希腊房地产市场新数据：黄金签证和短租的安排对其有何影响

与增加黄金签证购买限额和短期租赁以及希腊银行发放住房贷款上限有关的新规定改变了房地产市场的当前数据。 他们将如何影响她以及以何种方式影响她？ 更一般地说，对住宅房地产价格走势的估计是多少？ APE-MPE 向知名市场参与者提出了这些问题。

国民经济和财政部宣布立法提高黄金签证的限额，旨在通过限制“圆角”地区的需求来解决住房问题，并通过降低特别高的价格来解决房地产市场的扭曲问题。 同时，正在着手根据房产所在地理位置设立三级限制，并对投资上市建筑的投资者给予特殊待遇。 正如他估计的那样，不会失去引入投资资本进入该国和发展房地产市场的动力。

房地产市场的演变

作为新政房地产集团董事总经理的Christos Bletas在集团房地产学院的一项调查之际指出，对于未来12个月房地产市场的发展，大多数参与者，业主、感兴趣的买家和房地产顾问对房地产市场的走势和出售房产所需的时间持乐观态度。 虽然他们认为在谈判过程中在原价基础上打折最多10%是合理的。

调查结果显示，人们对房价上涨普遍持乐观态度，预计房价小幅上涨的受访者占37.9%，预计上涨幅度较大的受访者占23.8%。 这表明大多数受访者对市场走向持积极看法。 不过，也有相当一部分人（15.7%）认为价格将保持稳定。

至于认为合理的折扣比例，38.6%的人认为6-10%是合理的，而34.5%的人则更喜欢1-5%的更小折扣。 这表明，大多数人都认识到市场的形成方式使得业主不会为了出售而降低他们不想要的低价，但也不会因为他们的财产价值而遭受损失。

最后，关于出售房产所需的时间，结果各不相同。 最大的群体（28.3%）预计出售需要 3-6 个月，而很大一部分人也认为出售会在 1-3 个月（23.8%）或 6-12 个月（23.5%）内发生。 这表明了人们对快速销售的某种乐观情绪，但也表明了主要房地产市场仍然难以准确预测的现实。 有些人对快速出售持乐观态度，而另一些人则正在为漫长的过程做准备，这表明当前房地产市场存在广泛的意见和期望。

“最近的研究表明，许多人对房地产在不久的将来会发生的事情持乐观态度。 即使出现一些突发事件的干扰，市场似乎仍处于良好状态，至少在不久的将来它将继续表现良好并增长”，Bletas 先生估计。

为了解决住房危机，需要转向更公平、更可持续的发展模式

新政房地产集团董事总经理克里斯托斯·布莱塔斯(Christos Bletas)在谈到黄金签证和短期租赁的新安排时——为了解决住房问题等——向APE/MPE指出：我们面临的问题是多方面的，并且与国家的发展政策直接相关，该政策：

1.严重依赖旅游业，不少房产通过Airbnb等平台转为短租住宿，导致长租住房供应大幅减少，

2.它寻求通过黄金签证等计划吸引外国投资者，尽管黄金签证仅占房地产交易的 7%，但由于其专注于特定的、理想的领域，对市场产生了不成比例的影响。

因此，提高黄金签证计划门槛并施加更严格条件并导致其逐步废除的努力预计不会带来实质性解决方案，而只会减少公共收入和可能流向其他市场的外国投资。 正如布莱塔斯先生所提到的，人们对旅游业的兴趣激增导致了发展不平衡，从而落后于其他重要的经济部门。 由于许多公民难以应对不断上涨的生活成本，生产活动投资不足和财富分配不均加剧了这一问题。

为了解决住房危机，需要转向更公平、更可持续的发展模式。 他补充说，加强社会住房政策并将投资转向生产部门对于确保每个人都能获得体面的住房至关重要。

具体安排将主要对城市更新房地产销售产生积极影响

阿提卡房地产协会名誉主席、经济学家兼房地产估价师 Giannis Revythis 先生在向 APE 发表的声明中提到了为获得黄金签证而宣布的新安排，在某些地区，获得黄金签证的金额将达到 800,000 欧元。 /MPE赞成这样的观点，即估计新规定将冻结居留许可的数量，总体上不会给房地产市场带来任何好处。 冻结黄金签证市场这个价值100亿欧元的市场，将对国家房地产转让税收等领域产生直接和间接的重大负面影响，也会对一些房地产行业产生负面影响。

他指出，拥有超过80万欧元的大笔投资资金的外国利益相关者并不直接依靠购买房产来获得居留许可，因此需求不会增加。 具体安排将主要对正在进行的城市更新中的房地产销售产生积极影响，因为销售价格接近获得黄金签证的新门槛，并将被推向更高水平。

谈到短期租赁（对于租赁最多两处房产的人来说），Revythis 先生认为，这对大多数情况下属于中等收入阶层的业主来说是一项重要的额外收入，因此应收取额外费用不设立限制性措施。

他认为，旅游目的地的学生住房或工人住房问题不能通过限制短期租金的措施来解决，也不能通过提高黄金签证的投资限额来解决，而是通过在国外等地建造学生宿舍来解决。以及国家的福利来为工人建造房屋。 在生活成本上升、中产阶级面临重大财务挑战的时代，短期租赁为这些阶层提供了喘息之机。 正如Revythis先生指出的那样，房地产市场和建筑价格将继续呈上升趋势，因此中等收入的新婚夫妇无法接近它们。 能源成本大幅上涨后的下降并没有传导至建筑成本，随着投机现象的出现，建筑成本仍在上升。 与此同时，土地高价出售，财产税高企，抵押贷款利率上升，为中等收入者创造了困难的条件。

V2 Development 估计黄金签证压低了房地产价格

房地产开发和管理公司 V2 Development 及副总裁 Vangelis Kteniadis 表示，黄金签证不仅不是房地产价格和租金上涨的原因，而且如果不存在黄金签证，价格还会上涨更多。雅典商会希中发展与创业委员会 APE/MPE 主席。

Kteniadis 先生表示，迄今为止，全国范围内已分配了 20,000 处房产用于获得黄金签证。 其中60%的房产，即12,000处房产是由开发商通过废弃建筑开发、处于测试阶段的建筑或经过彻底改造后非常旧的房产开发的，然后出售给投资者。 他说，只有 8,000 处房产被撤出市场。

他还指出，由于黄金签证计划，有 4,000 处房产投放市场，如果没有这些房产，房价将会上涨。 在通过黄金签证计划提供的 20,000 处房产中，只有 6% 是投资者自住的，即 1,200 处。如果我们从 4,000 处房产中减去该计划创造的盈余，即 1,200 处业主自用，那么2,800 处房产仍保持乐观。 Kteniadis 先生估计，大量已转让给银行和管理公司且无法在市场上出售的房产，以及短期租赁的房产数量（阿提卡盆地有 183,000 处房产），住房危机的根本原因是它不让价格下降，而是不断上涨，而不是黄金签证计划。

希腊央行对抵押贷款金额设定了上限。

根据希腊央行执行委员会自 2025 年 1 月 1 日起颁布的法案，批准后的偿债与收入比率以及新贷款和其他贷款批准后的贷款与价值比率设定了最高允许限额。学分。 具体来说，贷款服务成本不能超过借款人收入的50%，而贷款金额不能超过房产价值的90%。

据APE/MPE联系的银行高管估计，希腊央行的具体决定不会改变住房贷款领域乃至房地产市场的当前数据。 银行采用的信贷标准实际上会考虑具体标准。 该决定是一个额外的制度安全网，旨在使银行体系免受未来可能产生新一代不良贷款的影响。

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