快速升值的社区之一。它围绕着雅典卫城旁边的小山扩展。这里的房产在视觉上并不吸引人，因为和雅典的大部分地区一样，彼得拉洛纳建于60年代至70年代之间。克里斯·莱佩尼奥蒂斯说，如果你想在中产阶级居住的地方投资，这是一个很好的选择。

在佩特拉洛纳，可以找到一套两室两卫的好公寓，价格在25万欧元到30万欧元之间。对于那些想要投资最低金额才有资格获得黄金签证的人来说，Petralona是一个很好的选择(但请记住，您需要抓紧时间，因为在5月份，新的最低50万欧元将适用于这一地区)。一旦你获得了投资，你可以短期出租给游客，也可以长期出租给当地家庭和学生，因为彼得拉罗纳附近有两所大学。

对于那些想要投资最低金额才有资格获得黄金签证的人来说，Petralona是一个很好的选择

加齐是雅典历史中心附近的一个小社区。它的名字Gazi的意思是天然气，因为过去有一家向雅典供应天然气的大型工厂。就在2004年雅典奥运会之前，雅典在加齐开发了一个社区。但D&A Invest的房地产专家克里斯·勒佩尼奥蒂斯表示，这是“一种失败的实验”，因为“Gazi从未发展成为拥有超市、药店和其他设施的真正社区。”但如今，加齐是一个拥有充满活力的夜生活和文化活动的城市地区。随着时间的推移，加齐发展成为阿滕聚会和夜总会的首选场所。几十年来，加齐中心广场一直是希腊首都俱乐部场景的圣地。

Lepeniotis补充说，Gazi是利用游客对雅典的无知的一个典型例子。这一地区的房产产生了可观的收入，因为当游客在Airbnb上寻找住宿的地方时，他们只会看到Gazi的位置离市中心有多近。莱佩尼奥蒂斯说，加齐是一个安全的地区，可能非常适合那些喜欢派对并能欣赏该地区的城市美学和氛围的人。但根据Lepeniotis的说法，对于一个家庭来说，这不是一个理想的住宅区。

你搬到雅典以南越远，你就越接近大海，房产也就越贵。还有许多新的开发项目，包括豪华项目，这是你在市中心找不到的。

根据勒佩尼奥蒂斯的说法，豪华公寓的开发几年前才在雅典开始。因此，现在供不应求。这就是为什么没有平均价格这回事。你会发现这一地区每平方米的价格差别很大。有些建筑更旧，有些则更新，专门为外国投资者建造，他们希望获得比雅典传统上高得多的开发、装修和服务质量。这些项目中的房产价格可能高达每平方米1万欧元。

Palaio Faliro是一个奢华而昂贵的社区，毗邻海边和Flisvos Marina，有许多餐厅和咖啡店。莱佩尼奥蒂斯说，法利罗宫是距离市中心最近的南部地区，也是房产快速出售的地点之一。一个可以看到海景的新开发项目的起价为每平方米7000欧元。

以下是该地区一些豪宅的例子。在法利罗宫的一个新开发项目中，一套两层的顶层公寓占地345平方米，售价约为250万欧元。一套三卧三卫、风景绝佳的公寓售价约为92.5万欧元，不含家具每月2200欧元即可出租。如果是一套两居室的公寓，你每月可以赚1300欧元。

雅典的所有海滨房产都在继续涨价，新开发项目的选择相当有限

但勒佩尼奥蒂斯警告说，这种类型的豪华房产并不是短期出租的最佳选择，因为它只会在夏季产生收入。至于长期市场，他说，市场有限，因为大多数人更喜欢购买这样的房产并获得抵押贷款，而不是租它。

尽管如此，莱佩尼奥蒂斯指出，投资Palaio Faliro仍然是值得的。雅典的所有海滨房产价格都在继续上涨，新开发项目的选择也相当有限。“无论是长期投资，还是想住在这里，这都是个不错的选择。而且这是一个黄金地段。

Alimos是靠近法利罗宫的南部地区，那里提供了一些新的开发项目，起价为每平方米7000欧元。另一方面，它与埃利尼康接壤，这个地区曾经是一个旧机场，但现在是现代雅典最雄心勃勃的城市发展项目。Alimos将有一个大公园、住宅、酒店、商店、一个码头和31英里的步行和自行车道，它将于2026年开放。

建筑公司Zafido的海外主管Savvas Mina预测，Ellinikon的开业将使整个Alimos社区的房产价格上涨到每平方米8000欧元的起步价。

Glyfada是雅典南部的一个郊区，位于雅典沿岸，毗邻Ellinikon。Glyfada是一个很受外籍人士欢迎的新兴地区。根据Lepeniotis的说法，Glyfada主要是一个绿色、安静和安全的家庭社区。没有地铁，因为它是一个富裕的位置，那里的每个人都开着车。开车到市中心大约需要25分钟。

在Glyfada，你可以在新开发项目和在20世纪90年代和21世纪头10年建造的旧建筑之间进行选择，因为这两个类别都有足够的可供选择的房源。该地区的新最低投资额为50万欧元，将于2023年5月生效。用这个价格，你可以在Glyfada买一套80平方米的公寓，在2010年代的大楼里有两室一卫，有私人储物空间和停车位。

克里斯托·莱佩尼奥蒂斯说：“我的所有客户在寻找海滩附近的房产时，都会询问Glyfada的情况，因为这是每个人都知道的，但现实是，他们最终会去其他地方投资。”

个人经验和专业人士的购买秘诀

克里斯·勒佩尼奥蒂斯指出，希腊没有出售房产的一般清单。虽然有私人上市网站，但价格并不准确。由于房地产市场不受监管，希腊任何人都可以出售房产。这意味着你可以从出租车司机甚至纪念品商店的销售人员那里获得购买公寓的报价。然而，莱佩尼奥蒂斯建议聘请一名专业人士。

建筑公司Zafido的海外主管萨夫瓦斯·米纳表示，大多数投资者都是在计划外购买房产的。这样，他们就能得到更好的价格。他说，到建筑完工时，这处房产的升值幅度已经提高了。Zafido目前在雅典有超过35座建筑和大约20座完工的建筑。其中大多数--即使是计划外的--已经售罄。据米娜称，大多数投资者购买房产是为了投资，特别是为了获得黄金签证。该公司还在全市管理着800套公寓，代表客户出租，目前没有一套空置。因此，需求很高。

不按计划买入可以为投资者提供更好的价值

在计划外买入可以为投资者提供更好的价值。例如，Glyfada的Zafido的一套计划外一居室公寓的价格在30万欧元到35万欧元之间。在阿利莫斯，同样房产的价格会更高，约为40万欧元。而在同一地区购买一套带一间卧室和私人屋顶露台的计划外顶层公寓将花费65万欧元。

根据Savvas Mina的说法，25万欧元的投资所能获得的最佳价值是更靠近海洋的计划外投资。然而，许多出售已建成二手房产的房地产中介不会同意他的观点。从Migronis客户的体验来看，仍然有可能以这个价格在一个不错的地区找到翻新和二手房产。

要申请黄金签证，投资者必须支付房产的总价，但如果购买非计划，投资者必须向律师支付全部金额，而不是建筑公司。然后，律师代表委托人向建筑公司支付阶段性付款。

税金

黄金签证投资不会影响投资者的国际税务头寸。然而，黄金签证投资者有当地的纳税义务，例如，房产税是房产价值的0.1%-0.2%。VarNavas律师事务所1978年的管理合伙人亚历山大·瓦纳瓦斯说，对于一处25万欧元的房产来说，每年的税金可能在250欧元左右。

首次购买房产时，还需缴纳3%的转让税。增值税只适用于新房产，但该州已将其暂停征收至2024年。

此外，还对房产产生的利润征税。如果业主将房产出租，他们将不得不为租金收入缴纳所得税，第一笔12,000欧元的收入是15%，之后是35%。瓦纳瓦斯说，对于一套25万欧元的基本公寓来说，所得税每年不应超过1.2万欧元至1.5万欧元。配偶可以共同购买房产，他们可以分担税收，这可能有助于购买价值更高的房产。例如，分担税收负担的业主可以从一套月薪2000英镑的公寓中受益。

成交量

在希腊，你可以长期出租没有家具或电器的房产。克里斯·勒佩尼奥蒂斯表示，在这种情况下，投资者可以获得3%的收益率。但他表示，你加得越多，它就会变得越高。增加炉子或冰箱、空调或额外的停车位等电器可以使收益率高达4%。如果你在成本高昂的地点投资，你甚至可以获得5%的收益。

新的最低投资额

2022年，希腊议会批准了该国将最低投资额提高到50万欧元的计划。新规将仅适用于该国部分地区，并将于2023年5月1日起生效。这些变化只会影响某些市政当局。你可以在这里找到完整的名单。

在受影响的城市购买房地产并在2023年4月31日之前支付房产价值10%作为定金的投资者，可以在2023年12月31日之前签订合同，并根据该计划申请，该计划需要25万欧元的投资。

已经支付保证金的投资者将有权选择用另一处房产取代最初的房产，并仍可申请25万欧元的门槛，前提是他们在过渡期结束前完成交易。

根据新规定，你必须购买一套房产才有资格获得黄金签证。在共同财产所有权的情况下，所有权份额的最低价值必须是500,000欧元，并且必须再次适用于单一财产。

然而，如果你还没有准备好在购买房产上至少投资50万欧元，请记住，希腊仍然提供未来几个月获得欧洲永久居留权的最低成本的房地产投资途径。考虑到寻找可靠的投资物业机会和为黄金签证计划准备文件所需的时间，潜在投资者应尽快下决心抓住这个机会。

黄金签证不仅允许你获得居留许可，还允许你稍后获得希腊公民身份。然而，要申请签证，你必须有无犯罪记录，可用资金，并证明你是如何获得这笔资金的。在这里你可以找到更多关于如何获得希腊黄金签证的细节。

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