雅典房地产投资完整指南

希腊经济继续保持稳定增长，这刺激了目前住房需求超过供应的增长。例如，在希腊比雷埃夫斯市，2024年第二季度的房地产销售价格上涨了28.9%，租金上涨了14.3%。因此，比雷埃夫斯的每平方米价格现在为2470欧元。影响房地产市场的另一个重要因素是国家投资移民计划。投资者正热切地购买房产，并在2024年9月价格上涨之前获得希腊黄金签证。

购买房地产的最佳社区

经验丰富的房地产和欧洲黄金签证专家Neringa Bulakiene指出，尽管雅典是那些通过房地产投资寻求希腊居留权的人最受欢迎的选择，但其他城市也值得关注。例如，佩雷亚具有巨大的增长潜力和优越的地理位置，使其成为投资者的一个有吸引力的选择。但首先让我们把重点放在雅典及其周边郊区。

2023年，雅典某些地区的最低投资额增加到50万欧元。新规定影响了最受欢迎的旅游区，包括雅典市中心和几个邻近的城市。然而，根据1978年Varnavas律师事务所管理合伙人Alexander Varnavas的说法，即使在这些变化之前，在这些地区以低于40万至50万欧元的价格找到房产已经是一项挑战。

专家不建议在雅典卫城周围历史中心特别古老的街区购买投资性房产。虽然这个地区的租金很高，但这些建筑往往很旧，不可靠。由于各种原因，它们需要经常维修，比如管道维护和你能想象到的任何事情。此外，你可能看不到资本增长，因为这里的房产很难出售。

那么，雅典最好的投资社区是什么？

中心

Pagrati是雅典市中心最时尚、最新潮的街区之一，靠近该市的大部分景点。Pagrati被Times Out杂志列为世界上50个最酷的社区之一。D&amp；G的房地产专家Chris Lepeniotis说，在这里你可以找到各种各样的酒吧、高级餐厅、餐馆和民族商店；投资。

该地区的房地产最近变得更加昂贵。对于适合短期租赁的房产来说，这一点尤其明显。在目前的“黄金签证”最低要求范围内，再也找不到好的房地产了。价格已上涨至50万欧元，从9月开始将上涨至80万欧元。

然而，Lepeniotis指出，在Pagrati很难找到新的房产或高端房产，因为该地区的大多数建筑都建于20世纪60年代至80年代。

佩特洛纳是雅典卫城旁边的山丘周围地区，它正迅速受到欢迎，佩特洛纳附近有两所大学。这里的房地产对外吸引力不大，因为佩特拉洛纳和雅典的大部分地区一样，建于60年代到70年代之间，但就投资而言，这不是问题。Chris Lepeniotis说：“如果你想投资中产阶级住房，这是一个很好的选择。”。

对于那些想投资中产阶级住房的人来说，Petralona是一个不错的选择

加齐是雅典历史中心附近的一个小街区。它的名字Gazi的意思是天然气，因为曾经有一家向雅典提供天然气的大型工厂。2004年雅典奥运会前，雅典市在加齐开发了一个社区。但据D&amp；amp；Co的房地产专家Chris Lepeniotis称；作为一项投资，这是一项“失败的实验”，因为“加齐从未发展成为一个拥有超市、药店和其他设施的真正社区。”但如今，加齐是一个拥有充满活力的夜生活和文化活动的市区。随着时间的推移，加齐发展成为雅典聚会和俱乐部的首选之地。几十年来，加齐中心广场一直是希腊首都俱乐部的圣地。

莱佩尼奥蒂斯补充道，加齐是利用游客对雅典的无知的一个典型例子。该地区的房产可以产生可观的收入，因为当游客在Airbnb上寻找住宿地点时，他们只会看到加齐的地点离市中心有多近。Lepeniotis说，加齐是一个安全的地区，可能非常适合那些喜欢聚会并能欣赏该地区城市美学和氛围的人。但根据Lepeniotis的说法，这不是一个理想的家庭住宅区。

南部

你搬到雅典以南越远，离大海越近，房产就越贵。还有很多新的开发项目，包括豪华项目，你在市中心找不到。

据Lepeniotis介绍，豪华公寓的开发始于几年前的雅典。因此，现在需求远远超过了供应。这就是为什么没有平均价格。你会发现这个地区每平方米的价格差异很大。有些建筑较旧，有些则较新，专门为外国投资者建造，他们期望比雅典传统上更高质量的开发、装修和服务。这些项目中的房产价格可能高达每平方米10000欧元。

Palaio Faliro是一个豪华而昂贵的社区，就在海边和Flisvos Marina旁边，有许多餐馆和咖啡馆。Lepeniotis说，Palaio Faliro是距离市中心最近的南部地区，也是房地产销售迅速的地区之一。海景新开发项目的房价为每平方米7000欧元起。

以下是该地区一些豪华房产的例子。Palaio Faliro新开发项目中一套345平方米的两层顶层公寓售价约为250万欧元。一套有三间卧室、三间浴室、享有绝佳景致的公寓售价约为92.5万欧元，你可以以每月2200欧元的价格租出去，不带家具。如果是两居室公寓，你每月可以赚1300欧元。

雅典所有的海滨房产价格都在继续上涨，新开发的选择非常有限——

但Lepeniotis警告说，这种类型的豪华房产不是短期出租的最佳选择，因为它只会在夏季产生收入。他说，从长远来看，市场有限，因为大多数人更喜欢购买和获得此类房产的抵押贷款，而不是租房。

尽管如此，投资Palaio Faliro仍然是值得的。雅典所有的海滨房产价格都在继续上涨，新开发的选择非常有限：“这是一个长期投资的好选择，或者如果你想住在这里。而且它是一个黄金地段。”

Alimos是Palaio Faliro旁边的一个南部地区，该地区提供了一些新的开发项目，价格从每平方米7000欧元起。另一方面，它与Ellinikon接壤，该地区曾经是一个旧机场，但现在是现代雅典最雄心勃勃的城市发展项目。在Ellinikon，将有一个大型公园、住宅、酒店、商店、码头和31英里的步行和自行车道，预计将于2026年开放。

建筑公司Zafido的海外总监Savvas Mina预测，Ellinikon的开业将使整个Alimos社区的房价上涨至每平方米8000欧元的起价。

Glyfada是雅典南部的一个郊区，位于雅典海岸，毗邻Ellinikon。Glyfada是一个新兴地区，深受外籍人士的欢迎。据Lepeniotis介绍，格利法达主要是一个绿色、安静、安全的家庭社区。没有地铁，因为它是一个富裕的地方，那里的每个人都开车。开车到市中心大约需要25分钟。

在格利法达，您可以在20世纪90年代和21世纪初建造的新开发项目和旧建筑之间进行选择，因为这两个类别都有足够的优惠。该地区的最低投资额为50万欧元。用这笔钱，你可以在格利法达买一套80平方米的公寓，在一栋2010年代的建筑里有两间卧室和一间浴室，还有私人储物空间和停车位。

Christo Lepeniotis说：“我所有在海滩附近寻找房产的客户都是从询问Glyfada开始的，因为这是每个人都知道的，但现实是他们最终会在其他地方投资”。

如何投资

Chris Lepeniotis指出，希腊没有出售房产的一般清单。有私人上市网站，但价格不准确。由于希腊的房地产市场不受监管，任何人都可以以任何方式出售房地产。这意味着你可以从出租车司机甚至纪念品商店的卖家那里得到购买公寓的报价。然而，Lepeniotis建议聘请专业人士寻找合适的房产。

建筑公司Zafido的海外总监Savvas Mina表示，大多数投资者都在计划外购买房产。通过这种方式，他们可以获得更优惠的价格。他说，到建设完成时，该物业的升值已经增加。Zafido目前在雅典拥有超过35座建筑和约20座完工建筑。它们中的大多数——甚至是那些计划外的——已经卖完了。米纳表示，大多数投资者购买房产作为投资，特别是为了黄金签证。该公司还管理着整个城市的800套公寓，Zafido代表其客户出租，目前所有这些公寓都已出租。因此，可以肯定地说，希腊首都的房地产需求很高。

买断计划可以为投资者提供更好的价值——

在项目实现之前购买公寓时，你能期待什么价格？位于格利法达的一套一居室Zafido公寓正在建设中，售价在30万至35万欧元之间。在Alimos，同一房产的价格将更高，约为40万欧元。在同一街区，一套带屋顶露台的一居室顶层公寓将花费65万欧元。

根据Savvas Mina的说法，25万欧元投资的最佳价值是靠近海洋的计划外项目。然而，许多出售二手房的房地产经纪人会不同意他的观点。根据Migronis客户的经验，仍然有可能以这个价格在一个不错的地区找到翻新和二手房。

要申请黄金签证，投资者必须支付房产的总价，但在购买期房时，投资者将全额支付给律师，而不是建筑公司。然后，律师代表客户向建筑公司支付分期付款。

税

黄金签证投资不会影响投资者的国际税务状况。然而，黄金签证投资者有当地的税收义务，例如，房产税是房产价值的0.1-0.2%。Varnavas Law Firm 1978的管理合伙人Alexander Varnavas表示，对于价值25万欧元的房产，每年的税款可能约为250欧元。

首次购买房产的3%的转让税也适用。增值税仅适用于新房产，但该州已将其暂停至2024年。

对房产产生的利润也要征税。如果业主出租房产，他们将不得不为租金收入缴纳所得税，前12000欧元为15%，之后为35%。瓦尔纳瓦斯说，对于一套25万欧元的基本公寓，所得税每年不应超过1.2万至1.5万欧元。配偶可以共同购买房产，他们可以分担税款，这有助于购买价值更高的房产。例如，分担税负的业主可以从一套月收入2000英镑的公寓中受益。

收益率

在希腊，你可以长期出租没有家具或电器的房产。Chris Lepeniotis表示，在这种情况下，投资者可以获得3%的收益率。但他表示，你加得越多，它就越高。增加炉灶或冰箱、空调或额外的停车位等电器可以使产量提高4%。如果你在一个昂贵的地方投资，你甚至可以获得5%的收益。

黄金签证条款和条件的变更

2022年，希腊议会批准了该国将最低投资额提高到50万欧元的计划。新规定将仅适用于该国的一些地区，并将于2023年5月1日生效。这些变化只会影响某些城市。你可以找到完整的列表。

在受影响城市购买房地产并在2023年4月31日前已支付房产价值10%作为押金的投资者，将能够在2023年12月31日之前签订合同，并根据需要25万欧元投资的计划申请。

已经支付押金的投资者将能够用另一处房产替换原始房产，并且仍然可以申请25万欧元或以上的投资，前提是他们在过渡期结束前完成交易。

根据新规定，要获得“黄金签证”，必须购买一套房产。如果共同拥有房产，黄金签证申请人的所有权份额的最低价值必须为50万欧元，并且与一处房产有关。

但是，如果您还没有准备好投资至少50万欧元购买房产，请记住，希腊在未来几个月内仍然提供最低成本的房地产投资途径，以获得欧洲永久居留许可。考虑到寻找可靠的投资房地产机会和准备黄金签证计划文件所需的时间，潜在投资者应尽快下定决心抓住这一机会。

“黄金签证”不仅允许您获得居留许可，而且允许您在以后有资格获得希腊公民身份，前提是您居住在该国。要参与，投资者必须有无犯罪记录、可用资金以及如何获得资金的证明。

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