希腊黄金签证——美国投资者的新身份趋势

希腊黄金签证在美国高净值人士中引起了越来越多的关注，因为他们寻求在欧洲建立稳固的“B计划”，利用投资组合多元化的力量，并利用希腊令人印象深刻的租金ROI能力。 

2021年春季至2022年春季，希望在希腊定居的美国人的咨询量同比增长了40%，美国投资者越来越多地利用希腊黄金签证，通过在世界上最迷人的国家之一站稳脚跟，获得居留权并对冲潜在的政治和经济动荡。

此外，由于希腊的逐投资居住计划不需要任何实际居住权，美国投资者发现该计划的投资选择是分散投资组合的一种优越方式。 

无论是美国还是全球投资者，无论是寻求替代居留权、投资组合多元化，还是备受垂涎的欧盟B计划，希腊黄金签证都为每个人提供了投资渠道。 

按投资项目划分的希腊居留权

希腊政府于2013年推出了黄金签证计划，作为一种金融杠杆，以帮助抵消该国经济螺旋式下滑和随后不断增加的债务。 

事实证明，该计划非常受欢迎，在其十年统治期间，已批准了近10000名投资者。 

黄金签证的前提相对简单：有清白犯罪记录并通过批准的投资类别在希腊经济中进行合格流动投资的第三国（非欧盟或欧洲经济区）投资者可以获得五年居留许可。

只要投资者保持在该国的投资，签证是可以续签的，他们甚至可以在某些条件下将投资从一种资产转移到另一种资产，或者转移到完全不同的类别，例如通知政府，并继续达到与新资产监管相对应的最低投资门槛。 

投资者可以将其配偶、21岁以下的受抚养子女和受抚养父母添加到申请中。考虑到黄金签证申请的平均家庭规模略高于每份申请的三人，加上整个家庭证明是一个巨大的吸引力。 

尤其是美国的申请者，其家庭组成高于平均水平，为3.3人，将美国家庭投资者希腊列为第三大最突出的群体。

黄金签证不要求持有人居住在希腊以维持其住所，因为它与他们的投资直接相关，这是一个很好的应急计划。然而，那些选择在希腊生活的人可以在七年后申请公民身份。

变革的一年

与葡萄牙同行一样，希腊黄金签证在2023年的投资标准发生了巨大变化

希腊将部分地区的房地产最低投资要求从25万欧元提高了一倍，达到50万欧元，包括：

• 雅典

• 塞萨洛尼基

• 圣托里尼

• 米科诺斯

• Vari

尽管希腊绝大多数地区的房地产最低投资门槛稳定在25万欧元，但事实证明，将该国最受欢迎的投资目的地中最受欢迎投资类别的最低投资门槛提高一倍是对该计划的重大修改。

在这些变化之前，所有与房地产相关的黄金签证申请中，近一半[41%]都集中在雅典的房地产上，这凸显了投资者利益的集中。 

投资者在2023年10月正式实施变更之前争相提交申请，这导致黄金签证成为其成立以来年度申请人数最高的签证之一，并可能在12月打破更多记录。

自新冠肺炎疫情以来，希腊首次积累了大量积压的申请（近8000份待处理），政府采取措施确保迅速减少申请，恢复到三个月的平均处理时间。 

这些变化现在是有效的，那些希望在受价格上涨影响的地区投资房地产的人将不得不在新的最低50万欧元下投资。

政府认为，考虑到房地产市场的巨大增长、全球通货膨胀和高需求，增加投资要求在金融和经济上都是合理的。

通过将该国的大部分价格保持在25万欧元，政府巧妙地修改了黄金签证，以保持其经济相关性，同时确保它仍然向具有不同财富水平和投资兴趣的投资者开放。 

希腊的七种投资选择

许多人可能不知道的一个事实是，希腊的黄金签证有七种不同的投资选择——是所有按投资划分的居留权项目中最多的。 

虽然房地产投资类别长期以来一直是外国投资者最受欢迎的类别，但Golden Visa的广泛投资渠道为美国投资者提供了更大的投资灵活性。

希腊黄金签证下的七个投资渠道是：

1. 以250000欧元（在特定城市为500000欧元）的价格购买希腊房地产

2. 与价值250000欧元的酒店或旅游机构签订10年租赁协议

3. 向专注于希腊不动产的另类投资基金投资40万欧元

4. 通过希腊信贷机构购买价值40万欧元、至少三年到期的希腊政府债券

5. 在希腊监管市场增资或债券交易期间收购40万欧元的股票

6. 向希腊股票、公司债券和政府债券共同基金投资40万欧元

7. 向在希腊监管市场或交易机制上交易的公司或政府债券承诺80万欧元

美国高净值人士如何利用希腊的黄金签证投资选择

在希腊的各种投资选择为美国高净值人士打开了大门，他们可以通过与整体目标产生共鸣的投资，在欧盟最重要的成员国之一和世界上最迷人的地方之一获得居留许可。

由于美国公民必须处理基于公民身份的税收，因此必须了解不同的投资选择以及它们将如何融入投资组合。

我们的想法是根据每个人的偏好选择具有最佳风险利润率的投资，同时认识到黄金签证的有效期——美国投资者需要根据未来经济趋势权衡风险和利润率，以在持有居留许可的同时维持（甚至增强）其投资组合。

为了了解每一种投资选择，我们需要仔细研究每一种：

希腊Golden Visa房地产

如上所述，这是黄金签证下最受欢迎的投资选择。如果申请人在塞萨洛尼基、雅典、瓦里、米科诺斯或圣托里尼投资，他们可以自由选择公开市场上的任何房地产，并考虑最低投资门槛。

价格上涨为美国投资者提供了利用二级投资地区房地产市场繁荣的可能性，这些地区落后于雅典和塞萨洛尼基，但也在弥补不足。

塞萨洛尼基旁边的哈尔基迪基市就是一个典型的例子。爱琴海上一座繁华的城市，拥有大量准备套利的房地产项目，该市将成为黄金签证下最受欢迎的投资目的地。Halkidiki甚至提供了比受欢迎的塞萨洛尼基更高的整体租金收益，使其成为一个绝佳的投资地点。

克里特岛是希腊最大的两个城市——伊拉克利翁和查尼亚——的所在地，也是另一个绝佳的选择。希腊银行强调了该岛房地产市场的动态性，因为2020年房地产价格以令人印象深刻的同比7.2的速度增长，使克里特岛成为寻求长期套利收益的投资者的首选。 

帕罗斯是米科诺斯岛和圣托里尼岛的绝佳选择，因为它提供了同等水平的爱琴海魅力，但价格较低。它的平均租金收益率为7.1%，这是一个令人印象深刻的房地产投资回报率。

关键是，希腊庞大的房地产市场——其作为世界上最受欢迎的旅游目的地之一的地位——将继续为投资者提供大量有利可图的房地产投资机会。投资者可以自己或通过Airbnb等机构租赁房产，利用希腊全年的旅游业来获得更高的利润率。 

与酒店签订租约

第二种选择允许投资者与全球酒店品牌和旅游机构合作。此解决方案简单快捷，但缺乏坚实的ROI结构。

租赁不会带来所有权，因此投资者需要收回超过租赁价值的资金才能盈利。

这意味着投资者需要找到一个能够获得10%以上投资回报率的投资机会，这是可能的。考虑到税收和潜在购买力下降等问题，投资者还必须警惕他们选择的选择以及这将给他们带来多少钱。

好消息是，有一些高薪的投资选择，甚至达到20%左右——记住，在租赁期结束时没有所有权，所以大多数投资者可能会更好地购买房产。 

如果出现合适的机会，在切换到另一种资产类别之前，可以利用租赁选项快速获得ROI。尽管如此，美国投资者必须研究如何对其投资回报率征税，因为一些机构可能被视为PFIC，而其他机构可能会产生资本利得税。

投资基金

就像葡萄牙的黄金签证一样，希腊也有投资基金的选择权。然而，希腊有两类基金。 

在第一类中，希腊要求申请人投资于仅专注于房地产开发的基金。

该基金可自由投资于商业、工业或住宅物业，为不同的风险和投资回报率水平打开大门。 

美国投资者是葡萄牙黄金签证下房地产基金选择权的驱动力。由于新的黄金签证规定，希腊住房市场将朝着同一方向转变，投资基金类别可能会因其40万欧元的低准入门槛而有利可图。

第二种选择侧重于只投资于股票、公司债券或希腊政府债券的基金。这些债券可获得的大量资产在投资回报率和风险方面提供了更大的灵活性，它们是美国申请人可以从中受益的纯粹投资工具。

需要注意的是，基金不一定必须在希腊，而是必须投资于希腊资产。不想处理外国收入问题的投资者可以与专注于希腊资产的国内基金经理进行投资。

政府债券

政府债券投资之所以受欢迎，是因为它们是安全的。当然，它们拥有较低的ROI，但它们提供了一种最好、最安全的方式来实现财富多样化，同时确保他们的钱在希腊政府的财政部内是安全的。

对于那些希望长寿、安全和投资过程简单的投资者来说，政府债券可能是最好的选择。

股票和债券

对希望通过精明的海外投资实现财富组合多元化的美国投资者来说，投资40万欧元在希腊监管市场交易的公司股票或债券是另一个令人兴奋的前景。

适当的尽职调查和经验丰富的顾问的帮助是公认的必要条件，但这种选择可能会提供可用投资选择中最高的投资回报率，尽管风险水平也最高。

对于那些想在希腊开业但又不想受到工作许可证实际存在要求限制的美国企业家来说，这也是一个很好的选择，因为黄金签证完全绕过了这一要求。

交易的公司债券和政府债券

这一选择的最高价格为80万欧元，历史上在黄金签证申请人中并不受欢迎，但它确实提供了一种安全的多元化策略。

要获得这一投资渠道的资格，企业或政府债券必须在希腊监管机构监督和监管的市场上积极交易。这确保了投资符合特定的财务和监管标准，为该选项增加了一定程度的安全性。 

希腊居留权的额外优势

希腊居留权还有许多其他优势，例如：

• 欧盟准入——由于希腊是申根区的一部分，其居民无需签证即可进入申根区。

• 无实际居住权-金签证投资者无需在希腊居住以维持其居住许可，因为居住权与他们的投资直接相关。

• 顶级医疗保健——希腊拥有世界上最好的医疗保健系统之一。该国提供国家资助和私人医疗保健，后者的成本仅为美国的一小部分

• 希腊生活方式——希腊是世界上最受游客欢迎的国家之一，这是有原因的。独特的文化、历史意义、自然美景和独特的岛屿不仅为游客，也为居民提供了令人难以置信的体验。查看我们的希腊生活方式指南。

• 简单流程-希腊黄金签证的流程简化，平均只需三个月，是获得欧盟居留权的最简单方式之一。

• 非国内税（NDT）-希腊的NDT允许在希腊资产上投资50万欧元的新居民每年一次性缴纳10万欧元的所得税，无论他们的收入水平如何。他们还可以免除遗产税和赠与税。

动力品牌：希腊+阿斯顿

希腊在美国公众和全球高净值人士中一直保持着特殊的风气。 

几十年来，无论是作为游客、居民还是投资者，这个国家的文化、食物、历史、自然风光和整体神话都吸引着美国人来到这里。 

黄金签证使美国人的整个过程变得方便、容易，为他们提供了一种强有力的方式，通过投资欧洲增长最快的市场之一来实现财富多元化。

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